Dos años de ley de Vivienda: España pierde 120.000 pisos en alquiler y las rentas se disparan un 26%

Para muestra, un botón. Mientras que en el año precedente a la entrada en vigor de la normativa salieron 855.518 inmuebles al mercado con rentas medias de 906 euros, el año pasado fueron 734.662 casas las que colgaron el cartel de 'se alquila' con valores de 1.146 euros. Es decir, 24 meses después de la ley de Vivienda hay más de 120.000 pisos menos en el mercado y lo que piden los caseros a los inquilinos se ha disparado un 26% y ha superado por primera vez en la historia -de media- los 1.000 euros, según un informe del Observatorio del Alquiler de la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos al que ha tenido acceso en exclusiva ABC. En Madrid, Barcelona y Baleares se paga hoy de media más de 1.500 euros al mes por arrendar una casa.

San Sebastián, la ciudad con la vivienda más cara de España, se declara zona tensionada

Xavier Vilaltella

El Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco ha aprobado la medida, que solo aplican esta comunidad autónoma y Cataluña

La situación que dibuja el documento no invita a la esperanza y 2025 promete ser otro año de grandes tensiones para conseguir una casa en arrendamiento, que es desde hace ya tiempo el principal problema por encima del precio para los aspirantes a inquilinos. La previsión del Observatorio del Alquiler es que la oferta de pisos en el mercado descienda hasta las 681.920 a final de año, más de 50.000 menos respecto a 2024.

La presión de la demanda será por lo tanto tanto o más asfixiante, como ya viene siendo habitual desde la entrada de las intervenciones. Antes de la entrada en vigor de la ley de Vivienda, cada inmueble recibía unos 37 contactos en los 10 días siguientes a la publicación de su anuncio, y ahora esa cifra se ha multiplicado por tres y de media en España son ya 112 interesados los que preguntan por cada casa que se publicita. «Conociendo la situación que reflejan estos datos, parece evidente que la ley de vivienda no ha logrado mejorar el acceso de los inquilinos españoles a un hogar en alquiler. La escasez de oferta y las subidas de los precios hacen cada vez más difícil para muchos jóvenes y familias encontrar una vivienda que se ajuste a sus necesidades y a su presupuesto», destacan los creadores del informe.

Dentro de la ley de Vivienda, el Gobierno apostó por poner un límite de precio a los alquileres como remedio para que los inquilinos pagaran menos renta, pero ese objetivo ha estado lejos de conseguirse. Las regiones (Cataluña y País Vasco, las más importantes) que han abogado por pedir la declaración de zona de mercado tensionada para alguna parte de su territorio son las que más sufren hoy por la falta de pisos en el mercado. Y ni siquiera se ha logrado contener el precio de los nuevos contratos. En la provincia de Vizcaya, por ejemplo, el número de viviendas disponibles se ha desplomado más de un 55% en dos años (desde los 14.211 a los 6.260, y la estimación para 2025 es que siga cayendo hasta los 5.455) mientras las rentas se han elevado igualmente desde los 1.003 euros hasta los 1.289, «entre los más caros del país».

Pero el caso más representativo es, sin duda, el de Barcelona, el segundo gran mercado a nivel nacional y el primero en ser intervenido con los límites de precios. La situación en la Ciudad Condal y su metrópoli se escapa ya de toda lógica. Según el Observatorio del Alquiler, se trata de la provincia donde más alquileres se han evaporado en estos últimos 24 meses con la salida de 28.000 inmuebles residenciales, cayendo desde los 123.279 que se ofertaron en 2022 a los 95.216 del año pasado. Además, es la más cara de toda España tras elevarse los precios desde los 1.302 euros previos a la ley de Vivienda a los 1.649 euros de ahora.

No es lo más dantesco que sucede allí. Hoy en Barcelona, por cada piso publicitado se postulan 341 interesados -un número que los autores del Observatorio consideran inasumible-, cuando hace dos años eran 77, y el 52% de la oferta está en el mercado del alquiler temporal, algo que se puede comprobar en un simple vistazo en portales inmobiliarios como Idealista. Por darle contexto a ese dato, en Madrid, que es la principal plaza española para el arrendamiento, el porcentaje de oferta de pisos que se alquilan en esta modalidad es del 15%, mientras que la media nacional del 14%.

Se trata de una opción -junto al alquiler de habitaciones- que no está expuesta a la ley de Vivienda, y a la que muchos caseros se han acogido ya desde antes de la entrada de la norma, cuando en marzo de 2022 el Gobierno intervino por primera vez el mercado topando la revisión anual de los contratos de alquiler a una subida máxima del 2% -en 2024 pasó a ser del 3%-, que ahora ha dejado prácticamente permanente dentro de la misma norma, con la creación a través del INE de un índice específico para que la subida de rentas nunca supere a la del IPC.

