Нужно ли согласие опеки при продаже имущества несовершеннолетнего старше 14 лет?
На днях в своем телеграм -канале "Записки пана Smertch'a" https://t.me/smertchnotes я провел опрос по следующей фабуле:
Дано: несовершеннолетний парень 17 лет отроду является собственником небольшой и не сильно дорогой, но все же квартиры. Он даже зарегистрирован в ней по месту жительства, но фактически живет с родителями. Вся семья, и он в том числе, хочет продать квартиру и потратить деньги на его будущую учебу.
Отвечая на вопрос ниже, постарайтесь не искать подтверждения в законах, а ориентироваться на свое профессиональное правосознание - мне интереснее мнение народа, а не чего там в законах написано.
Вопрос же поставил следующий:
Итак, для того, чтобы продажа была правомерна и регистрация прошла успешно, какие условия нужно выполнить? Можно выбирать несколько вариантов.
Большинство - 55% из 266 проголосовавших - решили, что нужно получить согласие органа опеки и попечистельства.
И в связи с этим вопрос: а почему, собственно?
Не буду скрывать, вопрос я задал потому, что, сам разбираясь с этим вопросом, пришел к выводу, что при распоряжении недвижимостью несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет, совершаемом им с согласия его родителей, ни самому несовершеннолетнему, ни его родителям согласия органа опеки по нашему действующему законодательству не требуется. Ниже привожу систему моих соображений. Может, я не вижу чего-то?
***
В отношении имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет, действуют следующие правила распоряжения, установленные ст.26 ГК РФ: по общему правилу такой несовершеннолетний совершает сделки сам, но с согласия его родителей или иных законных представителей (в нашем случае речь идет о родителях, при этом, согласно судебной практике, достаточно согласия только одного из родителей). Под исключения, когда такой несовершеннолетний может совершать сделки вообще безо всякого согласия, рассматриваемая сделка не подпадает.
Требования о согласовании распоряжения имуществом несовершеннолетнего старше 14 лет, помимо его родителей, еще и с органами опеки, законом не установлено. Однако есть много норм, которые требуют такого согласования при сходных ситуациях, из-за чего у большинства людей сложилось впечатление, будто для любого распоряжения недвижимостью несовершеннолетнего требуется такое согласие.
Основания для заблуждения о том, что и в этом случае требуется согласие органа опеки и попечительства, состоят в следующем:
Так, абз.1 п.2 ст.37 ГК РФ предусматривает, что «Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного».
По своему правовому положению родитель несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет подобен попечителю (а родитель малолетнего, т. е. гражданина в возрасте до 14 лет — опекуну). Однако, в то же время, закон четко разделяет родителей от иных законных представителей — опекунов и попечителей. Таким образом, напрямую к родителям положения ст.37 ГК РФ применяться не могут.
Они применяются к родителям малолетних детей, т. е. не достигших 14 лет, но в силу прямого указания в ст.28 ГК РФ, посвященной дееспособности таких детей, согласно абз.2 п.1 которой «К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса». В то же время буквальный текст этого абзаца говорит о несовершеннолетних вообще, однако первый абзац того же пункта, а также вся статья в целом посвящены именно малолетним.
Аналогичное требование о согласовании разрешений, даваемых попечителем на распоряжение имущества подопечным, содержится в ст.21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», однако он на нашу ситуацию также не распространяется, т. к., исходя из ст.1 того же закона, он не касается случаев, когда функции законных представителей выполняют родители несовершеннолетних граждан.
Предполагается, что обязанности родителей ответственно подходить к даче согласия на распоряжение их несовершеннолетними детьми их имуществом, следуют из семейного законодательства. При этом ст.64 и 65 СК РФ, регламентирующие, соответственно, права и обязанности родителей по защите прав и интересов детей и порядок осуществления родительских прав, оговаривая общую обязанность родителей действовать в интересах детей, не предусматривают предварительного контроля исполнения этой обязанности органами опеки и попечительства.
Наконец, требование о согласовании сделок с жилой недвижимостью, в которой проживают (именно проживают, а не являются собственниками) несовершеннолетние граждане, содержится в п.4 ст.292 ГК РФ: «Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства». Однако и этот пункт не относится к рассматриваемой ситуации, т. к. он прямо исключает свое применение к тем случаям, когда ребенок находится под родительским попечением.
Более того, такое ограничение было сознательно введено законодателем с 1 января 2005 г. - ранее текст этой статьи не содержал подобной оговорки и распространялся на любое жилье, в котором проживали несовершеннолетние. Конституционный суд РФ в Постановлении от 8 июня 2010 г. №13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой» признал, что такое изменение не противоречит Конституции РФ.
***
Получается, что требования о согласии органа опеки в рассматриваемом случае закон не предусматривает, но 55% проголосовавших, да и сам я, пока не вкопался в текст закона, уверены, что оно требуется.
P.S.: а вот занявшее второе место по популярности в опросе (41%) требование нотариального удостоверения договора действительно законом предусмотрено, правда, довольно извращенным способом - Законом о регистрации недвижимости, как, кстати, и требование о нотариальном удостоверении сделок с долями в праве собственности на недвижимость - довольно странное место для материально-правовых норм:
Согласно ч.2 ст.54 Закона о регистрации недвижимости «Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению». При этом в законе не делается различия между тем, идет ли речь о распоряжении законными представителями имуществом малолетнего, или же о распоряжении самим несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет с согласия родителей или иных законных представителей.
Таким образом, до достижения продавцом 18-летнего возраста договор о продаже принадлежащей ему недвижимости должен быть нотариально удостоверен.
P.P.S.: между прочим, что п.4 ст.292 ГК, что ч.2 ст.54 Закона о регистрации говорят именно о несовершеннолетних. Любопытно, если несовершеннолетний вступил в брак или был эмансипирован, должны ли они применяться? С одной стороны, с этими моментами связывается приобретение несовершеннолетним гражданином полной дееспособности, а значит, правила ст.26 ГК на него более не распространяются, но вот п.4 ст.292 ГК и ч.2 ст.54 Закона о регистрации посвящены не дееспособности, а именно возрасту - его-то эсмансипация не меняет.