Großer Überblick - Grundsteuer und Hebesätze: Wann jetzt die Rechnung kommt und wie teuer es wird

Spätestens in den nächsten drei Monaten werden die Gemeinden die neuen Grundsteuerbescheide verschicken. Ab 2025 gilt dann die neue Berechnung der Grundsteuerreform. Die Landesregierungen hatten immer wieder betont, dass sich die Mehrbelastung für die Haushalte in Grenzen halten werde. Dennoch müssen viele Immobilienbesitzer mit höheren Steuern rechnen.

Grundsätzlich gilt: Je nach Grundstück erhalten Hauseigentümer insgesamt drei Bescheide. Zunächst wird der Grundsteuerwertbescheid festgesetzt, danach der Grundsteuermessbescheid. Einige Gemeinden haben beide Dokumente mit einem Briefumschlag verschickt.

Das letzte und wichtigste Dokument ist dann der Steuerbescheid. Diesen erhalten die Haushalte spätestens im Herbst 2024. Darin fordert die Gemeinde oder Kommune den Grundstückseigentümer auf, die entsprechende Steuer jeweils zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November eines Jahres zu überweisen. Wenn Sie ein SEPA-Lastschriftmandat erteilt haben, wird der Betrag automatisch von Ihrem Konto abgebucht.

Das ändert sich ab 2025 bei der Grundsteuer

Bisher haben die Finanzämter nur die so genannten Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheide verschickt. In vielen Fällen wurde insbesondere im zweiten Bescheid der Wert erheblich angepasst. In vielen Fällen verzehnfachte er sich sogar. Für die Berechnung der neuen Grundsteuer mussten bundesweit rund 36 Millionen Grundstücke neu bewertet werden. 

Den neuen Zahlbetrag beeinflussen unter anderem die Grundstücksfläche, die Grundstücksart und das Alter des Gebäudes. Aber auch die Infrastruktur fließt indirekt in die Berechnung mit ein. Die entsprechenden Bodenrichtwerte sind im Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland (BORIS-D) einsehbar. 

Grundsteuer muss in Deutschland grundsätzlich jeder zahlen, der Grundbesitz hat. Bislang wurden Grundstücke nach einem Einheitswert besteuert. Doch dieses Verfahren gilt nach einem Richterbeschluss des Bundesverfassungsgericht als veraltet. Denn die meisten Werte stammen aus den 1960er Jahren. In Ostdeutschland werden Grundstücke sogar nach Werten aus den 1930er Jahren besteuert.

Wie Sie Ihre Grundsteuer berechnen können

Sie brauchen drei Werte, um Ihre Grundsteuer zu berechnen: den Grundstückswert, die Grundsteuermesszahl und den Hebesatz.

Aus dem Grundsteuerwertbescheid ergibt sich der Grundstückwert.

Aus dem Grundsteuermessbescheid wiederum die Grundsteuermesszahl.

Den Hebesatz erfahren Sie mit dem Steuerbescheid.

Fallbeispiel: Auf einem 400 Quadratmeter großen Grundstück steht ein Haus mit kleinem Garten. Das Finanzamt hat den Wert auf 300.000 Euro festgelegt. Die Grundsteuermesszahl wurde mit 0,00044 festgelegt. Ergibt also einen Steuermessbetrag von 132 Euro. Die finale Grundsteuer braucht nun auch den Hebesatz. Liegt dieser bei 340 Prozent, ergibt das eine Steuer von 448,80 Euro (Messbetrag x Hebesatz). 

Muss ich ab 2025 mehr Grundsteuer bezahlen?

Ja und Nein. Die Grundsteuer-Reform sei grundsätzlich völlig aufkommensneutral umgesetzt worden. „Die Kommunen werden ihre Hebesätze so verändern, dass etwa die heutigen Einnahmen erreicht werden“, sagte Verena Göppert, stellvertretende Hauptgeschäftsführerin des Städtetages. „Sie wollen die Reform nicht dazu benutzen, ihre Haushalte zu sanieren.“

Es kann aber nicht generell ausgeschlossen werden, dass die Grundstückseigentümer ab 2025 mehr bezahlen müssen. Denn aufkommensneutral bedeutet auch, dass einige Immobilienbesitzer tiefer in die Tasche greifen und andere eher weniger Steuern bezahlen müssen. Das ist dann der Fall, wenn sie bisher deutlich mehr an Grundsteuer für ihr Grundstück bezahlen.

Für die Mehrheit gilt, dass die Erhöhung nicht so hoch ausfallen wird, wie viele Grundstückseigentümer vermuten. Denn eine Größe haben die Kommunen noch nicht festgelegt. Und das ist der Hebesatz. Er soll im Herbst 2024 festgelegt werden. Einige Kommunen haben bereits angekündigt, dass sich die Wertermittlung sogar bis Januar 2025 verzögern könnte. Die Grundsteuer wird dann für die Zeit ab dem 1. Januar 2025 festgesetzt.

FOCUS online rät: Wer einen Grundsteuermessbescheid erhalten hat, aus dem sich eine höhere Grundsteuer ergibt, sollte sofort reagieren und zeitnah einen Antrag auf Neuveranlagung beim Finanzamt stellen. Als Richtwert gilt: Hat das Finanzamt den Wert um etwa ein Drittel angehoben, lohnt sich ein sofortiger Einspruch. Diesen können Sie direkt per Post einreichen. Grundsätzlich brauchen sie dafür zwei Werte: den Grundsteuermess- und den Grundsteuerwertbescheid. Beides müssten Betroffene bereits erhalten haben. 

Hier eine Vorlage ohne Begründung: 

Aktenzeichen: xxxx
Steueridentifikationsnummer: xxx

Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit lege/n ich/wir Einspruch gegen den oben genannten Steuerbescheid vom xxx (Datum)ein. Die Begründung des Einspruchs erfolgt durch ein gesondertes Schreiben.  

Bitte bestätigen Sie mir den Eingang des Einspruchs schriftlich. 

Mit freundlichen Grüßen 

Gut zu wissen ist, dass derzeit mehrere Musterprozesse zur neuen Grundsteuerreform bei Amts- und Finanzgerichten anhängig sind. Die Richter müssen unter anderem prüfen, ob die neue Berechnung möglicherweise gegen die Verfassung verstößt.