«Не нужно сравнивать с Казанью»: кто и какую недвижимость покупает в Крыму
Выходец из Татарстана рассказал, как приобрести дом в Крыму без обмана
Ярослав Фролов издавал газеты, был фермером, но обанкротился и, бросив все, незадолго до начала СВО решил перебраться с семьей в Крым. Пока искал дом, понял, что мог бы заниматься подбором жилья для других. Почем сейчас недвижимость на полуострове и какие подводные камни стоит учесть ее покупателям – об этом он рассказал «Татар-информу».
«Когда переезжали, денег не было вообще»
Ярослав Фролов переехал в Крым в 2022 году, зарегистрировался на новом месте 24 февраля, ровно в день начала СВО. До переезда он жил в Казани, трудился фоторепортером в «Казанских ведомостях», возглавлял информационно-аналитический отдел Минсвязи РТ, руководил медиахолдингом.
У Ярослава большая семья – супруга и пятеро детей. Старшие уже выросли и живут отдельно, с родителями остались двое, младшему сейчас 5 лет.
Решение о переезде было принято в августе 2021 года. В то время Фроловы занимались производством экологически чистой продукции в личном подсобном хозяйстве, которое находилось неподалеку от Раифского заповедника. Наиля и Ярослав держали домашнюю скотину, кур, кроликов, продавали молочные продукты, но, вопреки большим вложениям, дела в гору не шли. Банкротство стало серьезным толчком к переезду.
«С августа ежедневно подыскивал дом, о квартире не было и речи. У меня ведь собаки, один из старейших питомников тибетских мастифов. В ноябре 2021 года впервые поехал в Крым», – вспоминает Ярослав.
Позже, в середине января, он приехал повторно, чтобы посмотреть выбранный дом. Покупка была весьма бюджетной.
«Переехал в Крым на два с половиной месяца раньше, чем моя семья. Поначалу у меня не было даже кровати. На маленьком холодильнике стоял недорогой ноутбук, мне его подарили. Когда переезжали, денег не было вообще», – поясняет Фролов.
«Увидел огромную нишу по подбору домов и участков»
Поначалу супруги не знали, как будут зарабатывать на жизнь на новом месте. Жена Фролова 16 лет работала в прокуратуре, потом поднимала с мужем ЛПХ, а в год переезда сидела дома с двухлетним сыном.
«Риски были большие. Но я – предприниматель с 1996 года, посмотрел, чем заняться, увидел огромную нишу по подбору домов и участков в Крыму. В первый же месяц заработал 135 тысяч», – отмечает Ярослав.
Сегодня Фролов довольно популярный блогер, на одном из каналов у него 25 тыс. подписчиков, он запатентовал собственный «трейдмарк» – «Мечты должны сбываться». Говорит, что за все время работы в Крыму помог обрести жилье более чем для 250 семей.
«Крым – как «Новая Америка», здесь открыты все возможности. Кто бы что ни говорил, но в Крыму реально очень много денег – «БМВ» и «Мерседесов» на душу населения здесь больше, чем в Москве. Конечно, есть и старые «ВАЗы», но много иномарок. У людей реально есть деньги. Поэтому и цены здесь на недвижку такие высокие», – продолжает рассказывать Ярослав.
Сейчас Наиля занимается юридической стороной оформления сделок. С клиентами Фроловы работают дистанционно, по доверенности. Большинство покупателей выбирают недвижимость по видеообзорам и консультациям Ярослава, многие видят приобретенную недвижимость своими глазами уже после покупки.
«На ЮБК нужно заходить с большими бюджетами»
По словам Ярослава, спрос на дома и участки в Крыму растет постоянно. Следовательно, растут и цены.
«Когда началась специальная военная операция, был резкий скачок цен. И вообще чем хуже было на фронте, тем дороже здесь была недвижка, чем лучше ситуация – тоже тем дороже, чем выше или ниже доллар – тем дороже. За это время недвижимость споткнулась только один раз – год назад, когда отменили льготную ипотеку и взлетела процентная ставка. Тогда рост цен приостановился, в год он составил 10-20%, но к осени цены опять пошли вверх», – говорит собеседник «Татар-информа».
По его словам, рост цен на участки составляет от 50 до 200% в год, в зависимости от месторасположения объекта, а в некоторых местах достигает 400%.
«Люди сейчас покупают в ипотеку и под 30%, потому что понимают, что недвижка очень сильно растет», – утверждает Ярослав.
