Около 30 квадратов на человека. Почему в России, где так много земли, квартиры меньше, чем в отсталых странах

Россияне катастрофически отстают от жителей других стран по уровню обеспеченности жильем, признал вице-премьер Марат Хуснуллин. По его подсчетам, обеспеченность жильем в России составляет всего около 30 кв. м на человека. Это меньше, чем в самых отсталых странах Восточной Европы, при этом в 800 городах последние пять лет не строилось ни одного многоквартирного дома, заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. Для сравнения: в Китае, где население 1,5 миллиарда человек, этот показатель равен 41 кв. м.

Мы не поленились и изучили статистику многих европейских стран. В Европе средняя обеспеченность жильем, естественно, зависит от уровня жизни в разных странах. В среднем на одного человека, по данным Еврокомиссии, приходится 42 квадрата. Только разрыв огромный — от 66 квадратов в зажиточном Люксембурге до 15 в бедных Румынии и Сербии.

Что касается площади домов, то, по данным портала Shrink That Footprint, средняя площадь частных домов в России составляет 56 кв. м, и это ненамного меньше, чем в среднем в Китае (60 квадратов), но заметно больше, чем в Индии (47 квадратов). При этом самые большие дома, естественно, в Австралии, Новой Зеландии и США — в среднем больше 200 кв. м. Но это, разумеется, связано с тем, что после колонизации Австралии и Америки здесь активно застраивали огромные пустующие территории. Хотя в России пустующих земель хватало всегда и сейчас меньше не стало.

При этом, кстати, в большинстве западных стран не было госпрограмм индустриального домостроения, как в СССР. Муниципальное жилье строилось только в тех западных странах, где у власти когда-то находились социалисты, заботившиеся о гражданах, — это, скажем, Швеция.

— Знаете, мало говорить об обеспеченности жильем, не менее важно качество жизни в этом самом жилье, — объясняет MSK1.RU директор рынков России и СНГ агентства недвижимости fam Properties Валерий Тумин. — Именно поэтому уже год действует запрет на малогабаритное жилье — застройщики больше не строят квартиры площадью 12–15 кв. м. Это объективно отражается на цене.

— Хуснуллин говорит, что стимулировать строительство жилья могла бы доступная ипотека. Но в то же время мы сами видим, что она как раз недоступная, — ставки запредельные. По данным «Дом.РФ», почти 22,5%.

— Стимулировать спрос поможет расширение программ доступного жилья, в том числе субсидирование ипотечных займов для отдельных категорий россиян (например, на социально значимых должностях). А еще развитие программ соцнайма. Плюс я бы допустил рост налоговых вычетов при покупке жилья, введение программ жилищных вкладов, что, кстати, также неоднократно обсуждалось.

— А массово, при господдержке, строительство дешевого жилья, как при Брежневе или Хрущеве, — не поможет?

— Вы говорите про практику индустриального домостроительства. На мой взгляд, она изжила себя, так как по большому счету люди не выбирали, где им жить, а отправлялись работать по распределению. То есть дома тогда были просто приложением, необходимостью для привлечения кадров в регион. Поэтому хрущевки такие сугубо утилитарные. Теперь другое время: мы выбираем города и районы, где жить, ценим комфорт и возможность качественного отдыха. Отсюда спрос не столько на квадратные, сколько на прилегающую инфраструктуру. Эти преимущества чаще всего используют застройщики в маркетинге.

— Да, люди ценят качественное жилье, но оно же и становится всё менее доступным. По данным «Дом.РФ», на рынке почти 70 млн кв. м нераспроданного жилья.

— Рынок сдерживают не только и не столько цены (логично, что чем раньше приобрести квартиру, тем она дешевле в конечном счете обойдется), сколько крайне высокие кредитные ставки. Впрочем, накопленный спрос уже начинает выстреливать по мере снижения ставок по ипотеке. Я ожидаю всплеска интереса и роста продаж уже во второй половине этого года. Представим: те самые 70 млн кв. м о которых вы говорите, лоты при реализации могут сильно продвинуть россиян в статистике по уровню обеспеченности жильем. И это даже без учета строящегося жилья.

— Если не «новые хрущевки», то, может, хотя бы жилищный рынок спасет частные дома? Во многих регионах доля ИЖС на строительном рынке уже намного выше, чем многоквартирных домов.

— Да, я бы тоже отметил демократизацию такого сегмента, как ИЖС. Если еще 7 лет назад частные дома насчитывали в среднем 280 кв. м и их строили только обеспеченные люди, то уже в 2023 году средний метраж снизился до 181 кв. м. Сейчас популярностью пользуются также небольшие дома по 65 кв. м — фактически по цене квартиры аналогичного метража. При этом уровень комфорта собственного дома несоизмеримо выше. Подстегивает рынок ИЖС его, скажем так, «опрозрачивание» благодаря ряду принятых законов, в частности введение эскроу-счетов для ИЖС-проектов.

— Может, властям стоит сконцентрироваться на поддержке ИЖС? У нас огромные пустующие земли, а площади частных домов намного меньше.

— Да, вы правы, с учетом масштабов российских территорий потенциал этого сегмента остается колоссальным. При правильной государственной поддержке индивидуальное жилье может стать реальной альтернативой малообитаемым и дорогим квартирам в многоквартирных комплексах. И особенно в регионах, где земля доступна и отсутствует дефицит площадей.

Кроме того, развитие ИЖС позволит не только повысить комфорт проживания, но и снизить нагрузку на городскую инфраструктуру. Плюс это стимуляция занятости в строительной отрасли и смежных секторах. Госполитика все-таки уже движется в этом направлении. Думаю, ее дальнейшее развитие может стать ключевым драйвером цивилизованного расселения в России.

— Что касается доступности жилья, то здесь есть два варианта, — говорит профессор РЭУ имени Плеханова Юрий Ляндау. — Первый вариант: нужно начинать снижать цены на жилье. Второй — это доступная ипотека. Надо дать возможность любому человеку хотя бы один раз в жизни взять льготную ипотеку по ставке 5% годовых, не больше, причем не до 6 млн рублей, а хотя бы до 20 млн рублей. Если таких мер не будет и нынешний тренд продолжится, то скоро весь этот пузырь обязательно лопнет.