Катастрофа приближается. Часть 1 — российский ипотечный пузырь может лопнуть с непредсказуемыми последствиями О том, что российский жилищный рынок перегрет, не говорил только ленивый. Недавнее исследование аналитиков группы Миэль только подтверждает эту картину. Для начала пара цифр: в настоящее время на продажу только на рынке «первички» выставлено порядка 61 тыс лотов (на вторичном — около 50 тыс), в запасах у застройщиков около 186 тыс объектов, продавать которые можно годами, и это без учета новых проектов. При том, что средняя московская семья будет копить на однокомнатную (!) квартиру порядка 15 лет. Начиная с лета, застройщики начали выдвигать «уникальные» предложения: ипотека под 0-1%, квартиры без первоначального взноса, различные рассрочки и прочее. В теории звучит неплохо. Проблема в том, что реальная стоимость такой квартиры резко возрастает: если поначалу предложение было действительно стоящим (за счет маркетингового бюджета застройщика), то вскоре цены резко выросли. Сейчас квартира «за наличку» зачастую стоит примерно столько же, сколько пол года назад она стоила в ипотеку. Рынок уже перегрет: сначала льготной ипотекой, а затем застройщиками и банками. Задача одна — любой ценой продавать квартиры, причем тем категориям граждан, которые раньше не могли позволить себе ипотеку. В итоге 30-летняя рассрочка стала угрозой для самих банков, которые, во-первых, получают длинные активы (а мотивации для досрочного погашения такой 30-летней ипотеки немного), во-вторых, явно переоцененный предмет залога, который нереально продать по первоначальной цене. И вот ЦБ публично заявлял о возможных проблемах и ограничил выдачи льготной ипотеки. Проблема только в том, что быстро затормозить рынок недвижки не выйдет, и вариантов ровно два: или дальше раскручивать маховик льготной ипотеки, надувая пузырь за счет бюджета (то есть нас с вами), или начать болезненное охлаждение рынка. К чему это может привести — читайте в следующей части сегодня вечером.