При этом он считает, что земля у самого моря для постоянного места жительства – «неинтересная», поскольку для этого нужны «огромные деньги»: от 500 тысяч до 1 миллиона долларов за участок. А вот строительство самого дома везде стоит примерно одинаково – что в Ялте, что в Джанкое, что в Евпатории.
«Чтобы купить нормальный участок, нужно от 3 до 7,5 млн рублей, но это не Южный берег Крыма. На ЮБК – от Фороса до Алушты – обычный участок с хорошими документами стоит минимум от 7,5-8 млн рублей. На ЮБК нужно заходить с большими бюджетами», – предупреждает Фролов.
Обычный дом в Крыму в 100 квадратных метров с участком в 7,5 сотки (за исключением ЮБК) обойдется в 10-15 млн рублей. За эту сумму можно приобрести жилье в 10 минутах езды от моря. Себестоимость дома «под ключ» составляет не менее 100 тыс. рублей за квадратный метр.
Риелторы выставляют фейковые объявления
Жилье в Крыму приобретают в основном состоявшиеся люди в возрасте 40-50 плюс. Причем такая недвижимость пользуется спросом не только у россиян. Пару лет назад Ярослав помогал приобретать дома и участки клиентам из США и Германии.
Из россиян же дома в Крыму чаще всего покупают жители Москвы и Питера. Клиентов из Казани у Ярослава еще не было, но были из Самары, Нижнего Новгорода и с Дальнего Востока. Чаще всего люди берут недвижимость, чтобы переехать, но многие и инвестируют в земли под строительство.
«Жизнь коротка, и люди это понимают. Я и сам из-за этого переехал. Когда принимал решение, мне было почти 47 лет. Решил, что уже пора, а то могу не успеть пожить там, где хорошо и тепло», – шутит Ярослав.
По словам Фролова, на рынке крымской недвижимости, как и везде, хватает мошенников. Мошенничество это не в грубой форме, о фактах кражи денег он не слышал, однако риелторы часто выставляют фейковые объявления.
«Выставляют крутой коттедж за 12 млн рублей. Люди, сидя в другом городе, думают, что это реальная цена, откидывают все остальные предложения. Звонят – им говорят: «Приезжайте!» При встрече риелторы объясняют, что «буквально несколько часов назад», пока клиент был в дороге, дом купили. Но есть другой, за 33 млн рублей, его можно оформить в кредит», – рассказывает Ярослав.
Кроме того, при покупке недвижимости можно нарваться на какую-нибудь неприятную историю. К примеру, дом или земельный участок перешел по наследству к новому собственнику, наследник вступил в права в положенный 6-месячный срок, эти полгода истекли.
«Но вы же не знаете, что в этот самый момент идет серия судебных заседаний о признании этого наследственного дела незаконным», – поясняет Ярослав. В таком случае покупатель может лишиться и покупки, и денег.
«Земли ЛПХ втюхивают сплошь и рядом, а потом сносят целые поселки»
Еще одна распространенная схема обмана – продажа полевых ЛПХ-участков. Это сельхозземли вне населенных пунктов.
«Есть закон о личном подсобном хозяйстве, в котором прописано, что земли ЛПХ полевых участков за границами населенных пунктов предназначены исключительно для занятий сельским хозяйством. На этих землях запрещены любые постройки, даже забор или туалет», – говорит собеседник «Татар-информа».
По его словам, такие земли в Крыму «втюхивают сплошь и рядом, а потом сносят целые поселки».
«Это большой бич Крыма, крымская беда. Люди покупают землю около моря, недорого – за 1-5 млн рублей. Потом приходят к нам и спрашивают: что делать? Мы советуем посадить картошку, поставить с краю палатку, но и это будет считаться нарушением закона», – рассказывает Ярослав.
По его данным, такие «ЛПХ» будут изыматься через несколько лет по причине нецелевого использования.
А еще нужно взвесить все за и против при покупке земель в защитной водоохранной зоне. К примеру, в Большой Ялте запрещены любое капитальное строительство и реконструкция капитальных строений.
«Чтобы обойти ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территорий), нужно пройти через Госсовет Крыма, а они, в свою очередь, обращаются в Москву, чтобы получить разрешение. Этот ЗОУИТ был принят до введения ПЗЗ – плана земельной застройки Большой Ялты. Уже два ПЗЗ прошли, но этот ЗОУИТ не отменен. Это большая беда – когда ты покупаешь участок или дом, но не можешь ничего сделать – перестроить или поменять крышу», – отмечает Фролов.
