Севастополь: падение цен или временный спад? Перспективы первичного рынка жилья
За год средняя стоимость квадратного метра в новостройках российских городов-миллионников выросла на 10,3%, сообщили «Известиям» аналитики.
Источник: «Известия»
Сильнее всего цена поднялась в Москве, Челябинске и Омске, при этом ещё в восьми крупных городах зафиксировано её снижение. Эксперты объясняют тренд постепенным уменьшением числа проектов массового строительства. Ожидать снижения цен в случае ослабления денежно-кредитной политики не стоит — из-за переизбытка спроса стоимость может значительно вырасти, рассказали «Известия»
Как выросли цены на жильё
С момента отмены базовой программы льготной ипотеки стоимость квадратного метра в новостройках российских городов-миллионников выросла на 10,3–13,8%. По данным аналитического центра «Движение.ру», это ненамного выше официального уровня инфляции за тот же период.
Больше всего за минувший год выросла цена квадратного метра в Москве, Челябинске и Омске.
В столице такая динамика объясняется постепенным вымыванием с рынка проектов комфорт-класса, поскольку девелоперы уходят в бизнес-класс, — пояснили аналитики. В Челябинске и Омске — существенным ростом объемов строительства и выходом на рынок проектов с более высокими качественными характеристиками.
Стоимость квадратного метра не выросла в реальном выражении в восьми крупных городах: Ростове-на-Дону, Самаре, Новосибирске, Красноярске, Екатеринбурге, Воронеже, Тюмени и Краснодаре.
По данным «Яндекс Недвижимости», в июле медианная стоимость квадратного метра на первичном рынке в городах-миллионниках составила 188 тыс. рублей — +1,1% за месяц. В восьми из 16 мегаполисов цены выросли, в трех остались на прежнем уровне, а в пяти снизились.
Самый значительный рост средней цены квадратного метра среди российских мегаполисов зафиксирован в Челябинске (+18,9%), Казани (+18,7%), Омске (+17,5%), Перми (+14,8%) и Воронеже (+12,6%), в Москве за аналогичный период рост составил 9,9%, в Санкт-Петербурге — 4,1%, сообщили в федеральной компании «Этажи».
Почему растёт стоимость новостроек
Средневзвешенная площадь реализованных застройщиками квартир по всему рынку год к году прибавила 0,5%, но в разрезе отдельных городов динамика разнонаправленная Максимальный прирост площадей лотов в сделках отмечается в Воронеже, Москве, Новосибирске и Екатеринбурге. Семейная ипотека уводит покупателей в сторону квартир большей площади.
Средняя стоимость лота в сделках с новостройками городов-миллионников год к году прибавила 10,8%. В тех городах, где средневзвешенная площадь лота снизилась, она до этого находилась на довольно высоком уровне. Например, в Омске, Нижнем Новгороде, Волгограде. Либо на нее, как в случае Казани, по словам экспертов, давит высокая стоимость жилья, то есть покупатели просто финансово не готовы приобретать большие площади.
Кроме того, структура предложения также влияет на среднюю стоимость. Увеличение доли бизнес- и элитного жилья автоматически повышает показатели «средней цены».
В первой половине 2025 года значительную роль играли программы субсидированной ипотеки с оплатой ставки за счёт клиента, но по мере снижения ключевой базовые кредитные продукты во многих банках становятся привлекательнее, отметила директор по продажам ASTERUS Татьяна Шибанова. Семейная ипотека при этом остается самой востребованной программой у покупателей.
Клиенты постепенно привыкают к новым условиям и выстраивают свою стратегию приобретения жилья, учитывая стоимость финансирования и возможные изменения на рынке, считает эксперт. Девелоперы усиливают конкуренцию, улучшая качество проектов, расширяя инфраструктуру, предлагая дополнительные сервисы и более гибкие условия сделок.
Ежемесячным платежом смогут взять все граждане, а не только отдельные категории. По опыту предыдущих лет массовый спрос возвращается на рынок уже при ипотечных ставках в районе 13–15%.
Севастополь: что происходит с ценами в 2025 году
Особое внимание стоит уделить Севастополю, где ситуация на рынке жилья значительно отличается от других крупных городов. В 2024 году средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составляла 189 тыс. рублей, в то время как на август 2025 года цена снизилась до 175 тыс. рублей за «квадрат».
