«Большинство семей отпадает»: Татарстан оставили почти без семейной ипотеки
Россияне из ряда регионов Поволжья смогут получить семейную ипотеку, если у них есть как минимум двое несовершеннолетних детей. Однако Татарстана в списке нет
Вне списка: семьям с двумя детьми старше 6 лет Татарстан предложит только переезд в малые города
Минфин РФ 10 июля продлил семейную ипотеку под 6% на покупку квартиры в новостройке или строительство дома до 2030 года. Программу изменили и распространили на семьи, где есть хотя бы один ребенок до 6 лет включительно. Семьи, в которых есть двое несовершеннолетних детей, но нет детей до 6 лет или детей-инвалидов, смогут приобрести жилье в малых городах с населением до 50 тыс. человек, за исключением территорий Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, либо на территории 35 регионов: с низким объемом строительства; имеющих индивидуальные программы развития. Заметим, что демографических критериев среди факторов нет. Получается, цель программы с красивым названием «семейная» все-таки поддержка девелоперов, а не стимулирование рождаемости.
Татарстана не оказалось в опубликованном списке минфина России — в регионе по итогам 2023 года построили 3,4 млн кв. м жилья — это первое место Приволжском федеральном округе (ПФО). В пролете кроме Татарстана остались Башкирия, Самарская область и Пермский край.
На территории ПФО опцией новой ипотечной госпрограммы семьи с двумя несовершеннолетними детьми старше 6 лет смогут воспользоваться в Кировской, Нижегородской, Саратовской и Оренбургской областях, а также в республиках Марий Эл, Мордовия и Чувашия.
Приглядимся к стоимости двухкомнатной квартиры в городах регионов ПФО, попавших в список минфина. Например, в граничащем с Зеленодольским районом РТ Волжске — втором по численности городе Марий Эл двухкомнатную квартиру в новостройке предлагают за 4 млн рублей. В Йошкар-Оле цены выше — в новостройках цена «двушки» колеблется от 5 до 10 млн рублей в зависимости от расположения и класса жилья. Для сравнения, в Казани цена новой двухкомнатной квартиры варьируется от 5 млн рублей за городом до 21 млн рублей в престижных районах. Средняя цена на «двушку» в столце РТ держится на уровне 10 млн рублей.
А что в других регионах Поволжья? В Чебоксарах нижняя граница стоимости двухкомнатной квартиры от застройщика составляет 6 млн рублей. Самое дорогое в столице Чувашии жилье предлагают за 9,8 млн рублей в комплексе бизнес-класса. В Нижнем Новгороде цена «двушки» в новых ЖК варьируется от 6,6 до 22,7 млн рублей.
«Рынок очень насыщенный и активный в Татарстане. Инвесторы активно сюда несут свои деньги. Минфин это видит и не стал такие более развернутые программы делать, так как не видит покупательского снижения по новостройкам»
«Ипотека будет недоступна, потому что под 18-20 процентов ипотеку брать никто не будет»
Новые условия семейной ипотеки «БИЗНЕС Online» попросил прокомментировать участников рынка жилой недвижимости.
Анастасия Гизатова — генеральный директор АН «Счастливый дом»:
— Во-первых, еще не все разъяснения вышли. Семейная ипотека действует до 2030 года, но, скажем так, есть в расширенном формате и не расширенном. Расширенный формат — это когда она дается, как раньше, семьям с детьми, не достигшими 18 лет. А не расширенный формат — это когда ребенку шести лет включительно, то есть до семи лет. Татарстан не попал в список регионов с расширенной ипотекой, и получается, что в Казани, Набережных Челнах можно купить недвижимость по семейной ипотеке с детьми до семи лет (пишется до шести, но включительно). Таким образом, естественно уменьшится число семей, которые могут позволить себе такую ипотеку.
Почему Татарстан не вошел? Потому что в принципе не вошли города, где была большая доля покупок инвестиционного жилья и где очень много брали кредитов по данной программе. Это, как правило, такие крупные, передовые города, скажем.
Андрей Савельев — генеральный директор «НЛБ-недвижимость»
— Я не думаю, что это как-то отразится на семьях. Понятно, что количество покупателей, которые теперь будут попадать под эту ипотеку, сократится. Но в любом случае кардинальных каких-то изменений я не вижу. На рынке недвижимости это не сильно отразится, с той точки зрения, что есть другой фактор, который действительно сильно повлияет. Это окончание программы господдержки, массовой ипотеки. Она все-таки была основной, львиная доля ипотек была одобрена вот по этой программе. И вот ее отсутствие очень плачевно отразится. Количество сделок сократится, спрос упадет.
Те семьи, у которых есть ребенок до шести лет, как брали ипотеку, так и будут ее брать. А вот те, у кого нет такого возраста, на них сильно отразится. Для них ипотека будет недоступна, потому что под 18-20 процентов ипотеку брать никто не будет. Соответственно вот эта категория граждан, не имеющая детей до шести лет, либо будет искать другие варианты, либо просто пока отложит покупку.
Как теперь можно стимулировать продажи? Разработкой новых программ, либо снижением цен. Что должны подразумевать в себе новые программы, не могу сказать, поэтому-то они и новые. Ипотека выше 14-15 процентов — это абсолютный нонсенс, и никто ее брать не будет. То есть надо сделать так, чтобы ипотека была на уровне 9-10 процентов. Вот такую ипотеку будут брать.
