- Im Video oben: Der große Check: Hier könnten Sie sich von Ihrer Miete eine Immobilie kaufen
Die Preise für Eigenheime sind zuletzt erheblich gestiegen. Durchschnittlich 3,8 Prozent teurer sind Immobilien von Januar bis März 2025 im Vergleich zu Vorjahreszeitraum geworden, teilte das Statistische Bundesamt kürzlich mit. Laut Experten dürfte der Trend weiter anhalten. Ist mieten jetzt also besser als kaufen?
Ganz so einfach ist es nicht. Denn auch die Mieten haben ordentlich angezogen. Im vergangenen Jahr legten sie laut aktuellem „Postbank Wohnatlas 2025“ um über fünf Prozent zu. Die Belastung war so hoch, dass selbst das um 3,6 Prozent gestiegene Haushaltseinkommen den Anstieg nicht abfangen konnte. Mieter in Deutschland mussten im Schnitt 14,1 Prozent ihres Einkommens fürs Wohnen ausgeben – gegenüber 13,9 Prozent im Vorjahr.
Um herauszufinden, ob Kaufen oder Mieten sinnvoller ist, hilft ein Blick auf den jeweiligen Wohnort. Denn in immerhin 130 Landkreisen und kreisfreien Städten müssten Immobilienkäufer weniger als 15 Prozent des Einkommens aufwenden, um den Kredit für eine 70-Quadratmeter-Wohung abzuzahlen. Günstiger ist es vor allem in ländlichen Regionen Ostdeutschlands: In Sachsen-Anhalt, Sachsen und Thüringen lohnt es sich eine eigene Wohnung zu kaufen, statt zu mieten.
Wohnen, wo andere Urlaub machen? Das wird teuer
Wer hingegen in einer der insgesamt 56 kostspieligen Regionen lebt, muss mindestens ein Viertel seines Einkommens für die Schuldentilgung berappen. Die beliebten Urlaubsinseln Föhr, Amrum und Sylt bilden die Speerspitze. Hier brauchen Eigenheimbesitzer 53,4 Prozent ihres im Schnitt verfügbaren Haushaltseinkommens, um den Kredit zu tilgen.
Auch in den Metropolen München, Berlin, Hamburg und Frankfurt am Main müssen zwischen 40 und 46 Prozent für die Finanzierung eingeplant werden. Also dort lieber mieten? Das ist ebenfalls keine gute Alternative, denn gerade in Berlin, wo das durchschnittliche Einkommen gegenüber München wesentlich geringer ausfällt, sind sowohl Miete als auch Eigenheim für Verbraucher belastend. Wer dem entfliehen will, dem bleibt nur ein Umzug in die günstigen Regionen.
Wohnungskauf als Altersvorsorge? Vorsicht!
Aktuell scheint der Moment für den Eigenheimkauf sogar günstig: Die Bauzinsen liegen stabil bei rund 3,5 Prozent für zehnjährige Darlehen. Verbraucher sollten nicht mehr als 25 Prozent ihres Einkommens für die Finanzierung ausgeben, lautet die goldene Regel. „Für Unwägbarkeiten wie höhere Ausgaben oder geringere Einnahmen, Inflation und steigende Energiepreise sollten Kaufinteressierte unbedingt einen Puffer einplanen“, rät Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien bei der Deutschen Bank.
Er rät Interessenten auch dann zur eigenen Immobilie, wenn mehr Einkommen für den Kredit ausgegeben werden muss als für eine Miete. Schließlich sei Eigentum auch eine Absicherung im Alter.
Doch hier gehen die Meinungen auseinander. Ein Eigenheim muss auch in Schuss gehalten werden. Außerdem werden die Sanierungskosten, um ein Haus energieeffizient aufzurüsten, zunehmen, warnen Experten. Eine Bestandsimmobilie mag dann auf den ersten Blick zwar erfreulich günstig klingen, das dicke Kostenende kommt aber noch.
Und wer im hohen Alter noch in seiner Immobilie wohnen möchte, muss auch Kosten für den altersgerechten und barrierefreien Umbau einberechnen. Inwiefern die durch eine Rente gestemmt werden können, ist fraglich, vor allem wenn dann noch Pflegekosten dazukommen. Eine Altersvorsorge ist eine Immobilie also bei weitem nicht immer.
Einen etwas zynischen Lichtblick gibt es für jene, die lieber die Finger von den eigenen vier Wänden lassen wollen (oder müssen): Experten wie der Vermögensverwalter und Investmentbanker Gerd Kommer gehen davon aus, dass es infolge des demografischen Wandels in den kommenden vier bis acht Jahren ein dauerhaftes Überangebot der Wohnfläche geben wird - und die Mieten wieder fallen.