В Крыму хорошо развито сельское хозяйство. Когда полуостров вернулся в состав России, здесь начали проводить кадастровый учет земель в соответствии с российским законодательством.
«Все участки в деревнях сделали ИЖС. Но на ИЖС нельзя выращивать ничего, кроме цветочков, запрещается сажать картошку, держать коров и коз», – поясняет Ярослав.
«Тяжело с подключением электричества»
Недвижимость в Крыму, как и в Казани, оформляется в МФЦ. Но разница в том, что на прием здесь сразу не попадешь – у сотрудников большая загруженность.
«Если я могу взять талончик на ближайшую неделю в МФЦ Симферополя, а он, МФЦ, огромный, но один, это значит, что с продажами недвижимости плохо. Полтора года назад я мог взять талончик, чтобы прийти только через месяц. Если смогу взять талон на посещение только через две-три недели, значит, с продажами все хорошо», – смеется Ярослав.
По его словам, это было сделано, чтобы убрать коррупционную составляющую. Еще до возвращения Крыма в состав России были так называемые бегунки, которые скупали все талоны и продавали очередь. Теперь талон можно оформить только на Госуслугах, на конкретного человека и конкретный объект.
Если с документами на дом все в порядке и сделка прошла успешно, могут возникнуть другие, бытовые проблемы. К примеру, супруга Фролова подала в суд на «Крымэнерго», потому что в их доме на протяжении полутора лет не проводили необходимые работы.
«Моя жена судится с ГУП «Крымэнерго», потому что у нас очень тяжело с подключением электричества. С ними нужно постоянно судиться. <…> Надо понимать, что у нас с двумя детьми, стиральной машиной и электрочайниками стоял 16-амперный автомат. При включении кондиционера и стиральной машины его постоянно вышибало», – говорит Ярослав.
Кроме того, как известно, в Крыму были серьезные проблемы с водоснабжением. По словам Ярослава, запад и северо-запад Крыма сейчас обеспечены артезианской водой, но все же страдают «пафосные места ЮБК».
«Этой зимой я много там ездил, смотрел участки. У всех стоят емкости с водой, воду им привозят, нет централизованного водоснабжения. А в основном по Крыму, там где раньше были проблемы, везде с водой все в порядке. После того как перекрыли канал, устроили водную блокаду, здесь набурили очень много скважин с действительно хорошей водой», – отмечает Фролов.
«В Казани прогорел, а сейчас езжу на двух «Мерседесах»
В целом Ярослав настроен весьма оптимистично. Говорит, что не понимает тех, кто ругает Крым.
«Все потомственные крымчане, когда вы сюда приезжаете, начинают ругать Крым. Просто их со времен Украины приучили прибедняться. Я не вижу повода говорить, что в Крыму все плохо. В Крыму все хорошо – дороги строятся, газ проводится, электричество – тоже. Туристы видят разрушенные дома, а я вижу, как эти дома восстанавливаются. Я один из немногих, кто Крым никогда не ругал, я просто от него балдею», – утверждает Ярослав.
Он уверен, что в Крым нужно ехать всем – и молодым, и людям в возрасте, здесь каждый найдет себя. Вот только не нужно сравнивать полуостров с «богатой Казанью, куда вливались деньги под 1000-летие и другие мероприятия». Его, по словам нашего собеседника, можно сравнить с Елабугой, Зеленодольском или с марийским Волжском.
«Все население Крыма вместе с Севастополем на полтора миллиона меньше Татарстана – около 2,5 млн человек. Но зато индивидуальные предприниматели платят здесь оборотный налог 4 процента, а не 6. ОСАГО на машины здесь в разы дешевле, чем в Татарстане. Я за свою машинку в 224 «лошади» заплатил 4,5 тыс. рублей», – приводит аргументы Фролов.
Напоследок он рассказал, удалось ли ему воплотить собственную мечту в жизнь после переезда к морю.
«В Казани я вложил много денег в сельское хозяйство и прогорел, а сейчас езжу на двух «Мерседесах». Мои мечты сбываются: живу в Крыму, в 100 километрах от моря, и каждый день балдею. У меня гектар земли, нет соседей, живу практически в поле. Мы тут с женой развлекаемся садом. Вот поставил забор из 280 туй, правда, половина из них уже засохли», – смеется Ярослав.
Фото на анонсе: © Константин Михальчевский / РИА Новости