Мария Ситдикова, руководитель отдела продаж АН «Твоя квартира»:
— Татарстан не попал в список, я считаю, потому что рынок очень насыщенный и активный в Татарстане, покупательская способность и так высокая, спрос высокий на строящееся жилье. Инвесторы активно сюда несут свои деньги. Сейчас Казань занимает третье место в России после Москвы и Санкт-Петербурга. Соответственно, минфин это видит и не стал такие более развернутые программы делать, так как не видит покупательского снижения по новостройкам.
Конечно, сейчас меньшее количество семей сможет позволить себе купить квартиру в новостройке по хорошим льготным условиям. Так как сейчас это доступно только семьям, где есть ребенок до 6 лет либо ребенок-инвалид. Соответственно, большинство семей отпадает. Люди, в том числе мои клиенты ждали 1 июля, что будет по этой семейной ипотеке. Рассчитывали, что на вторичный рынок для больших семей тоже будет послабление, но пока нет.
Ну я думаю, рынок недвижимости и дальше будет работать, потому что квартиры покупать и продавать всегда надо людям. Единственное, что по новостройкам, как говорила ранее, интересно будет покупать по семейной ипотеке (кто подходит по критериям), еще IT-ипотека интересна. По вторичке сейчас либо остро нуждающиеся в жилье, смене условий, будут продавать-покупать, либо снова вернется обмен с доплатой, скорей всего. И только на эту разницу, на этот остаток будут брать уже ипотеку на вторичный рынок. И еще сейчас появляются покупатели с наличными, например северяне, которые переезжают, либо участники СВО с ранениями, либо их вдовы или наследники. Они идут с наличкой и в первую очередь вкладываются в недвижимость.
Гузель Шахимарданова — руководитель отдела продаж АН «Мегалит»:
— Список регионов, в которых семейная ипотека продолжает действовать на прежних условиях, формировался из простой логики: сделать данную ипотеку более адресной. То есть задумка в том, чтобы реализовывать ее в первоначальном виде только там, где строительная отрасль требует внешней стимуляции. Таким образом было выделено 35 регионов с низком объемом строительства. Татарстан в этом плане входит в пять лидирующих регионов, уступая лишь Москве и Московской области, Санкт-Петербургу, Ленинградской области и Краснодарскому краю.
На продажи всегда влияет спрос. Естественно, [с учетом новых условий] он сократится, поскольку сократится количество граждан, которым по-прежнему будет доступна семейная ипотека. Но на спрос влияют и другие параметры: стоимость квадратного метра, выгодные акции, привлекательные предложения, наличие альтернативных вариантов и т. д. Пока рынок вторичной недвижимости остается менее доступным в плане процентных ставок по ипотеке, и при условии, что застройщики смогут предлагать своим покупателям выгодные акции, стагнации на рынке первички ожидать не стоит. Помимо этого, стоит помнить про более доступный рынок ИЖС с его низкой относительно квартир стоимостью квадратного метра, и семейной ипотеке на ИЖС, доступной большему количеству населения. Мы в компании видим, что это сейчас самый востребованный и доступный продукт на рынке жилой недвижимости Татарстана.
Во сколько раз сократится аудитория «семейки» в Татарстане? Сложно назвать конкретные цифры, ведь в семье потенциально всегда может появиться ребенок до 6 лет включительно. Но стоит сказать, что ранее под условия семейной ипотеки не попадали семьи с ребенком, рожденным в 2024 году. Сейчас для таких семей данная ипотека доступна в полном объеме. И для семей, где ожидается пополнение, она также будет доступна повторно при выполнении нескольких условий. Учитывая особенность нашего региона с большим количеством многодетных семей, я не вижу причин для беспокойства в плане резкого сокращения аудитории «семейки» в РТ.
Что будет дальше с рынком? Жилая недвижимость всегда пользуется спросом. Этому способствует сама жизнь: люди рождаются и умирают, создают семью, разводятся, меняют города и страны проживания. Да, есть некоторая зависимость от внешних факторов (экономических, политических и т. д.), но актуальности вопрос не теряет, он может быть лишь временно отложен на какой-то срок. Многие, кто держат сейчас деньги на вкладах, понимают, что это временная история и потенциально готовы вложить их в недвижимость, если девелоперы и застройщики предложат рынку что-то интересное. Поэтому мяч сейчас на стороне застройщиков. Посмотрим, как они смогу воспользоваться шансом забить результативный гол.
Марат Галлямов — директор агентства недвижимости «Этажи»:
— Данное решение связано с тем, что в Татарстане все хорошо [на рынке недвижимости], а в соседних регионах — не очень. Программы «господдержка» и «семейка» разогнали цены в республике и, в частности, в Казани. Цены выросли на 150 процентов с 2020-го по 2024-й год. Распроданность жилья составляет 85 процентов. Средняя стоимость квадратного метра — 190 тысяч [рублей], в то время как в Нижнем Новгороде — 176 тысяч, в Чувашии — 117 тысяч, а в Марий Эл — 93 тысячи рублей. Таким образом, слабые регионы поддерживают, а в РТ это позволит сдержать цены.
Семейная ипотека в прежнем виде занимала около 25-30 процентов от общих продаж. То, что ее сохранили в Татарстане для семей с детьми до шести лет — это очень хорошо. Падение продаж [из-за новых условий] ожидаем на уровне 15-20 процентов в штуках, не более.
Застройщики, накопив определенный жирок, для поддержания продаж в течении второго полугодия уже предпринимают различные акции: субсидированная ставка, субсидированный первоначальный взнос и так далее, рассрочки за свой счет без удорожания. Это поддержит и сбалансирует рынок. При всех равных условиях «новая вторичка» выходит на авансцену. Это квартиры инвесторов. Как правило, они ниже цен застройщиков и сейчас начнут конкурировать с ценами от застройщика, если тот не будет вводить свои субсидии.