Достроим и не передадим: проблемы исполнения поручений Президента РФ о помощи дольщикам на примере ЖК Царицыно

Злободневный вопрос о достройке проблемных домов за счет бюджетного финансирования системно решается на разных уровнях государственных органов с 2017 года, однако до сих пор на практике возникают проблемы с защитой дольщиков.

Одну из таких проблем, а именно, проблему уклонения застройщика от передачи дольщику нежилых помещений в сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме пришлось решать в суде.

 

АО «Московский комбинат хлебопродуктов» в 2016 году привлекло денежные средства дольщиков для строительства ЖК «Царицыно», и, не закончив строительство, уже в апреле 2018 года стало банкротом (дело №А41-34824/16).

Во исполнение поручения Президента РФ от 09.07.2017 № Пр-1329, распоряжения Правительства РФ от 26.05.2017 № 1063-р «Об утверждения формы плана-графика по осуществлению мер по решению проблем граждан, включенных в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены» на контроле у Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства находится реализация дорожной карты по достройке незавершенных строительством домов с привлечением средств граждан.

«Дорожной картой» предусмотрено завершение строительства ЖК «Царицыно» за счет бюджетных средств города Москвы путем передачи объектов незавершенного строительства (многоквартирных домов) в рамках процедуры банкротства АО «Московский комбинат хлебопродуктов» новому застройщику – городской организации АО «Мосотделстрой №1».

В 2018 году Арбитражным судом Московской области АО «Мосотделстрой №1» было признано приобретателем объектов незавершенного строительства ЖК «Царицыно», к обществу перешли права собственности на объекты незавершенного строительства и земельный участок, а также обязанности застройщика по достройке жилищного комплекса и передаче дольщикам принадлежащих им объектов недвижимости.

Разрешением Комитета государственного строительного надзора г. Москвы на ввод в эксплуатацию от 31.01.2022 введен в эксплуатацию жилой дом (строение № 11), входящий в состав «ЖК Царицыно», в котором находятся машино-места, принадлежащие клиенту юридической фирмы.

Несмотря на то, что в соответствии с п.3 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан передать объект долевого строительства, машино-места дольщику в добровольном порядке переданы не были.

 Дольщик после введения дома в эксплуатацию неоднократно обращался к АО «Мосотделстрой №1» с требованиями о передаче машино-мест, однако ему было отказано.

АО «Мосотделстрой №1» отказывало в течение года дольщику в передаче по непредусмотренным законом основаниям, таким как, не разрешен вопрос о заключении договора управления паркингом с управляющей организацией, парковочные места не соответствуют требованиям ТР ТС 010/2-11 «О безопасности машин и оборудования», что должно быть подтверждено экспертизой, которая якобы проводится уже пол года, застройщик указывал на наличие обстоятельств непреодолимой силы, при этом, не предоставлял никаких подтверждающих этому документов.

Неготовность строительной организации передавать дольщикам машино-места в сданном в эксплуатацию доме не соответствует истории и опыту, который имеет застройщик, и натолкнуло юриста на выводы о скрытых мотивах такого поведения.

На интернет-сайте самого застройщика (https://mosotdelstroy1.ru/) указано, что «Трест «Мосотделстрой №1» был основан в феврале 1937 года Указом Президиума Верховного Совета СССР. Основными видами его деятельности являются строительство и отделка важных объектов городской инфраструктуры. В годы расцвета предприятия его численность превышала три тысячи человек. В 2010 году новый мэр Москвы Сергей Семенович Собянин и руководство города принимают решение о сохранении одного из старейших предприятий отрасли. Руководство меняет структуру организации и создает новую команду управленцев, останавливает процедуру банкротства, рассчитывается по долгам, обновляет парк техники и оборудования. Одним из приоритетных направлений работы становится контроль за качеством возводимых объектов. Внедряются новые технологии, наращиваются темпы и растут объемы строительства. Одновременно в городе начинается активное развитие инфраструктуры, в том числе и строительство новых станций Московского метрополитена, являющегося сложным инженерным сооружением, включающим в себя не только павильоны станций, но и огромное количество подземных коммуникаций, электродепо, подъездных путей, производственных и складских зданий.

Не представляется возможным предположить, что для профессионального застройщика, непрерывно осуществляющего деятельность по строительству объектов недвижимости в течение 86 лет, занимающегося в данный момент строительством трех огромных жилищных комплексов в Москве, непреодолимой силой стало отсутствие договора управления паркингом, неполучение некоей экспертизы, которые при аналогичных обстоятельствах являлись бы для него исключительными, а также непредотвратимыми в течение более 1 года.

Косвенными доказательствами уклонения от передачи машино-мест явились те обстоятельства, что в соответствии со справкой по состоянию на 30.05.2023, размещенной на интернет-сайте застройщика, никакие работы в паркинге строения №11 не ведутся, последнее упоминание в отношении строения №11 содержится в сообщении от 19.03.2021 о передаче квартир в собственность, на интернет-сайте застройщика размещено объявление о заключении договоров с управляющими компаниями, в том числе в отношении строения № 11.

В ходе рассмотрения спора АО «Мосотделстрой №1» также ссылалось на то, что определениями Арбитражного суда Московской области от 18.10.2018 по делу №А41-34824/16 денежные требования дольщика по договорам долевого участия включены в четвертую очередь реестра требований кредиторов АО «Московский комбинат хлебопродуктов», таким образом, дольщик реализовал свое право на включение в реестр требований кредиторов в деле о банкротстве. 

Указанный довод был оценен судом как несостоятельный, т.к. из пункта 6 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве, определения Арбитражного суда Московской области от 22.11.2018 по делу №А41-34824/16 следует, что конкурсным управляющим исключены из реестра требований о передаче жилых помещений АО «Московский комбинат хлебопродуктов» требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано АО «Мосотделстрой №1».

Нагатинским районным судом г.Москвы в рамках дела № 2-5950/2023 были исследованы обстоятельства дела и оценены представленные доказательства, и 11.09.2023 было вынесено решение в пользу дольщика о возложении обязанности на застройщика передать машино-места, которое явилось первым вынесенным решением в Москве по заявленным требованиям.

Сложность дела, как раз, и состояла в том, что в Москве отсутствует релевантная судебная практика, несмотря на это, суд смог правильно оценить действия застройщика с точки зрения надлежащего исполнения гражданских права и недопустимости злоупотребления ими.

Для граждан остается единственный способ получить в пользование нежилые помещения в достроенном многоквартирном доме – обратиться в суд, обнадеживает тот факт, что судебная практика начинает устранять пробелы.