Frühjahrsbericht: Druck auf Mietmarkt immer größer
Der Immobilienverband legte den neuen Frühjahrsbericht vor. Das Ergebnis: Die Lage in Starnberg und Gauting ist angespannt.
„Das Preisniveau sowohl auf dem Kauf- als auch Mietmarkt im Landkreis Starnberg bewegt sich auf einem sehr hohen Niveau. Für Familien mittleren Einkommens ist die Belastungsgrenze schon längst überschritten. Städte und Gemeinden versuchen zunehmend, die innerörtliche Verdichtung voranzutreiben, um den Nachfragedruck nach bezahlbarem Wohnraum zu dämpfen.“ Das mag für viele keine neue Erkenntnis sein, wenn aber der Immobilienverband Deutschland (IVD) das in seinem aktuellen Marktbericht für das Münchner Umland schreibt, dann macht es die aktuelle Situation mehr als deutlich. Zwar wurden Kaufimmobilien laut der vom IVD ermittelten Preise im Frühjahr 2024 im Vergleich zum Frühjahr 2023 zumeist etwas günstiger, die Mieten stagnierten jedoch oder stiegen weiter an. Der Starnberger Merkur zeigt eine Auswahl aktueller Werte und Einschätzungen des IVD.
Starnberg
Die Lage: In der Kreisstadt sehen die Immobilienexperten derzeit ein extrem schweres Marktumfeld. „Der Einbruch im Neubaubereich ist ganz erheblich“, heißt es in dem Bericht. Kleine, private Bauvorhaben, die bereits vor der Zinswende begonnen worden seien, würden teilweise fertiggestellt, mit dem Problem, dass die kalkulierten Kauf- und Mietpreise jetzt nicht mehr umsetzbar seien. „Baustopp und Leerstand sind die Folge.“ Große Bauvorhaben würden verschoben oder nicht mehr mit Entschlossenheit weiterverfolgt. Potenzielle Käufer interessierten sich mehr für Bestandsobjekte als für Baugrundstücke.
Das habe auch Folgen für den Mietmarkt. „Derjenige, der eine Mietwohnung sucht, trifft auf einen Markt, der prinzipiell durch mehr Nachfrage als Angebot gekennzeichnet ist, nur dass sich die Schere zwischen Angebot und Nachfrage noch mehr geweitet hat, unter anderem durch ehemalige Kaufinteressenten.“
Die Zahlen: Baugrundstücke für Einfamilienhäuser erzielten in mittleren Wohnlagen einen Quadratmeterpreis von 1450 Euro (Frühjahr 2023: 1515 Euro), in guten Wohnlagen von 1865 Euro (1965 Euro) und in sehr guten Wohnlagen von 2470 Euro (2500 Euro). Reihenmittelhäuser im Bestand lagen zwischen 790 000 Euro und 908 000 Euro (808 000 bis 937 000 Euro). Die Preise für neu gebaute Doppelhäuser betrugen je nach Lage 1,4 bis 1,5 Millionen Euro.
Bei den Mietpreisen hat der IVD einen leichten Anstieg, mindestens aber eine Stagnation auf hohem Niveau ermittelt. So lagen die Mietpreise für Wohnungen ab Baujahr 1950 zwischen 15 und 20,90 Euro pro Quadratmeter, für Erstbezugswohnungen bei 20,20 bis 23,80 Euro.
