Снижение налогов и иных платежей за недвижимость: миф или реальность? // Чек-лист по оптимизации земельных платежей

Часто правообладатели имущественных комплексов не задумываются, из чего складываются их налоги и иные обязательные платежи за недвижимость. Однако, как показывает практика, собственники бизнеса переплачивают именно земельные платежи.

При этом, когда речь идет о том, чтобы найти пути для экономии расходов компании, то скорее будет уменьшен бюджет на закупку материалов и товаров, предприняты меры к поиску более «дешевого» контрагента или сокращен штат работников.

Вместе с тем из опыта Правового центра «Два М» следует, что правильный градостроительный аудит объектов недвижимости может существенно оптимизировать фискальное бремя правообладателей.

Так, когда юристы центра, согласно своей методики, рассматривают имущественный комплекс в целом, то почти всегда приходят к выводам о возможности существенного уменьшения земельных платежей.

А о том, как это сделать расскажем обзорно в данном материале, в дальнейшим подробно раскроем каждый аспект такого снижения в иных статьях.

1. Какие платежи за недвижимость бывают?

 

Прежде чем переходить к вопросам снижения платежей за недвижимость, обозначим основные из них:

• Земельный налог;
• Налог на имущество (ОКС) физических лиц;
• Налог на имущество (ОКС) организаций;
• Арендная плата за землю;
• Плата за выкуп земельного участка под зданием;
• Плата за смену вида разрешенного использования (далее – ВРИ);
• Плата за снятия запрета на строительство в г. Москве;
• Арендная плата при строительстве на арендованном участке в Москве;
• Неосновательное обогащение, взыскиваемое публичным образованием в случае нецелевого использования земельного участка;
• Привлечение к административной ответственности за нецелевое использование земельного участка.

 

Таким образом, как мы видим, платежей за недвижимость достаточно много, но при этом, как мы убедимся ниже, плата за многие из них взаимосвязана и базируется на одних и тех же показателях, снижение которых позволит одновременно снизить фискальную нагрузку на правообладателя.

2. Чек-лист по оптимизации земельных платежей

 

Ниже раскроем способы снижения платежей за недвижимость, исходя из вида платежа.

Земельный налог

Земельный налог в соответствии с налоговым законодательством рассчитывается по формуле: кадастровая стоимость × налоговая ставка[1].

В связи с чем, размер земельного налога возможно оптимизировать следующими способами:

1. Снижение кадастровой стоимости (далее – КС) участка;
2. Оспаривание ставки налога, которая устанавливается НПА субъектов РФ[2].

 

Снижение КС участка в свою очередь возможно реализовать следующими способами.

1. Изменить ВРИ земельного участка.

 

Так, каждый ВРИ, в контексте определения кадастровой стоимости, имеет свою «цену» ‑ в зависимости от него участки распределяются по оценочным группам и подгруппам[3], для которых применяются разные формулы кадастровой оценки и кадастровая стоимость различается в разы.   .

Однако предприниматели часто попадают в «ловушку» смешанного ВРИ, когда, например, кроме производственного ВРИ, на участке имеются ВРИ, относящиеся к коммерции (офисы/торговля) и платежи рассчитываются, исходя из наиболее «дорогого» вида разрешенного использования. А это в свою очередь может привести к увеличению обязательных платежей в 5-6, а то и более чем в 10 раз.

При этом изменение ВРИ возможно, как путем выбора из тех видов, которые установлены в ПЗЗ, так и путем приведения ВРИ в соответствии классификатору[4].

Более подробно о том, в каких случаях ВРИ участка будет целесообразно и возможно изменить для целей оптимизации платежей за недвижимость, можно прочитать в статье моей коллеги.

При этом необходимо учитывать, что в некоторых случаях правообладателям объектов, расположенных в Москве и Московской области необходимо будет внести плату за смену вида разрешенного использования (рассмотрена ниже). Исправить ошибки, допущенные при определении КС.

Данная тема весьма обширна, поэтому подробно будет разобрана в иных статьях.

Вместе с тем отметим, что ошибки при определении кадастровой стоимости земельных участков весьма распространены и, можно сказать, неизбежны. Это обусловлено внушительным количеством оцениваемых при проведении государственной кадастровой оценки (ГКО) объектов, массовыми методами оценки, неполнотой сведений об объектах в ЕГРН.

