В каких случаях договор купли-продажи земли можно оспорить через суд — пояснения юристов
Выбор земельного участка — это не просто красивая картинка в объявлении. За фасадом "удобное расположение и хорошая цена" может скрываться целый букет юридических и технических проблем. А потому важнейшее правило при покупке земли — не верить на слово, а всё проверять.
Почему нельзя просто верить продавцу
Иногда продавец может скрыть информацию о проблемах участка, а иногда и сам не знать, что:
- Границы установлены неправильно.
- Участок пересекает красные линии.
- По нему проходят коммуникации соседей.
- Строительство на нём запрещено.
С чего начинать проверку
Первое, что нужно уточнить: поставлен ли участок на кадастровый учёт и есть ли в ЕГРН актуальные данные. Без этого покупать землю категорически не стоит.
Какие документы изучить
- Выписка из ЕГРН. Показывает площадь, границы, категорию земли, стоимость, наличие лесов, водоёмов, обременений, запретов на строительство.
- Выписка о переходе прав. Позволяет узнать, сколько раз продавалась земля. Частая смена собственников — тревожный сигнал.
- Кадастровый план квартала. Нужен для оценки соседства и границ.
- Правоустанавливающие документы. Договоры, решения судов, акты администрации и пр. Особенно важны, если участок получен по спорной или сомнительной схеме (например, через банкротство предыдущего владельца).
Межевание — подводные камни
Участок может быть без межевого плана, а это уже препятствие для постановки на учёт.
Бывает, что границы оспаривают соседи, даже при наличии подписей в акте согласования.
Градостроительный план — что в нём важно
ГПЗУ покажет:
- Где можно строить и чего делать нельзя,
- Какие отступы соблюдать,
- Есть ли охранные зоны и запреты.
Но учтите: ГПЗУ дают только при наличии межевания, и не каждый продавец готов его заказывать.
Осмотр на местности: мелочи решают всё
Весной участок расскажет о себе больше: подтопления, проезд, уклоны рельефа. Рядом может быть овраг или пригорок — учтите затраты на укрепление. А ещё важно — где проходят коммуникации. Иногда газ есть "в километре", а подключение обойдётся в сотни тысяч.
На что ещё обратить внимание
- Сервитуты: кто-то может иметь право прохода через ваш участок.
- Залог: при ипотеке нельзя продать участок без согласия банка.
- Несоответствие назначения: вид разрешенного использования позволяет строить, а ПЗЗ — запрещают.
И главное…
Проверку должен делать именно покупатель. Лучше отказаться от сделки заранее, чем потом годами судиться. Перепроверьте границы, документы, условия использования и убедитесь, что участок вам подходит по всем параметрам.
Уточнения
Недви́жимость - вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.