Gauting
Die Lage: Auch der Gautinger Wohnungsmarkt habe sich im Frühjahr „durch eine spürbar gedämpfte Nachfrage und wesentlich längere Vermarktungszeiten im Kaufsegment sowie eine Zurückhaltung bei der Umsetzung von genehmigten Bauvorhaben“ gekennzeichnet, so die Immobilienexperten. Die Kaufpreise hätten – mit Ausnahme der Eigentumswohnungen – leicht nachgegeben. Im Mietsegment seien vor allem Drei- bis Vierzimmerwohnungen im unteren bis mittleren Preissegment gefragt, auch von Flüchtlingen. Die Aussichten für Mieter schätzt der IVD in Gauting wenig rosig ein. Im Bericht heißt es: „Der kürzliche Einbruch der Neubautätigkeit auf breiter Front wird den Druck auf dem Mietwohnungsmarkt weiter verschärfen.“
Die Zahlen: Baugrundstücke für Einfamilienhäuser erzielten in mittleren Wohnlagen einen Quadratmeterpreis von 1330 Euro (Frühjahr 2023: 1565 Euro), in guten Wohnlagen von 1470 Euro (1720 Euro) und in sehr guten Wohnlagen von 1820 Euro (2115 Euro). Reihenmittelhäuser im Bestand lagen zwischen 700 000 Euro und 910 000 Euro (720 000 bis 953 000 Euro). Die Preise für neu gebaute Doppelhäuser betrugen je nach Lage 1,3 bis 1,5 Millionen Euro.
Bei den Mietpreisen hat der IVD unter anderem diese Werte ermittelt: Wohnungen ab Baujahr 1950 zwischen 13,90 und 18,90 Euro pro Quadratmeter, Erstbezugswohnungen zwischen 17,90 und 20,40 Euro.
Tutzing
Die Lage: „Tutzing als eine Gemeinde mit einer privilegierten Lage am Starnberger See ist von der Trendwende am Kaufmarkt mit erschwerten Finanzierungskonditionen weniger beeinträchtigt als Umlandgemeinden in weniger guten Lagen“, schreibt der IVD. „Viele der Kaufinteressenten verfügen über ausreichend Eigenkapital und sind vom rasanten Zinsanstieg auf Kredite nicht betroffen.“
Ungebrochen hoch sei die Nachfrage nach Eigentumswohnungen. Zum Interessentenkreis zählten nach wie vor „gut situierte Senioren, die ihre Einfamilienhäuser aufgrund der vielen Arbeit aufgeben und in Wohnungen umziehen möchten“. Besonders gefragt seien Zwei- sowie Dreizimmerwohnungen mit 70 bis 90 Quadratmetern. Gedämpft sei jedoch die Nachfrage nach Neubauwohnungen, weil die Angebotspreise gestiegen seien. „Die preisliche Schmerzgrenze für Eigentumswohnungen mit guter Standardausstattung scheint erreicht zu sein.“ Angespannt sei nach wie vor der Mietmarkt.
Die Zahlen: Baugrundstücke für Einfamilienhäuser erzielten in mittleren Wohnlagen einen Quadratmeterpreis von 1435 Euro (Frühjahr 2023: 1485 Euro), in guten Wohnlagen von 1815 Euro (1835 Euro) und in sehr guten Wohnlagen von 2085 Euro (2050 Euro). Reihenmittelhäuser im Bestand lagen zwischen 660 000 Euro und 867 000 Euro (667 000 bis 883 000 Euro). Die Preise für neu gebaute Doppelhäuser betrugen je nach Lage 1,4 bis 1,8 Millionen Euro.
Bei den Mietpreisen hat der IVD unter anderem diese Werte ermittelt: Wohnungen ab Baujahr 1950 zwischen 13,80 und 19,80 Euro pro Quadratmeter, Erstbezugswohnungen zwischen 18,50 und 22,20 Euro.
Kleinere Gemeinden
Darüber hinaus hat der IVD Werte für die Landkreisgemeinden Feldafing, Inning, Krailling, Pöcking und Wörthsee ermittelt. Demnach kosteten neu gebaute Doppelhaushälften in Feldafing 1,19 bis 1,56 Millionen Euro, in Inning 1,05 bis 1,15 Millionen Euro, in Krailling 878 000 bis 1,1 Millionen Euro, in Pöcking 1,47 bis 1,64 Millionen Euro und in Wörthsee 975 000 bis 1,4 Millionen Euro.
Für Mietwohnungen ab Baujahr 1950 wurden in Feldafing zwischen 13,30 und 18 Euro pro Quadratmeter, in Inning zwischen elf und 14 Euro, in Krailling zwischen 11,80 und 15,70 Euro, in Pöcking 17,20 bis 23 Euro und in Wörthsee zwischen elf und 16,50 Euro fällig.
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