2. Раздел земельного участка

 

Раздел участка как способ снижения земельного налога можно использовать, в случае, если на участке расположены объекты различного назначения или участок используется частично — например, на участке имеются торговые площади и производство, офисы и склады. При этом грамотный раздел участка позволит снизить кадастровую стоимость для земли и ОКС с более «дешевым» видом разрешенного использования, а это, как было указано выше, может привести к снижению кадастровой стоимости (за счет смены ВРИ участка), и как следствие к существенному снижению земельных платежей, в том числе земельного налога.

Оспаривание ставки налога

Ставка налога устанавливается региональным законодательством, при этом федеральное законодательство содержит максимальные лимиты таких ставок[5]. Все случаи предоставления льготных ставок можно условно разделить на две группы: первая связана с особым правовым статусом собственника земли (например, собственник участка - физическое лицо является Героем Советского Союза или организация- собственник в Москве является субъектом инвестиционной деятельности), вторая группа льгот связана с градостроительным регламентом земельного участка. Так, для земель сельскохозяйственного назначения установлены пониженные ставки по налогу. При этом нередко встречаются случаи, когда правоприменитель применяет общую ставку налога и не учитывает, установленные для правообладателя льготы.

Арендная плата за землю

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с нормативными актами субъектов РФ.

Например, в Москве арендная плата рассчитывается по формуле: установленная законом ставка аренды, умноженная на КС участка[6].

В Московской области данная формула является более компонентной, и учитывает категорию, местоположение, площадь участка, а также осуществляемый на участке вид деятельности. Но при этом не учитывает кадастровую стоимость. Соответствующие коэффициенты устанавливаются различными подзаконными актами, в том числе принимаемыми областью ежегодно[7].

В связи с чем арендную плату возможно оптимизировать следующими способами:

1. Снижение КС участка (если арендная плата считается в процентах от такой стоимости);
2. Оспаривание арендной ставки (так, например, часто арендная ставка, выбранная ДГИ г. Москвы, не соответствует целевому назначению и ВРИ участка, и как следствие не учитывает применимые льготы по Постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП);
3. Применение арендной ставки не выше земельного налога[8];
4. В случае, если речь идет о договоре аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, то необходимо принимать во внимание, что при расчете арендной платы должен учитываться именно тот ВРИ участка, который использует, конкретный арендатор, а не самый «дорогой», который имеется на участке[9] (подробнее можете прочитать в моей статье);
5. Также стоит отметить, что в Московской области работает институт снижения арендной платы до размера земельного налога, в случае, если участок является ограниченным в обороте.

Исходя из чего, как и при выборе возможности оптимизации земельного налога, арендная плата напрямую зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

Также уполномоченными органами нередко допускаются ошибки при определении ставки арендной платы. Так, ставка должна соответствовать целевому назначению и ВРИ участка, учитывать применимые льготы, с одной стороны, и отсутствие методологических ошибок в определении КС участка, с другой.

Арендная плата при строительстве на арендованном участке в Москве

Также стоит отметить, что в г. Москве размер арендной платы существенно меняется, если речь идет о строительстве или реконструкции на участке.

Так, осуществление строительства или реконструкции на арендуемом участке в Москве влечет за собой увеличение арендной платы по сравнению с ранее установленной.

Такое повышение регламентируется Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве".

Так, для строительства наиболее коммерчески доходных объектов (объекты в пределах ТТК, гостиницы и жилые дома) на первый год предусмотрена повышенная арендная плата. Более того, с каждым арендным годом такая ставка прогрессирует[10].

С учетом сказанного, арендаторам особенно важно знать, на какие льготы и более низкие арендные ставки, установленные законодателем, он может претендовать. Так, например, Московское законодательство предусматривает пониженные ставки, являющиеся исключением из общего правила, для строительства или реконструкции объектов промышленно-производственного назначения при реализации масштабных инвестиционных проектов.

Налог на имущество физических и юридических лиц

Здесь стоит отметить, что налог на имущество[11] может рассчитывать, исходя из кадастровой стоимости либо по среднегодовой стоимости имущества, если речь идет о налоге на имущество организации.

В связи с чем, как нетрудно догадаться, для снижения налога, который находится в прямой зависимости от кадастровой стоимости, необходимо уменьшить эту самую кадастровую стоимость, в том числе способами, указанными выше.

