«Рынок пережил все стадии горевания»: что происходит с квартирами, офисами, ТЦ и складами в РТ?
Полномочный представитель российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ Елена Стрюкова
«Рынок пережил все стадии горевания: отрицание, гнев, депрессию, торг и принятие»
«Мы решили побеседовать, подвести некие итоги и сделать это таким образом, чтобы уйти не в минор, а найти позитивные моменты в том, что происходит», — начала пресс-конференцию о ситуации на рынке недвижимости полномочный представитель российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ Елена Стрюкова. И действительно, хорошие новости в этой сфере приходится выискивать по крупицам. По данным генерального директора АН «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, апрель стал худшим за последние пять лет с точки зрения зарегистрированных договоров долевого участия — за предыдущий месяц их было всего 1 476. Продажи жилья в новостройках есть, но они не очень-то радуют. В 60% случаях новостройки покупают в рассрочку, еще в 30% — по программе льготной ипотеки, 8% — за наличные и всего 2% по рыночной ипотеке.
«Мы провели опрос среди тех, кто взял жилье в рассрочку и узнали, каким образом они собираются ее гасить. 40% из них рассчитывает погасить с конвертацией в ипотеку, 7% — погасить за счет депозита и 3% — погасить при помощи реализации другого имущества, как правило, вторичного жилья», — поделилась данными Гизатова.
Анастасия Гизатова: «Еще чуть-чуть и мы перейдем критическую черту, когда у нас процент нераспроданного жилья будет таким же, как в Башкортостане»
Ситуация на рынке жилой недвижимости Казани не уникальна и не отличается от ситуации по всей России. «После завершения программы господдержки в июле 2024 года (льготная ипотека под 8% — прим.ред.) рынок пережил, как трактуют психологи, все стадии горевания: отрицание, гнев, депрессию, торг и принятие», — отметила спикер. В целом по Татарстану наблюдается уменьшение количества новых проектов и рост затоваривания. «Еще чуть-чуть и мы перейдем критическую черту, когда у нас процент нераспроданного жилья будет таким же, как в Башкортостане», — предупредила Гизатова. Сейчас Татарстан по показателю продаваемости новостроек (соотношение распроданности и строительной готовности) занимает восьмое место по России с показателем 0,75. «Когда коэффициент 0,65 — это уже критическая точка», — обратила внимание она.
Но маленький просвет надежды все же есть. Гизатова напомнила о поручении президента РФ Владимира Путина расширить семейную ипотеку на семьи с детьми в возрасте до 14 лет и на семьи участников СВО.
Представители татарстанских застройщиков согласились с тем, что рассрочка занимает львиную долю от всех продаж. Но только ей дело не ограничивается, приходится изворачиваться. Под особым прицелом — категории граждан, подпадающие под жилищные льготы. «Мы разрабатываем всевозможные программы для беременных, акции для участников СВО. Буквально вчера состоялась встреча с клубом беременных мам. Мы заинтересованы, чтобы они присматривались к нашему жилому комплексу, потому что понимаем, что на сегодняшний день двигатель продаж — это маткапитал, семейная ипотека», — поделилась руководитель отдела продаж СЗ «Зеленая Долина» Яна Поздеева.
Однако не всех застройщиков радует перспектива расширения претендентов на льготную ипотеку. «Наши квартиры „стандарт“, „комфорт-класса“ за пределами Казани проходят по семейной ипотеке с точки зрения лимита. То есть чуть-чуть можно добавить и уложиться в кредит 6 миллионов. Внутри Казани это нереально! Квартиры бизнес-класса под семейную ипотеку сейчас просто не попадают! Даже если расширить программу с точки зрения целевой аудитории, которая ее будет получать, но не расширить с точки зрения лимита по Татарстану, то квартиры даже не бизнес-класса очень плохо проходят по этой программе», — говорит коммерческий директор ГК «НоваСтрой» Антонина Дарчинова.
Сейчас Татарстан по показателю продаваемости новостроек (соотношение распроданности и строительной готовности) занимает восьмое место по России с показателем 0,75
Из 600 с лишним сделок «НоваСтроя» половину квартир покупатели смогли приобрести благодаря рассрочке. «Но мы не ожидаем, что в ближайшие два года будет серьезное снижение ставки и в связи с этим не обещаем своим клиентам переход в ипотеку в будущем», — говорит Дарчинова.
Квартиры в рассрочку хотят брать и обеспеченные клиенты. «Мы, как и наши коллеги, видим уменьшение сделок на рынке. В премиуме это не так явно, как в других сегментах, но все же прослеживается. У нас нет скидок, акций и специальных предложений. Рассрочка — это единственный инструмент, который мы сейчас используем, — поделилась генеральный директор СЗ „Заря“ Анна Маршева. — Мы в прошлом году стартовали со стоимости 327 тысяч за квадратный метр, сейчас у нас средняя цена 630 тысяч за квадрат. У нас все немножко по-другому: покупатели приходят не за первой квартирой или основным жильем, а за интересными лотами, отражающими их стиль жизни. Конечно, это еще хорошая инвестиция», — поделилась спикер.
Не ждут новых объектов в сегменте офисной недвижимости
«Даже если самый смелый девелопер захочет построить крутой бизнес-центр в Казани, он появится года так через три»
Не ждут новых объектов в сегменте офисной недвижимости. «Кредитоваться в текущих условиях под 25% никто не будет, поэтому в ближайшее время каких-то новых знаковых объектов в Казани не появится. Тем более, срок строительства новых объектов — 2−3 года. Даже если какой-то самый смелый девелопер захочет построить крутой бизнес-центр в Казани, он появится года так через три», — говорит директор по развитию UD Group Ильдар Кагиров.
