На рынке ипотеки происходит «резкое торможение». Вернее, было бы сказать – обвал. Спрос на жилищные кредиты упал на 60%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого. Причины всем ясны – ужесточение и масштабное сокращение льготных программ, при слишком высокой, а фактически «запретительной» ключевой ставки Банка России.

В октябре объем выдач ипотечных кредитов составил 280 млрд рублей. Это на четверть меньше, чем в сентябре. Интересно, кто входит в эти 40% тех, кто еще готов брать ипотеку на действующих условиях? Какие у них зарплаты или нам в очередной раз показывают статистический фокус, в котором даже малый процент оформленных ипотечных договоров для получения госсубсидий, учтен как рыночный показатель.

Объемы выдачи будут падать дальше. Возможно, снизятся еще примерно вдвое. В итоге мы можем попасть в ситуацию начала 2009 года, когда рынок практически встал. Может, это и является целью главы Банка России? За время действия льготной ипотеки подключенные к программе банки смогли «заработать» прилично. Пора сворачиваться. Не дай бог депутаты ГД одумаются и вникнут в новую схему разворовывания бюджета через компенсацию банкам разницы между рыночной и льготной ставками по ипотеке.

На компенсации банкам по льготной ипотеке шли огромные деньги из бюджета, а спекулянты набрали себе по пять-шесть таких кредитов. Как же можно было, разрабатывая программу льготной ипотеки не учесть этого? А платить за них своими налогами вынуждены все граждане, даже люди с низкими доходами. Получается, что бедные платят за богатых.

Полная стоимость ипотечного кредита выходит за все разумные границы. Если взять в ипотеку на 30 лет однокомнатную квартиру в Москве за 15 млн рублей и внести первоначальный взнос в 4,5 миллиона рублей, то переплата за это время составит 71,5 млн рублей. То есть переплата – почти 5 номинальных стоимостей квартиры.

Набиуллиной это не известно? Вряд ли. Значит, все делается сознательно. Глава ЦБ и не скрывает этого, заявляя, что для повышения доступности жилья необходимо отказываться от массовых льготных ипотечных программ, которые приводят к негативным эффектам на рынке. Видимо, требуется долго учиться за рубежом, долго крутиться в кабинетах власти, чтобы понимать взаимосвязь отказа от льготной ипотеки с повышением уровня доступности жилья. И все же, это больше напоминает попытку скрыть собственную неспособность принять экономически обоснованные решения.

Спрос на вторичном рынке жилья в последние месяцы также опустился из-за повышения ключевой ставки до 21% годовых. На этом фоне рыночные ставки по ипотеке поднялись до 27% годовых. По сути, такие кредиты берут лишь те, кто совершают альтернативные сделки. И лишь на небольшие суммы. Потому что брать полноценную ипотеку по таким ставкам очень больно.

На фоне роста ключевой ставки, начавшегося в прошлом году, на рынке получили большое распространение разные маркетинговые схемы:
- и субсидированная ипотека от застройщика со сниженной на небольшой срок ставкой;
- и траншевая ипотека, когда сначала выдается мизерная часть кредита, а все остальное – после ввода дома в эксплуатацию;
- и различные виды рассрочек;
- и стимулирование покупки жилья за наличные.

А падение цен, которого якобы ждет Банк России - это из разряда фантастики. Особенно при нынешних издержках у застройщиков. Реальный потенциал для снижения цен отсутствует. В стройке всегда есть импортные материалы и оборудование. Добавляются логистические затраты. Дорожает рабочая сила. А строитель не может остановиться в своей работе. Он должен постоянно что-то делать. Он не может продать дешевле, тем более, что кредиты постоянно дорожают.

Единственная реальная перспектива снижения цен на недвижимость при такой политике Банка России - если многие клиенты, покупавшие квартиры по дорогим схемам, захотят избавиться от ставшего невыгодным жилья. В этом случае - рынок серьезно обвалится попутно похоронив и стоимость залогового имущества для той-же ипотеки. В итоге попытка охлаждения может превратиться в полноценный кризис по американскому образцу 2008 года.