При этом когда мы говорим о налоге на имущество, который рассчитывается по кадастровой стоимости в г. Москве, то нельзя не упомянуть случаи включения объектов в 700-ПП[12].

В силу налогового законодательства[13] объекты недвижимости включаются в Перечень по следующим основаниям:

• здание расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования (ВРИ) которого предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
• здание предназначено для использования или фактически используется (соответствующая деятельность реализуется на площади не менее 20% от общей площади здания) в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

 

В данной статье не ставится цель подробно проанализировать основания для включения объектов в Перечень. Отметим лишь, что, как правило, при включении объекта в Перечень 700-ПП налоговая нагрузка серьезно возрастает.

Налог на имущество, рассчитываемый по среднегодовой стоимости имущества возможно оптимизировать следующими способами:

• смена ВРИ участка (в случае, если это дает возможность получить льготную ставку);

• оспаривание ставки, в случае, если есть основания для получения льготной ставки.
• раздел участка для разграничения разных категорий объектов (в случае, если часть объектов выходит на льготные ставки).

 

Таким образом, оптимизация платежей в данном случае связана в первую очередь с возможностью получить льготную ставку и с механизмами изменениями среднегодовой стоимости имущества по бух. документам.

Плата за изменение ВРИ

Данный земельный платеж устанавливается нормативными актами субъектов для случаев изменения разрешённого изменения участка, находящегося в частной собственности. Как правила плата рассчитывается в процентах от разницы, на которую увеличивается кадастровая стоимость участка при изменении ВРИ. Однако в ряде случаев вносить плату нужно и тогда, когда кадастровая стоимость не меняется или меняется в сторону уменьшения.

Однако, как и из любого правила тут есть исключения, так главное и общее исключение для всех регионов, это то, что плата не вносится, когда речь идет о приведении ВРИ в соответствии классификатору. При выборе ВРИ из числа основных, предусмотренных ПЗЗ, законом также определены виды разрешенного использования, за установление которых не взымается плата. Вместе с тем стоит отметить, что список таких ВРИ не является идентичным в разных регионах, поэтому нужна внимательно анализировать данные перечни и смотреть установления какого вида будет разумным в каждом конкретном случае.

Плата за снятие запрета на строительство

Для отдельных регионов, в частности г. Москвы, законом[14] предусмотрены специфические виды земельных платежей, связанные со строительством и реконструкцией недвижимости на участках, в том числе, к ним относятся плата за снятие запрета на строительство.

Например, в большинстве случаев стоимость за снятие запрета на строительство/реконструкцию составляет 80% от кадастровой стоимости земельного участка, на котором планируются строительные работы. В связи с чем, при намерении застроить лишь часть такого земельного участка, будет логичным разделить такой участок с последующим снятием запрета на строительство только для той части, где будет возведен объект.

Также стоит отметить, что имеются льготные ВРИ, которые позволяют осуществлять строительство без внесения платы за снятие запрета. В частности, такой режим распространяется на земли, где планируется возведения объектов для образовательной, научной или промышленной деятельности[15]. Что опять же свидетельствует о том, как важен «правильный» ВРИ участка в контексте определения фискального бремени. 

Плата за выкуп земельного участка под зданием

Земельное законодательство предусматривает возможность выкупа государственного или муниципального земельного участка под зданием его собственником без проведения торгов[16].

При этом, как не сложно догадаться, цена такого выкупа является одним из наиболее существенных моментов в данной процедуре.

Цена земельного участка, как правило, определяется нормативными актами субъектов или Правительством в зависимости от того, в чьей собственности находится участок, и не может превышать кадастровую стоимость участка[17]. Также стоит учесть, что в отношении ряда земельных участков могут применяться льготы.

Так, выкупная цена земельных участков в городе Москве устанавливается равной кадастровой стоимости участков. За исключением физических лиц, владеющих частными жилыми домами, расположенных на земельных участках, с ВРИ - индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, садоводства, которые приобретают в собственность такие участки по цене, равной 40 процентам их кадастровой стоимости.

Если собственником объекта в период с 29.10.2001 г. и до 01.07.2012 г. был заключен договор аренды участка в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования, то он вправе выкупить этот участок за 20% от кадастровой стоимости (если участок расположен в городе с населением более 3 млн), за 2,5% от кадастровой стоимости (в иной местности)[18].

