ЗАКОН О БАНКРОТСТВЕ и ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС, учтены ли все отраслевые специфики при определении категории дольщиков, кто вправе требовать свое имущество вне процедуры банкротства Застройщика?
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве) в параграфе 7 главы IX устанавливает отдельный порядок для удовлетворения требований дольщиков, кто вложился в строительство жилых помещений по договору участия в долевом строительстве. Такие требования, в случае банкротства Застройщика, включаются в реестр требований о передаче жилых помещений, который является отдельной частью реестра требований кредиторов. Дальнейшее возмещение происходит по особой процедуре, в рамках которой дольщики могут требовать готовую квартиру или денежную компенсацию вне процедуры банкротства Застройщика.
Между тем, в Законе о банкротстве выявлены пробелы, которые допускают разночтения в толковании и применении закона в части реализации указанных положений. Используемые в законе термины и понятия, касающиеся характеристик жилого назначения помещений, не в полной мере раскрыты в законе. При этом закон прямо не прописывает возможности применения к ним отраслевого (жилищного) законодательства. И как следствие, возникают противоречия, касающиеся правильной квалификации объектов помещений, требования на которые удовлетворяются вне процедуры банкротства Застройщика.
В Законе о банкротстве отдельно не прописана ситуация с помещениями двойного функционального назначения. Но, учитывая условие Закона о жилом назначении помещений, очевидно, что в соответствии с отраслевым (жилищным) законодательством к таким помещениям могут также относиться и объекты, которые отвечают как нежилому, так и жилому характеру. В силу положений статьи 22 Жилищного кодекса РФ, помещения на первых этажах многоквартирных домов имеют особый статус - имеют двойное функциональное назначение, поскольку отраслевой закон допускает перевод таких помещений как в нежилое, так и в жилое помещение.
Ввиду выявления неполноты терминологической базы, используемой в Законе о банкротстве, создаются условия для возникновения проблем правового характера. Примером такой проблемы являются последствия широко распространенной ситуации, когда дольщики, вложившиеся в строительство помещений на первых этажах многоквартирных домов, несмотря на то, что такие помещения по своему двойному функциональному назначению отвечают условиям не только нежилого, но и жилого характера, оказываются, в случаях банкротства Застройщика, исключенными из реестра требований о передаче жилых помещений (в отношении которых действует особый порядок, предусмотренный параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве) на том основании, что такие помещения не относятся к жилым помещениям.
Такая проблема возникает, прежде всего, в связи с тем, что помещения на первых этажах многоквартирных домов продаются Застройщиками (в рамках договоров долевого строительства), обычно, как объекты нежилого назначения. Но, впоследствии, в ситуации, когда Застройщик оказывается в банкротстве, такой выбор, прописанный в договоре участия в долевом строительстве, становится обременением для дольщиков помещений на первых этажах многоквартирных домов (объектов двойного функционального назначения), поскольку препятствует им в реализации их прав наравне с дольщиками жилых помещений.
Вместе с тем, назначение, прописываемое в договоре долевого строительства для таких или других продаваемых помещений, в любом случае, до окончания строительства и введения объекта в эксплуатацию остается условным (плановым), поскольку только после строительства и введения таких помещений в эксплуатацию можно будет зафиксировать, что помещения отвечают тому или иному назначению (соответствуют техническим и санитарным требованиям). В ситуации с помещениями двойного функционального назначения (на первых этажах многоквартирных домах) ситуация еще более исключительная, поскольку несмотря на указание в договоре одного из вариантов их назначения (жилого или нежилого), в любом случае, такой выбор или такое назначение не может изменить того особого статуса, который закреплен за такими помещениями отраслевым (жилищным) законодательством, которым в ст. 22 Жилищного кодекса РФ предусмотрена для таких помещений возможность перевода их в нежилые и жилые помещения.
Прописываемое в договоре с Застройщиком нежилое назначение таких помещений обусловлено гражданско-правовым характером сделки. При этом выбор назначения помещения не обусловлен возможным банкротством Застройщика. Очевидно, что, если бы заключение договора (или пересмотр таких условий) происходили бы в режиме известных или изменившихся обстоятельств (таких как банкротство Застройщика), то выбор варианта назначения такого помещения определялся бы уже риском потери, который был бы продиктован той неопределенностью, которая сложилась в результате отраслевых пробелов в Законе о банкротстве. Но и в том, и в другом случае, это возможно только потому, что такое допустимо законом, когда пункт 3 статьи 22 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что только помещения на первых этажах многоквартирных домов могут быть переведены в нежилое помещение (имеют двойное функциональное назначение).
В Законе о банкротстве нет запретов или ограничений, которые бы могли препятствовать применению дольщиками помещений двойного функционального назначения (помещений на первых этажах) того же порядка защиты прав, как это предусмотрено для дольщиков жилых помещений. Но, ввиду отсутствия достаточной терминологической базы, используемой в законе, несмотря на то, что помещения на первых этажах многоквартирных домов соответствуют условиям двойного функционального назначения (как жилого, так и нежилого характера), тем не менее, в связи с отсутствием в законе прямого указания о равных правовых гарантиях для дольщиков помещений жилого и двойного функционального назначения, существующий законодательный пробел, в случае банкротства Застройщика, препятствует таким дольщикам истребовать свое имущество наравне с дольщиками жилых помещений.
Вместе с тем, несмотря на доказательство того, что дольщики жилых помещений и дольщики помещений на первых этажах многоквартирных домов имеют равные права и гарантии в связи с особым статусом помещений (на первых этажах) - как объектов двойного функционального назначения, то такой вывод (о равных правах) можно распространить и на те случаи, когда такие помещения (на первых этажах) предполагаются к использованию, исключительно, только для нежилых целей.
Так, в силу статьей 15 и 16 Жилищного кодекса РФ, жилое назначение помещений определяется использованием таких помещений для непосредственного проживания граждан, то есть жилые помещения определяются потребительскими свойствами такого объекта, полезными для физических лиц (потребителей). Но, такими же характеристиками (потребительскими свойствами) обладают и помещения на первых этажах многоквартирных домов, которые, в том числе, даже в тех случаях, когда их использование предполагает нежилые цели – остаются объектами потребительского назначения. Это связано с тем, что, если участником долевого строительства является – физическое лицо, то данный субъектный критерий уже предопределяет потребительское предназначение нежилого помещения, а потому такие нежилые помещения (на первых этажах), равно как и любые другие жилые помещения, предназначенные для использования гражданами, являются предметом равной защиты Законом о банкротстве.
В другой ситуации, к таким же выводам можно прийти и в том числе, если такое помещение предназначено для использования его в предпринимательских целях. Как указано в п. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ, допускается использование жилых помещений для осуществления индивидуальной предпринимательской деятельности. Таким образом, такая характеристика - как использование помещения в предпринимательских целях - не является препятствием для проведения тождества в правах требований дольщиков жилых помещений и дольщиков помещений двойного функционального назначения, которые, как и жилые и как нежилые помещения, могут использоваться и в том, и в другом случае для предпринимательских целей. Поэтому и в этом случае можно говорить, что нежилое назначение помещений двойного функционального назначения предоставляет для его владельцев те же равные возможности, в случае банкротства Застройщика, как и для владельцев жилых помещений (по смыслу Закона о несостоятельности), что и должно быть учтено, если обратное прямо не предусмотрено в Законе о банкротстве.
P.S.
Приведенные доводы являются поиском возможностей, выработки юридической интерпретации, открыты для обсуждений и комментариев. Интересно обменяться мнениями, обсудить актуальные дела, получить новые вводные, разобрать дополнительные правовые аспекты подобных споров.