Острый дефицит офисов наблюдается не только в татарстанской столице, но и в Набережных Челнах, где есть только один БЦ на весь город — бизнес-центр «2.18», именуемый в народе «Тюбетейкой». «Предложение качественной офисной недвижимости в городе критически маленькое. У меня около нулевая вакансия сохранялась в течение года. Сейчас вакансия — 1%, это 5 офисов, которые разберут в течение недели», — рассказала о ситуации на челнинском офисном рынке директор ООО «Сити Центр» Валентина Павлухина. Помещения освободились из-за того, что с 1 января в «Тюбетейке» резко подняли арендную ставку на 22% — теперь она достигает 1,2-1,7 тыс. рублей за кв. метр. При этом резиденты не съехали, а лишь ужались в своих площадях. «Не готовы сейчас компании переезжать в некачественные помещения. А в принципе и предложений никаких нет: либо некачественные, либо бизнес-центр», — констатирует она.
Рынок торговой недвижимости чувствует себя не лучше. «Если посмотреть на динамику расходов, то мы видим, что за последние 5 лет в среднем она выросла на 20%, например, в 2023−2024 год — на 34%. И без того тонкая прослойка маржинальности торговых центров очень быстро стремиться к отрицательным величинам. И арендодателям ничего не остается, как повышать ставки аренды для наших арендаторов. Иногда выше, чем это предусмотрено долгосрочными договорами аренды», — говорит полномочный представитель российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ. Поднять арендную ставку для всех арендаторов разом невозможно: у ряда магазинов аренда исчисляется как процент от розничного товароборота, у кого-то индексация арендных ставок зафиксирована конкретной величиной — 10-12%. Единственный выход для собственника — усаживать арендаторов за стол переговоров и открыто показывать все свои расходы по принципу open book.
Помимо этого, сами ретейлеры не спешат активно развиваться и стараются накопить уже имеющийся запас прочности. «Деньги стали дорогие, а инвестировать в открытие точки это в среднем 40−100 тысяч за квадрат… Даже те арендаторы, которые были у нас на высокой стадии [открытия] пока что притормозили, но ждут лучших времен», — поделился директор по развитию UD Group, которая управляет сразу тремя ТЦ Казани — Арт.Центром, KazanMall и «ГоркиПарком».
Посещаемость в казанских ТЦ стабилизировалась и даже наметилась тенденция на снижение. Гости балуют своими визитами «Арт Центр», где посещаемость за квартал показала 30-процентный рост. Но это новый объект, с эффектом низкой базы… «В принципе, сейчас себя хорошо чувствуют еда, развлечение и продукты. Люди не перестали на это тратить. А вот fashion… выручки у арендаторов не растут, у кого-то падают», — констатирует ситуацию на рынке Кагиров. «К сожалению, констатирую то, что даже если смотреть показатели месяца этого года к прошлому, видно, что даже на индекс инфляции не у всех растет товарооборот!», — согласилась Стрюкова.
Спрос на производственные помещения неуклонно растет. Например, в технополисе «Химград» свободных площадей нет
«Химград» ищет рецепт привлечения средств вместо кредитов
Рынок складской недвижимости чувствует себя несколько лучше, чем другие. «Конечно, повышение ключевой ставки повлияло на охлаждение спроса и на интерес девелоперов строить новые объекты. Сейчас мы видим вакансии 2-3% по России, в зависимости от региона. Татарстан всегда демонстрировал дефицит складских помещений и уровень вакансии ниже 1%. Сейчас порядка 1,6 млн квадратных метров — текущее предложение рынка Татарстане. И в этом году будет введено около 900 тысяч «квадратов», — рассказал партнер девелоперской компании Dg19 Владимир Чиняев.
Спрос на производственные помещения неуклонно растет. Например, в технополисе «Химград» свободных площадей нет. «При этом это не означает, что все замерли и нет никаких подвижек. За последние три года объем заключенных договоров или изменений к договору был максимальныи. Довольно большое количество компаний сократили свои площади, но компании, которые пришли к нам на территорию, заполнили эти высвобождаемые площади новыми клиентами. При этом мы отмечаем, что ставки в Казани одни из наиболее высоких в России. Сегодня по рынку мы видим, что уже ставки подбираются к психологическому барьеру в 1,5 тыс. рублей за кв. метр», — отметил генеральный директор АО «Химград», президент «Российской гильдии управляющих и девелоперов» (РГУД) Айрат Гиззатуллин. По его наблюдениям, на рынок выходит большое количество объектов. Этому способствует тот факт, что небольшие постройки до 1,5 тыс. кв. метров не поднадзорны Госстройнадзору. Есть большой запрос на локацию в городской черте.
Однако текущая ключевая ставка мешает развиваться технопаркам и складам. Поэтому технополис совместно с Ассоциацией индустриальных парков вышел к минпромторгу РФ с инициативой привлекать средства в формате закрытых паевых инвестиционных фондов. «Рассчитывать на государственное финансирование довольно тяжело, и ряд решений на уровне федеральных органов власти сейчас нацелены на то, чтобы субъекты с высоким уровнем социально-экономического развития подобного рода программы принимали», — рассказал спикер.