На практике при оформлении земельного участка в собственность и согласовании условий договора купли-продажи земельного участка, уполномоченные органы зачастую не учитывают право покупателя на применение льгот, что порождает споры относительно цены выкупаемого земельного участка.

Привлечение к административной ответственности за нецелевое использование земельного участка

Использование земельного участка не по целевому назначению – это ведение деятельности на участке не в соответствии с его целевым назначением, исходя из их принадлежности земельного участка к той или иной категории и разрешенного использования[19].

За использование земельного участка не по целевому назначению ст. 8.8 КоАП РФ установлена административная ответственность в виде штрафа[20]. Также в городе Москва данная ответственность установлена ст. 6.7 КоАП г. Москвы.

При этом стоит отметить, что в ряде случаев правообладатель земельного участка может избежать такой ответственности.

Так, если противоречащий основному целевому назначению земельного участка объект недвижимости эксплуатируется в соответствии со вспомогательными ВРИ, то привлечение к административной ответственности по названным выше статьям является незаконным. Вместе с тем судебная практика по данному вопросу остается нестабильной, но об этом подробно уже будет в следующих статьях.

Здесь лишь зафиксируем, что привлечение к административной ответственности далеко не всегда является неизбежностью для правообладателя.

Неосновательное обогащение, взыскиваемое публичным образованием в случае нецелевого использования земельного участка

Кроме административной ответственности, нецелевое использование земельного участка, находящегося в аренде, может повлечь за собой, в частности, взыскание неосновательного обогащения[21].

Неосновательное обогащение в таком случае выражается в сбережении недоплаченной арендной платы, т.е. составляет разницу между той суммой, которую арендатор платит по договору аренды, и той суммой, которую он бы заплатил, если бы арендная плата была установлена по нецелевому ВРИ.

При оспаривании сумм неосновательного обогащения в данном случае правообладателю также надо исходить из того, что, во-первых, он может использовать вспомогательный ВРИ участка в установленных предела. Во-вторых, необходимо учитывать, что его деятельность может вполне находится в пределах установленного ВРИ. Так, например, если предприниматель имеет некий производственный комплекс и участок под ним с ВРИ – производственная деятельность, то нахождение столовой в производственном здании не может расцениваться, как нецелевое использование, поскольку деятельность столовой функционально связана с обслуживанием производства.

Таким образом, вопрос оптимизации платежей за объекты недвижимости часто не учитывается предпринимателями как реальная возможность уменьшить свои расходы без потерь в качестве своего товара и оказываемых услуг. 

Вместе с тем, как мы видим из анализа, представленного выше, часто одни и те же правовые инструменты позволяют уменьшить сразу несколько фискальных платежей, тем самым у правообладателя может появится потенциал для экономии там, где он ее точно не ожидал.

Однако стоит отметить, что каждый случай уникален и требует анализа многих сопутствующих моментов, которые необходимо учитывать при выборе того или иного способа снижения обязательных платежей за землю.

 

 

 

 

---

 

[1] 387 НК РФ

[2] Ч. 1 ст. 394 НК РФ.

[3] П. 26.3, прил. 1,прил. 2  Приказа Росреестра от 04.08.2021 N П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке».

[4] Приказ Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков".

[5] П.1 ст.394 НК РФ

[6] Постановление Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП (ред. от 18.04.2024) "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве"

[7] Закон Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ (ред. от 30.05.2024) "О регулировании земельных отношений в Московской области"

[8] Ч. 5 ст. 39.7 ЗК РФ.

[9] П. 2.7 Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве".

[10] Постановление Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве".

[11] 399 НК РФ, 372 НК РФ;

[12] Постановление Правительства Москвы от 28.11.2014 N 700-ПП "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость".

[13] ст. 378.2 НК РФ, ст. 1.1 Закона Москвы «О налоге на имущество организаций».

[14] Ч. 3 ст. 7 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве".

[15] Постановление Правительства Москвы от 10.07.2018 N 672-ПП "О перечне видов разрешенного использования земельных участков, в отношении которых плата за снятие запрета на строительство, реконструкцию не взимается, и внесении изменений в правовые акты города Москвы"

[16] П. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

[17] п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ;

[18] П. 1 ст. 2 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

[19] Ч.2 ст.7 ЗК РФ;

[20] Ч. 3 ст. 3.5, ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.

[21] 1102 ГК РФ