Ситуация, когда человек покупает квартиру, оформляет ипотеку, въезжает в жильё — и спустя годы теряет его в суде, звучит как кошмарный сон. Но, как предупреждает юрист Ирина Сивакова в своем Telegram-канале (18+), на практике такое происходит. И главная причина — не подделка документов и не мошенники, а психическое состояние бывшего собственника, о котором никто не знал.

Даже если сделка выглядела чистой, а продавец — адекватным и юридически дееспособным, квартиру могут признать незаконно проданной спустя годы. Особенно если среди цепочки собственников был человек старше 70 лет с диагнозом, влияющим на восприятие реальности.

Как это работает на практике?

Женщина купила квартиру у владельца, который владел ею четыре года. Всё выглядело надёжно: банк одобрил ипотеку, документы прошли проверку. Но уже через месяц она получила иск от пожилой женщины — предыдущей собственницы, которая требовала вернуть жильё. Она заявила: не понимала, что подписывает договор купли-продажи.

Судебная психиатрическая экспертиза подтвердила: у женщины было хроническое психическое расстройство, не позволявшее ей осознавать значение своих действий. При этом перед сделкой она предоставила справку, что не состоит на учёте в психоневрологическом диспансере — формально, всё было в порядке.

Почему суд встал на сторону бабушки?

Покупательница сослалась на срок исковой давности — 1 год (ст. 181 ГК РФ). Но Верховный суд РФ пояснил: если человек из-за болезни не мог осознать, что его права нарушены, отсчёт срока начинается не с даты сделки, а с момента, когда он узнал о продаже. Это может быть и через 5, и через 10 лет.

Что можно было заметить заранее?

Один тревожный звоночек был: пожилая женщина продолжала жить в квартире после её продажи. Покупательница не выяснила, кто это. А ведь факт проживания бывшего хозяина — повод для глубокой проверки.

Что делать покупателям, чтобы избежать подобной ловушки:

Проверяйте не только текущего, но и всех предыдущих собственников;
Уточняйте, кто фактически проживает в квартире;
Обращайте внимание на возраст и возможные странности в поведении;
Запрашивайте выписку ЕГРН и анализируйте историю перехода прав.

Как показывает практика (например, дело № 9-КГ17-2 и Нижегородский облсуд № 33-9041/2017), даже идеальная сделка может быть разрушена задним числом. Лучше перестраховаться, чем остаться без жилья.