В 2025 году спрос на складские площади прогнозируется на уровне 3,7–4,2 млн кв. м
По оценке Nikoliers, объём деловой активности на рынке складской недвижимости России в 2025 году может достичь 4,2 млн кв. м, что на 22% меньше по сравнению с 2024 годом и на 36% меньше, чем в 2023 году.
Как сообщает компания, ожидаемый объём спроса на складском рынке России в 2025 году может составить 3700–4175 тыс. кв. м, в зависимости от рыночной и экономической конъюнктуры в стране. Снижение деловой активности на рынке, особенно после пиковых показателей 2023-2024 годов, говорит о стабилизации спроса после периодов высокой активности. Ситуация обусловлена замедлением динамики экономического роста в стране, а также оптимизацией площадей, занимаемых маркетплейсами ввиду их консолидации в новых BTS-проектах. На снижении потенциального спроса также оказывает влияние растущая арендная ставка. Многие конечные пользователи будут не готовы арендовать склад по высокой ставке, что в свою очередь может привести к охлаждению спроса и высвобождению спекулятивных площадей на рынке.
Объём заключённых сделок аренды и продажи складских площадей в 2024 году, на первый взгляд, демонстрирует внушительные результаты даже на фоне выдающегося 2023 года, составив 5,3 млн кв. м, что на 18% уступает рекордному значению рынка. Однако стоит учитывать важный аспект: практически четверть от указанного объёма приходится на крупные сделки по строительству под заказ по всей России, заключённые компанией «Сберлогистика». В конце прошлого года на рынке появилась информация о возможном расторжении договоров аренды на значительную часть занимаемых складских площадей. Без учёта этих сделок совокупный объём реализованного спроса составляет 4,1 млн кв. м, что является третьим лучшим показателем за всю историю рынка.
Географически наибольший объём заключённых сделок аренды и продажи зафиксирован в таких крупных региональных городах, как Уфа (216 тыс. кв. м), Самара (186 тыс. кв. м), Новосибирск и Ростов-на-Дону (по 139 тыс. кв. м).
По прогнозу Nikoliers, наибольший объём деловой активности в 2025 году ожидается в столице – на уровне 2450 тыс. кв. м. В регионах этот показатель может составить 870–1330 тыс. кв. м, а в Санкт-Петербургской агломерации – 390 тыс. кв. м.
Половина от общего объёма заключённых сделок аренды и продажи складских площадей в 2024 году пришлась на формат BTS (52%), который преимущественно выбирали маркетплейсы. Онлайн-ретейлеры доминировали в структуре спроса на всех трёх ключевых рынках, их доля составила 57% в структуре заключённых сделок аренды и продажи по бизнес-отраслям. Причина этого заключается в необходимости в специализированных складских объектах для удовлетворения потребностей быстрорастущего сектора электронной коммерции.
Также стоит отметить увеличение объёма спроса со стороны производственных компаний, чья доля в общем объёме спроса по всей стране в 2024 году достигла 15%. Данный тренд отражает постепенную адаптацию производственного сектора России к современным требованиям логистики и цепочки поставок, что способствует дальнейшему развитию складской инфраструктуры в стране.
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли Nikoliers: «В 2025 году мы ожидаем снижение деловой активности на рынке, в первую очередь, со стороны онлайн-ретейлеров. Замедление роста рынка электронной коммерции и стабилизация спроса приводят к тому, что ведущие маркетплейсы после значительного наращивания складских портфелей займут выжидательную позицию, сосредоточившись на оптимизации логистических процессов и точечных сделках небольшого формата. Мы также прогнозируем смещение деловой активности на рынке в сторону продажи, а не аренды. Это обусловлено возросшими инвестиционными рисками и высокой стоимостью финансирования, прямо влияющей на увеличение стоимости строительства проекта, поэтому девелоперы всё чаще предлагают строительство «под ключ» с последующей продажей, часто с условием поэтапного финансирования строительства со стороны покупателя. Хотя они и проявляют интерес к приобретению складских объектов, их финансовые возможности ограничены высокими ценами и труднодоступностью заёмных средств».