Какие работы можно, а какие запрещено делать во время перепланировки квартиры в 2025 году?

Перепланировка жилого помещения — одна из наиболее распространённых процедур, с которой сталкиваются владельцы недвижимости. Желание обновить и модернизировать пространство вполне оправдано, однако за этим скрывается множество нюансов и требований.

Российский закон делит работы по изменению квартиры на два типа: косметический ремонт и перепланировку.

Допустимые виды перепланировки включают перенос или демонтаж не несущих стен, создание новых дверных проёмов, а также изменение расположения сантехнического оборудования в пределах мокрых зон. Также допускается объединение комнат при условии отсутствия воздействия на несущие конструкции и сохранения комфортных условий для соседей.

Важно помнить, что даже незначительные изменения должны быть узаконены, поскольку любые корректировки в техническом паспорте квартиры требуют официального оформления.

Категорически запрещается выполнять работы, нарушающие строительные нормы: объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату без двери, переносить санузлы над жилыми помещениями соседей или присоединять лоджии и балконы к жилым комнатам без разрешения.

Также запрещено подключать тёплые полы к общедомовым системам отопления или горячего водоснабжения. Все эти ограничения закреплены в нормативных документах и региональных постановлениях.

Особую опасность представляют работы, которые могут ослабить конструкцию здания или нарушить противопожарные требования: снос несущих стен, изменение вентиляционных каналов или скрытие стояков водо- и газоснабжения. Такие действия могут привести к аварийным ситуациям, повреждению систем дома и угрозе жизни жильцов.

Процедура согласования перепланировки включает подготовку проекта и технического заключения от специализированной организации. После подачи заявления в уполномоченный орган проводится экспертиза. При одобрении проекта собственник осуществляет ремонтные работы под контролем инспектора, который оформляет акт о завершении работ. Этот документ необходимо зарегистрировать в ЕГРН через кадастрового инженера и Росреестр для официального закрепления изменений.

Для оформления разрешения на перепланировку требуется собрать пакет документов: заявление, правоустанавливающие документы на квартиру, технический паспорт, проект (если требуется) и заключение о безопасности работ.

После подачи документов в соответствующий орган проводится проверка; при положительном решении выдается разрешение. По завершении работ оформляется акт о выполнении перепланировки.

При покупке квартиры важно проверить соответствие фактического состояния плану БТИ и экспликации. Наличие «красных линий» — изменений без согласования — может стать причиной проблем при регистрации прав собственности или узаконивании перепланировки впоследствии.

Без официальных документов покупатель рискует столкнуться с необходимостью узаконивать незаконные изменения или возвращать квартиру к исходному состоянию.

Эксперты по недвижимости отмечают, что после перепланировки квартира зачастую выглядит более привлекательной за счёт увеличенной площади или устранения ненужных перегородок. Однако перед покупкой важно убедиться в законности проведённых работ и возможности их узаконивания.

Проверка законности включает осмотр соседних помещений: если под кухней находится кухня или санузел — узаконить перепланировку проще; если же там расположена спальня — узаконивать её нельзя. Также стоит обратить внимание на перенос радиаторов или изменение оконных проёмов — такие изменения требуют согласования с управляющей компанией и должны соответствовать нормативам.

Иногда собственники ошибочно полагают, что их перепланировка уже узаконена: ранее они могли обращаться к организациям за разрешением, но документы могли остаться недоработанными или устаревшими. Поэтому при продаже квартиры необходимо запросить у продавца все подтверждающие документы: проект, распоряжение о вводе в эксплуатацию, акт ввода в эксплуатацию, техплан после изменений и выписку из ЕГРН с актуальной планировкой.

За самовольную перепланировку предусмотрены штрафы: для граждан — от 2000 до 2500 рублей; для должностных лиц — до 5000 рублей; для юридических лиц — до 50 000 рублей. Кроме штрафа возможны предписания вернуть квартиру к исходному состоянию или оформить изменения официально через суд с возможной продажей квартиры на торгах.

Главный принцип при изменениях жилья — «сначала согласуй — потом строй». Это поможет избежать юридических проблем при продаже недвижимости, обеспечит безопасность эксплуатации и сохранит хорошие отношения с соседями. Перед покупкой рекомендуется тщательно проверять документы и планировку квартиры — это поможет избежать неприятных сюрпризов и затрат на узаконивание незаконных изменений.

Незаконная перепланировка может стать препятствием при оформлении ипотеки или наследовании недвижимости: банки требуют подтверждённую законность планировки.

В случае аварийных ситуаций или нарушений строительных норм нарушитель может быть привлечён к административной ответственности или уголовной ответственности за нарушение правил безопасности и эксплуатации зданий.