По данным аналитического портала RealtyMag, в 2024 году средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке была 189 тыс. рублей, в то время как на август 2025 года цена снизилась до 175 тыс. рублей за «квадрат».
В 2024 году однушка в севастопольских новостройках в среднем стоила 8,7 млн руб., двушка – 11,3 млн руб.. трёшка – 11,04 млн руб.
Сегодня в Севастополе другая картина: однушка – 8,8 млн руб., двушка – 12,5 млн руб., трёшка – 8,9 млн руб.
Динамика за год. Источник: RealtyMag
Как видно на графике, никаких кардинальных всплесков и падений по стоимости «квадрата» в севастопольских новостройках не зафиксировано.
Если рассматривать по локациям, то самые дорогие квартиры на сегодняшний момент находятся в Гагаринском районе – 235 413 руб. за кв. м. Далее идут: Балаклавский район – 190 790 руб. за кв. м, Ленинский район – 157 213 руб. за кв. м, Нахимовский район - 119 641 руб. за кв.
Отметим, что в целом в Севастополе наблюдается падение цен на жильё в новостройках, несмотря на рост в других городах. Однокомнатные квартиры по-прежнему продаются за 8,7 млн рублей, однако цены на двух- и трёхкомнатные квартиры существенно различаются.
Так, двушки подорожали до 12,5 млн рублей, а трёхкомнатные квартиры стоят теперь около 8,9 млн рублей, что на 2,1 млн рублей ниже по сравнению с предыдущим годом.
Это падение цен может быть связано с рядом факторов: от демографической ситуации до особенностей спроса и предложения на местном уровне.
Несмотря на это, снижение цен на первичном рынке Севастополя вызывает интерес у покупателей, ожидающих дальнейшего изменения экономической ситуации и возможного роста интереса к жилью в регионе.
Почему цены продолжают расти
Важным фактором, влияющим на рост цен, является снижение объёмов новых объектов на рынке, что делает жильё дефицитным. Девелоперы, сократив количество эконом-класса, увеличивают объемы строительства более дорогих и качественных объектов. Этот процесс приводит к росту средней цены на квадратный метр.
Параллельно с этим, увеличивается средняя площадь приобретаемых квартир. Благодаря программам льготного кредитования, такие как семейная ипотека, россияне начали покупать квартиры большей площади, что также влияет на общие показатели цен.
В Москве в первую очередь цены растут в бизнес-классе и элитных сегментах, где средняя стоимость квадратного метра достигла 581 тыс. рублей. В то же время, на фоне изменения структуры предложения, стоимость жилья продолжает расти и на загородных рынках.
Что будет с ценами дальше?
Прогнозы относительно будущего рынка недвижимости остаются неопределенными. С одной стороны, ожидаемое снижение ключевой ставки может помочь уменьшить долговую нагрузку на девелоперов и улучшить доступность ипотечных кредитов, что, теоретически, должно замедлить рост цен. Но, с другой стороны, высокие ставки и дефицит предложения могут привести к тому, что цены продолжат расти.
Снижение ставок и расширение ипотечных программ, таких как семейная ипотека, могут оказать решающее влияние на дальнейший рост цен. Однако, чтобы обеспечить реальное снижение цен на жилье, необходимо также обеспечить стабильное строительство жилья в массовом сегменте, где спрос продолжает оставаться высоким.
Итог
Эксперты сходятся во мнении, что, несмотря на текущее падение цен в Севастополе, общее положение на рынке жилья в России продолжит оставаться нестабильным.
Рынок новостроек будет находиться под давлением ряда факторов, среди которых — низкий объём новых проектов, высокая стоимость строительства, а также изменения в ипотечных программах.
В ближайшие месяцы снижение ключевой ставки может привести к ускорению роста цен на жильё, что поднимет ставки на новостройки, в том числе в Севастополе.
Таким образом, покупатели и инвесторы должны учитывать все возможные риски, связанные с изменениями на рынке, быть готовы к тому, что цены могут продолжить расти, если не произойдут существенные изменения в экономической политике.
Материалы по теме:
«Лучше покупать квартиру вчера, а не сегодня». О трансформациях на ипотечном рынке Севастополя