Набиуллина смягчилась – татарстанцы почуяли вкус к новостройкам и занесли за квартиры 10 миллиардов
Смягчение денежно-кредитной политики Центробанком во главе с Эльвирой Набиуллиной оживило первичный рынок жилья
Итоги июля: все растет
Радуют результаты июльских продаж рынок новостроек Татарстана. Выручка застройщиков к июлю прошлого года выросла на 3% до 9,8 млрд рублей. Количество проданных квартир прибавило 11% до 1089 сделок, говорится в статистике Дом.РФ. Рост фиксирует и татарстанский Росреестр — количество зарегистрированных договоров долевого участия за месяц выросло на 19,2%, а к июлю 2024 года подросло на 21% до 1692.
Смягчение денежно-кредитной политики Центробанком во главе с Эльвирой Набиуллиной оживило первичный рынок жилья, для которого минувшее полугодие стало худшим за три года, делают вывод эксперты. Назовем два главных события, повлиявших на результаты застройщиков:
- в июне ЦБ снизил ключевую ставку на 1% до 20%.
- в конце июля «ключ» понизили еще на 2% до 18%.
На этом фоне количество ипотечных сделок по данным Росреестра в целом по РТ за месяц выросло на 11% до 4,7 тысяч. Для сравнения, в июле 2024 года жилищных кредитов выдали в 1,8 раза больше — 8,4 тысячи.
«Ставка в 18 процентов немного вдохнула жизнь во вторичный рынок, а сделки там отразились и на новостройках, — говорит — генеральный директор СМУ-88 Наиль Галеев. — У нас был пул покупателей, которые откладывали сделки из-за нереализованного объема недвижки, которая не продавалась. Второе обстоятельство, которое повлияло на рост продаж — вместе с ключевой ставкой упали проценты по депозитам, и началась миграция средств со вкладов в бетон».
Сейчас дела пошли получше, «вторичка» начала конвертироваться в «первичку» — и это заметно.
Снижение ключевой ставки оказывает позитивное влияние на спрос, отмечают в группе «Самолет». «И дело не только в том, что снижается ставка по ипотеке, а еще и в том, что инвестиционная привлекательность недвижимости против депозитов становится выше», — соглашается с коллегой директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Антон Гак.
«Пока говорить о том, что снижение рыночной ипотечной ставки подталкивает продажи, преждевременно. Возврат спроса возможен, когда ипотечные ставки начнут опускаться ниже 15% — именно этот уровень можно считать психологически комфортным», — считает директор по сопровождению бизнеса «Ак Барс Дом» Илья Голованов.
Если смотреть на комфорт-класс, то рост по Казани составил порядка 25%, комментируют результаты июля в пресс-центр компании «Авторы». Там отметили, что июль был результативным, проекты комфорт-, бизнес- и премиум-класса показали продажи выше, чем в мае и июне. «Сработало много факторов, очевидных сильных импульсов нет, — считают в компании. — На наш взгляд, сработал и ажиотаж в связи со снижением ставки. Конкретных финансовых инструментов к продаже у застройщиков особо не появилось, но настроение уже чувствуется, что другое. Это и сдвиг сезонности: „лето“ сейчас начинается не в конце мая, а в середине апреля».
«Когда речь идет о замедлении жилищного строительства, то имеется в виду запуск новых объектов, — говорит Галеев. — Только у нас на низком старте пять проектов. Ждем благоприятных условий для вывода на рынок»
Стройки РФ замедляются. А что в Казани?
В сфере жилищного строительства в России при текущих экономических условиях наблюдается замедление, докладывал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин президенту РФ Владимиру Путину в начале августа. А чувствуют ли это застройщики Казани? По каким признакам?
«Когда речь идет о замедлении жилищного строительства, то имеется в виду запуск новых объектов, — говорит Галеев. — Только у нас на низком старте пять проектов. Ждем благоприятных условий для вывода на рынок. Если верить материалам Дом.РФ, то с начала этого года по стране запуск новых проектов уменьшился на 19 процентов. Это через пару лет приведет к аналогичному провалу по вводу жилья и новому росту цен».
Оптимизм застройщиков РТ падает. Сегодня девелоперы видят сдачу в 2026 году году 1,1 млн кв. м жилья. Но в августе прошлого года в планах на 2025 год значилось на 10% больше — 1,2 млн кв. м, говорится в статистике Дом.РФ.
«Сегодняшний рынок строительства пришел к более взвешенному состоянию после его всплеска, — считает Голованов. — Несмотря на замедление запусков новых проектов в отдельных регионах, портфель строящегося жилья в России остается на высоком уровне. Если во второй половине года тенденция к дальнейшему замедлению сохранится, то объем строительства снизится значительнее — и это уже отразится на разрыве между предложением и спросом будущих периодов».
Экономически успешным городам удается удержать привлекательность. Так, например, в Казанской агломерации мы видим анонсы больших интересных жилых комплексов, которые сейчас находятся на низком старте, что безусловно удовлетворит накапливающийся спрос.
На больших данных, по всей РФ, возможно тенденция замедления строек и существует, размышляют в компании «Авторы». «Если речь идет о намеренном замедлении хода строительства в связи с невысокой скоростью наполнения эскроу-счетов, то нет, мы это не замечаем ни у конкурентов на рынке Казани, ни у себя, — сообщили в пресс-центре застройщика. — Да, рассрочки внесли свои коррективы по срокам поступления средств на эскроу-счета. Повлияет это скорее на остаток 10-20% от общей доли квартир на момент сдачи. Но не на сроки строительства и приема-передачи».
