Объём сделок на рынке складской недвижимости Петербурга и области сократился за год в 1,7 раза

Консалтинговая компания NF Group подвела итоги I квартала 2025 года на рынке индустриальной и складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Как сообщает компания, объём сделок снизился почти в 1,7 раза по сравнению с прошлым годом – до 37 тыс. кв. м (без учёта инвестиционных сделок и пересогласований условий действующих договоров). Объём ввода за первые три месяца составил всего 10 тыс. кв. м, однако к концу года заявлено более 870 тыс. кв. м новых площадей. Девелоперы при этом отказываются от спекулятивных проектов, занимая выжидательную позицию.

Несмотря на то, что основной объём нового предложения традиционно формируется под нужды онлайн-ретейла, спрос со стороны этого сегмента в начале года заметно ослаб: доля сделок с e-commerce-компаниями снизилась до 34% по сравнению с 57% в конце 2024 года. Показатель прямой вакансии на рынке вырос до 2% (+0,8 п. п. с начала года), с учётом субаренды – до 4% (+2,8 п. п.). Несмотря на рост свободных площадей, предпосылок к снижению ставок нет: средняя запрашиваемая арендная ставка на объекты класса A выросла до 10 950 руб. за кв. м в год (+1,4% с конца 2024 года).

По итогам I квартала 2025 года уровень прямой вакантности на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области достиг 2%, увеличившись на 0,8 п. п. по сравнению с концом 2024 года. С учётом появившихся в начале года субарендных площадей показатель достиг 4%. Суммарный объём доступных для аренды качественных складских помещений составил 222 тыс. кв. м, из которых 110 тыс. кв. м приходится на прямую аренду, 112 тыс. кв. м – на субаренду.

В I квартале 2025 года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области введено в эксплуатацию всего 10 тыс. кв. м складской недвижимости классов A и B. При этом прогнозируемый совокупный объём ввода по итогам года составляет 874 тыс. кв. м, это станет рекордным показателем за всю историю наблюдений на региональном рынке. Из запланированного объёма ввода только 36% (319 тыс. кв. м) приходится на спекулятивные проекты. Остальные 64% составляют объекты формата build-to-suit и склады, реализуемые на собственных земельных участках с привлечением подрядных организаций.

По итогам I квартала 2025 года объём сделок на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области составил 37 тыс. кв. м (без учёта инвестиционных сделок и пересогласований условий действующих договоров аренды). По прогнозам аналитиков NF Group, к концу года совокупный объём может достичь 350–450 тыс. кв. м.

Структура спроса на складские площади в регионе существенно изменилась. Доля e-commerce по итогам I квартала 2025 года сократилась до 34% против 57% на конец 2024 года. На фоне снижения активности онлайн-ретейла значительно выросла доля сделок со стороны транспортно-логистических компаний и дистрибьюторов – до 25% и 41% соответственно. Для сравнения: в конце 2024 года эти сегменты занимали лишь 4% и 7%.

Несмотря на рост вакантности, оснований для снижения ставок аренды не отмечается. Вместе с тем с 2023 года наблюдается замедление темпов их роста. По итогам I квартала 2025 года запрашиваемая ставка на готовые складские помещения класса А достигла 10 950 руб. за кв. м в год (без учёта OPEX и НДС), что на 1,4% выше уровня конца 2024 года.

Илья Князев, директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге: «Несмотря на снижение активности со стороны e-commerce, рынок демонстрирует признаки устойчивости. Растущие доли логистических операторов и дистрибьюторов в структуре спроса позволяют говорить о начавшейся переориентации арендаторов».