Застройщикам пообещали расширение "Семейной ипотеки" и другие меры поддержки рынка. Н. Б. Косарева об эффективности предложенных мер
По мнению президента Фонда "Институт экономики города" Надежды Косаревой, эффективность некоторых предложенных мер вызывает сомнения
Рынок жилищного строительства может получить дополнительные стимулы. В конце мая на заседании президиума Госсовета "О развитии инфраструктуры для жизни" глава Татарстана, руководитель комиссии Госсовета РФ "Инфраструктура для жизни" Рустам Минниханов выступил с предложением расширить программу "Семейная ипотека" для семей с детьми до 14 лет и семей участников СВО. Президент Путин идею поддержал и поручил правительству к 15 июня представить свои предложения по этому и другим вопросам развития рынка жилищного строительства. Возможные эффекты реализации инициатив в интервью "Эксперт-Урал" оценила президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева.
Адресная поддержка
— Есть ли, по вашему мнению, целесообразность расширения ипотечных стимулов сейчас?
— На мой взгляд, и сегодня, и всегда надо говорить о льготной ипотеке не как о стимуле увеличения спроса на жилищное строительство и, как следствие, увеличения объемов строительства жилья. Это — прежде всего механизм решения жилищной проблемы для определенных социальных групп населения.
Если рассматривать семьи участников СВО, то такая мера свидетельствует о признании государством заслуг участников СВО, а дополнительные жилищные льготы всегда предоставлялись ветеранам войн и иных боевых действий.
Расширение льготной ипотеки на семьи с детьми до 14 лет – это гораздо более целевая социальная мера, нежели поддержка всех подряд при выдаче льготного кредита на приобретение жилья на первичном рынке.
Трудно возражать против расширения программы, если в бюджете достаточно ресурсов. Но если речь идет об адресной социальной поддержке при ограниченных бюджетных ресурсах, то я бы сосредоточилась на более целевой демографической группе.
Это поддержка семей при рождении детей, при этом именно тех семей, которым нужна такая поддержка, то есть с учетом их доходов и жилищных условий.
Однако, к сожалению, значительная часть семей с детьми не имеют доходов для получения ипотечного кредита даже по нулевой ставке. Для таких семей нужны иные меры. Например, можно предусмотреть механизмы для малоимущих семей с детьми, которые стоят в очереди на получение муниципального социального жилья. Такое жилье могло бы предоставляться в более короткие сроки (средний срок ожидания сегодня составляет более 20 лет). Есть семьи с детьми, которые не являются малоимущими, но все равно льготная ипотека для них недоступна. Таким семьям жилье можно предоставлять в долгосрочный некоммерческий наем в наемных домах социального использования: такая форма есть в Жилищном кодексе, но пока плохо применяется на практике.
— Какой эффект получит рынок, если ли решение о расширении программы будет принято?
— Если все же такое предложение будет принято, то спрос на первичном рынке жилья несколько увеличится. С одной стороны, это может дать положительный эффект, застройщики увеличат количество новых строительных проектов, а их число сейчас снижается. С другой стороны, это опять может привести к повышению цен на первичном рынке жилья, по крайней мере на некоторых локальных рынках, на которых будет сконцентрирован такой новый спрос, и снижению ценовой доступности жилья.
Спорные эффекты
— Как вы оцениваете возможный эффект от реализации другого предложения – ввести дифференцированный подход определения максимальной суммы жилищного кредита, в зависимости от состава семьи? Сегодня, как известно, максимальная сумма по программе "Семейная ипотека" составляет 12 млн рублей в Московской и Санкт-Петербургской агломерациях и до 6 млн рублей — в других регионах.
—Теоретически, это правильно: потребность в площади жилья увеличивается по мере увеличения состава семьи, а жилье большей площади при прочих равных стоит дороже. Но здесь важно слово "потребность". Платежеспособный спрос, то есть способность удовлетворить потребность в жилье, определяется в первую очередь не самой потребностью, а доходами семьи, в том числе сбережениями и доступным размером ипотечного кредита. При этом статистика показывает, что с увеличением числа детей в семье среднедушевые доходы снижаются, а в общесемейном доходе увеличивается доля расходов на первоочередные каждодневные нужды. Поэтому представляется, что увеличение максимальной суммы льготного ипотечного кредита в зависимости от состава семьи (например, числа детей) вряд ли окажет какое-либо влияние на практику.
— Для поддержки рынка также предложено найти варианты субсидирования ставок по проектному финансированию. Что это даст рынку, если предложение будет реализовано?
— Этот вопрос очень тонкий. На первый взгляд, кажется, что продолжение применения ранее уже использовавшейся меры по субсидированию ставок по проектному финансированию жилищного строительства застройщиков, реализующих низкомаржинальные проекты, — это правильная мера. Но ситуация изменилась: снизился спрос участников долевого строительства как в низкомаржинальных, так и в высокомаржинальных проектах.
Невысокий субсидированный процент по проектному финансированию застройщика при низкой доле гарантированного спроса на квартиры в доме (низкой доле средств на счетах эскроу) может привести к дефолту застройщика и риску невозврата кредита. Банк, конечно, не возьмет на себя такой риск и все равно будет завязывать предоставление очередного транша кредита застройщику с объемом средств участников долевого строительства на эскроу счетах. Поэтому эффективность такой меры в сегодняшних условиях вызывает у меня сомнение.