За месяц число сделок на вторичном рынке по РТ выросло на 25% до 5,9 тысяч
«Вторичка» начала «приятно оживать»
Заметные признаки оживления показывает рынок вторичной недвижимости. За месяц число сделок в целом по РТ выросло на 25% до 5,9 тысяч. Для сравнения, в июле 2024 года на вторичном рынке региона с учетом Казани Росреестр фиксировал сделок на 20% больше — 7,3 тысячи.
«Вторичный рынок начал приятно оживать. Много звонков по объектам, которые на продаже, — руководитель АН „АртХаус“ Анна Костыркина. — Продавцы устали за последнее время сидеть без покупателей, готовы двигаться по цене и даже застойные объекты находят своего покупателя. После снижения ключевой ставки банки не сразу отреагировали на понижение ставок по ипотеке, но это никак не повлияло на спрос — сезонность сделала свое дело».
Изменение ипотечных ставок пока не сильно влияет на ежемесячный платеж, да и клиенты приходят в основном с наличными. И очень много запросов от иногородних клиентов. Давно я такого не видела, скажу честно.
Похожее мнение по ипотечной ситуации — у гендиректора «НЛБ-Недвижимости» Андрея Савельева. «В июле рынок вторичной недвижимости чувствовал себя очень плохо, — говорит эксперт. — Ввиду отсутствия ипотеки количество сделок было очень маленьким, поэтому можно даже сказать — все было очень плохо. Решение Центробанка снизить ключевую ставку никак не сказалось, потому что раньше платили 100 тысяч за ипотеку, теперь — 95 тысяч. Ну, какая разница?».
Средняя цена вторичного жилья в Казани за июль выросла сразу на 9,1% до 199,4 тыс. рублей в сравнении с аналогичным периодом 2024 года, говорится в исследовании аналитиков сервиса ЦИАН и группы «Плюс». «Скажу честно, роста цен не вижу. Но вымывание квартир с бюджетом до 6 миллионов заметно ощущается, — говорит Костыркина. — И очень много запросов от иногородних клиентов. Давно я такого не видела, скажу честно.
«Это какая-то ошибка, — оценивает Савельев сведения ЦИАНа. — Потому что мы не видим не то что роста цен — мы, наоборот, видим затяжную, глубокую стагнацию. То есть объекты стоят на рынке, не продаются. Даже количество звонков покупателей существенно снизилось. Поэтому я не знаю, откуда они взяли эти цифры, что цены выросли. С чего цены выросли, если сделок нет?».
Торг остается уместным на вторичном рынке. «Покупатели кичатся и хвастаются тем, что у них наличка, — говорит Костыркина. — Но продавцы в 90 процентах случаев видят именно таких покупателей, их этим не удивить. Поэтому покупатели просят торг, а продавцы его особо давать не хотят. Только в исключительных случаях, когда ими найден интересный/выгодный вариант для дальнейшей покупки».
Снижение цены на вторичке достигает в среднем 400-500 тыс. рублей на сделку, говорят в «НЛБ-Недвижимость» и вспоминают, что 3 года назад уступали 50-100 тыс. рублей.
Цена квадратного метра по Казани и РТ (включая столицу) в июле составила 237 тыс. и 202 тыс. рублей соответственно, что на уровне аналогичного периода 2024 года
Прогноз по спросу и ценам
С надеждой на предстоящую осень смотрят опрошенные участники рынка недвижимости. «Тенденция на постепенное снижение „ключа“ внушает оптимизм», — говорит Галеев. «Прогнозы на текущий момент положительные. Как минимум, ожидаем повтора данных прошлого года», — отвечают в компании «Авторы».
Со сдержанным позитивом смотрит в сезон группа «Самолет». «При этом продолжаем искать наиболее эффективные способы реализации», — говорит Гак.
«Несмотря на предпосылки к снижению ключевой ставки, по оптимистичным прогнозам восстановление рынка начнется не ранее 2026–2027 годов, — говорят в АБД. — Мы видим стабильный интерес к нашим проектам и в сентябре ожидаем сезонный возврат активности рынка. Локомотивом реализации новостроек по-прежнему остается семейная ипотека, которая в основном и поддерживает продажи. Уверенно набирают обороты инструменты рассрочки, долю которых крупные застройщики удерживают на уровне 20-30 процентов».
А что ждет стоимость жилья? Цена квадратного метра по Казани и РТ (включая столицу) в июле составила 237 тыс. и 202 тыс. рублей соответственно, что на уровне аналогичного периода 2024 года. Скорректировалась цена «квадрата» к минувшему июню. По Татарстану Дом.РФ фиксирует снижение стоимости в реализованных объектах на 2% до 202 тыс. рублей, по Казани на 5% до 237 тыс. рублей.
«Благо — пока действуют летние акции и дисконты, и есть возможность выгодно вложиться, пока цены не ушли вверх вслед за оживлением спроса, — говорят в „СМУ-88“. — Сейчас хорошая возможность зафиксировать цену на квартиру с расчетом в будущем рефинансировать ипотеку или рассрочку под более мягкие условия. Однако, чтобы рынок вернулся к устойчивому росту, ключевая ставка должна опуститься хотя бы до 10–12%».
Разное видение о будущем вторичного рынка. «Улучшения на рынке недвижимости до конца года, а, наверное, лучше сказать до весны, не будет», — полагает Савельев.
«Накопился огромный спрос. Даже высокие ипотечные ставки его не могут сдержать, — считает Костыркина, и дает оптимистичный прогноз. — Продажи будут идти, после отпусков и красивых отелей люди с грустью в глазах смотрят на свои тесные и надоевшие взору квадратные метры. Людям хочется перемен. Плюс ко всему, если ключевая ставка продолжит снижаться — это будет большим подспорьем для семей. В Казань как вкладывали, так и продолжают инвестировать. Здесь сомнений нет».