Además del alquiler temporal, otra vía de escape ha sido la venta. Pero lo más preocupante para los autores del estudio es el crecimiento de las viviendas vacías en este tiempo. En este sentido, hacen referencia a los datos del INE y del ayuntamiento de Barcelona, para señalar que en la Ciudad Condal el censo de viviendas vacías en 2019 suponían el 1,2% del parque total, pero ahora esa cifra se ha elevado al 9,3%.

En cuanto a la fuga de inmuebles del alquiler tradicional al turístico, el informe señala que su impacto en el mercado del alquiler residencial «es muy limitado», pese a que es el foco donde las administraciones locales y autonómicas están centrando los esfuerzos intervencionistas para recuperar oferta de arrendamiento de larga duración. «Por ejemplo, en la ciudad de Madrid, las viviendas de uso turístico representan el 1,1% del parque total, mientras que en Barcelona son el 1,4%», dicen los autores del análisis.

El informe analiza todos los grandes mercados del alquiler en España y los resultados son también desastrosos en las capitales y regiones que no están intervenidas por el simple eco de la norma, que ha generado una gran confusión e inseguridad jurídica entre los propietarios, según las consultas que reciben las agencias inmobiliarias. En Madrid, la provincia más poblada, salieron al mercado 149.928 pisos en 2024, cuando en el año previo a la ley de Vivienda lo hicieron 176.206.

Las circunstancias hacen que la presión de la demanda en Madrid se haya disparado por 2,5 en dos años, y ahora se interesan por cada vivienda en alquiler 101 personas, cuando antes lo hacían 40. Y eso pese a que se trata del tercer enclave más caro de toda España, con rentas medias de 1.558 euros, cuando antes de la ley los caseros pedían 1.229.

Las cifras del mercado de alquiler

Precio y oferta antes y después de la ley

de vivienda

2024

2022

Precio medio

€/mes

1.302

Barcelona

Baleares

Madrid

Vizcaya

Málaga

Las Palmas

Valencia

Alicante

Sevilla

1.649

1.286

1.641

1.229

1.558

1.003

1.289

901

1.258

816

1.112

823

1.081

783

Santa Cruz

de Tenerife

1.064

737

974

784

936

Viviendas ofertadas

A lo largo del año

123.279

Barcelona

Baleares

Madrid

Vizcaya

Málaga

Las Palmas

Valencia

Alicante

Sevilla

95.216

39.556

32.986

176.206

149.928

14.211

6.260

40.913

48.206

26.019

18.809

45.891

42.673

21.111

Santa Cruz

de Tenerife

14.792

41.348

34.126

29.346

24.111

Global

nacional

Precio medio

Oferta total

906

855.518

1.146

717.338

Fuente: Observatorio del Alquiler / ABC

Las cifras del mercado de alquiler

Precio y oferta antes y después de la ley de vivienda

2024

2022

Viviendas ofertadas

A lo largo del año

Precio medio

€/mes

1.302

123.279

Barcelona

Baleares

Madrid

Vizcaya

Málaga

Las Palmas

Valencia

Alicante

Sevilla

1.649

95.216

1.286

39.556

1.641

32.986

176.206

1.229

149.928

1.558

14.211

1.003

6.260

1.289

40.913

901

48.206

1.258

26.019

816

1.112

18.809

45.891

823

Nacional

1.081

42.673

21.111

783

Santa Cruz

de Tenerife

Precio medio

1.064

14.792

906

1.146

41.348

737

974

34.126

Oferta total

784

29.346

855.518

936

24.111

717.338

Fuente: Observatorio del Alquiler

ABC

Por delante de la capital española, el precio de la renta solo es más elevado en la ya citada Barcelona y en Baleares, que tiene la medalla de plata. En el archipiélago, la media de los alquileres es de 1.641 euros, cuando a finales de 2022 era de 1.286 euros. Es decir, que se ha disparado un 27%, por encima de la media nacional, en parte por la destrucción de oferta: en 2022, salieron al mercado balear 39.556 viviendas, un dato que se ha reducido en 6.500 unidades, hasta las 32.986.

También sufre y mucho Canarias, otra región insular donde la presión del turismo influye. En Las Palmas se ha pasado de pagar rentas medias de 816 euros antes de la ley a abonarse 1.112 euros, un 36% más. Mientras que en Tenerife, el precio ha sufrido idéntica subida porcentual y se ha elevado desde los 783 hasta los 1.064 euros en dos años.

También crítico es el ascenso de precio en Valencia donde ya se ha superado la barrera de los 1.000 euros y se pagan ya 1.081 cuando hace dos años los caseros exigían 823 euros. Y eso que en la ciudad del Turia no se han perdido tantos pisos como en otras capitales y el año pasado se ofertaron 42.673 alquileres, respecto a los 45.891 de 2022.

La única gran metrópoli que ha ganado oferta en este tiempo es Málaga, donde la oferta ha crecido un 20% y se han pasado de ofrecer 40.913 viviendas en 2022 a 48.206 el año pasado. Pero ni eso ha servido para frenar el precio y se ha pasado desde los 901 hasta los 1.258 euros, un 40% más, «lo que lo convierte en uno de los territorios más caros del país y, sin duda, el más alto de Andalucía».