Мудрым — деньги

По подсчетам Центробанка, доля рассрочек на жилье от застройщика активно растет, у ряда игроков этот механизм уже превышает 50% от продаж. Действительно, пока ипотечные ставки остаются высокими — 25–28%, — этот инструмент позволяет многим не откладывать покупку жилья. Поэтому рассрочка на новостройки стремительно набирает популярность.

Но этот механизм, чаще всего сегодня беспроцентный или с минимальным процентом, как и любой финансовый инструмент, имеет свои нюансы. Так, ключевым условием программы, которое определяет не только доступность, но и последующую финансовую нагрузку, является размер первоначального взноса. В Москве можно встретить предложения в достаточно широком диапазоне. Есть девелоперы, где стартовый платеж составляет всего 5–10% от стоимости квартиры, но более распространенными остаются варианты с первоначальным взносом от 20 до 30%, а иногда и выше (50–70%).

Основное преимущество небольшого первого взноса — возможность быстрее «забронировать» выбранный вариант и зафиксировать его цену, не дожидаясь накопления значительной суммы и роста стоимости понравившейся квартиры. Однако стоит учитывать, что чем меньше первоначальный взнос, тем больше остаток долга, который придется выплачивать. Это может отразиться либо на размере последующих регулярных платежей, либо на общей продолжительности рассрочки. Выбор оптимального размера первого взноса всегда индивидуален и требует взвешенной оценки своих финансовых возможностей и планов на будущее. Общее правило такое: чем длительнее рассрочка, тем выше ваши риски.

Один из наиболее привлекательных моментов в предложениях рассрочки от застройщиков — это часто встречающееся условие о «нулевом проценте». Правда, беспроцентная рассрочка обычно выдается на период строительства дома, то есть на 1,5–2 года. Рассрочка на более длительный срок и с минимальным первоначальным взносом все-таки может предполагать минимальный процент на остаток, но по сравнению со ставками по классической ипотеке это небольшая переплата.

Здесь важно понимать экономическую подоплеку. Предоставление денег в рассрочку для застройщика — это, по сути, временное отвлечение собственных средств или использование заемных. Некоторые застройщики могут выдавать рассрочку на более длительный период — четыре и более лет — называя ее беспроцентной, но закладывая стоимость денег во времени в итоговой цене квартиры. Иными словами, цена лота при покупке в рассрочку может изначально быть несколько выше, чем при условии 100%-ной оплаты здесь и сейчас или даже при использовании стандартной ипотеки.

Поэтому всегда важно уточнить у застройщика стоимость квартиры при различных формах оплаты. Если разница отсутствует или минимальна, особенно при коротких и среднесрочных рассрочках, то предложение действительно может быть выгодным. В противном случае «беспроцентность» служит лишь маркетинговым приемом.

Наиболее часто сейчас встречаются варианты, рассчитанные на период от 3–6 месяцев до 1–2 лет, и нередко этот срок совпадает с плановым вводом дома в эксплуатацию. Однако рынок знает и более продолжительные предложения, достигающие пяти, семи, а в исключительных случаях и десяти лет.

Короткие рассрочки, скажем, до года или двух, привлекательны тем, что позволяют быстро рассчитаться с застройщиком и снять с себя финансовые обязательства. С другой стороны, более длительные рассрочки, например на три года и более, делают ежемесячные или ежеквартальные платежи существенно ниже. Сейчас многие берут длительные рассрочки в расчете на переход к ипотеке, когда ставки вновь станут приемлемыми. Кстати, некоторые застройщики внедряют специальные программы, где покупатель до ввода дома в эксплуатацию может пользоваться рассрочкой, а после оформить ипотеку на оставшуюся сумму. Такое предложение может быть решающим фактором для семейного бюджета. При выборе срока важно найти баланс.

Например, снижение финансовой нагрузки на определенный срок может быть идеальным решением, если вы, например, продаете старую квартиру и ожидаете поступления всей суммы к определенной дате. Отсрочка позволяет зафиксировать цену на выбранную квартиру.

Однако у такой паузы в платежах также есть свои нюансы. Главный из них — необходимость аккумулировать значительную сумму к строго определенному сроку. Если по каким-то причинам (задержка продажи другой недвижимости, непредвиденные расходы) собрать нужные средства не удастся, это может привести к штрафным санкциям со стороны застройщика или даже к расторжению договора с потерей части уже внесенных денег.

Движение в сторону законодательного урегулирования и формализации понятия «рассрочка», о чем уже говорят представители Центробанка, выглядит закономерным. Это не стало чем-то уникальным: во многих странах мира практика финансирования покупки жилья напрямую от застройщика или через схемы «аренда с правом выкупа» давно существует и имеет четкие правовые рамки, защищающие все стороны сделки.

Можно ожидать, что и в России инструмент рассрочки будет эволюционировать, и цифровизация процессов, повышение прозрачности условий и развитие механизмов страхования рисков также будут способствовать укреплению доверия к этому инструменту.

Автор — акционер, управляющий партнер ГК «Основа»

Позиция редакции может не совпадать с мнением автора