Чем апартаменты отличаются от квартиры

В последние годы апартаменты стали популярной альтернативой традиционным квартирам. Для покупателей, стремящихся к рациональному выбору жилья, важно понимать различия между данными типами недвижимости, поскольку от этого зависит не только комфорт проживания, но и будущие правовые и финансовые обязательства.

Что такое апартаменты и их виды

Квартира – это жилое помещение в многоквартирном доме, предназначенное для постоянного проживания, которое регламентируется Жилищным кодексом РФ. Апартаменты – это нежилое коммерческое помещение, которое может располагаться в различных типах зданий (деловые центры, гостиницы) и не регулируется Жилищным кодексом РФ.

Выделяют следующие виды апартаментов:

• Апарт-отели, или сервисные апартаменты. Это комплексы, сочетающие в себе комфорт квартиры и услуги гостиницы. Они предназначены для краткосрочного проживания и часто предлагают такие услуги, как уборка, консьерж-сервис и питание. Как правило, имеют гибкую систему ценообразования, зависящую от сезона и продолжительности пребывания;

• Доходные дома. Это апартаменты, предназначенные для долгосрочной сдачи в аренду. Они могут предлагать различные уровни сервиса и комфорта, но основное их назначение – обеспечение стабильного арендного дохода;

• Кондоминиумы, или кондо-апартаменты. В этом случае индивидуальные помещения находятся в частной собственности, а общее имущество принадлежит владельцам совместно. Могут продаваться как в составе многофункциональных комплексов, так и в отдельно стоящих зданиях. Владельцы кондоминиумов обычно платят ежемесячные взносы на обслуживание общего имущества (например, лифты, парковки, бассейны);

• Многофункциональные комплексы. Это крупные объекты, объединяющие в себе различные функциональные зоны: жилые апартаменты, офисные помещения, торговые площади и развлекательную инфраструктуру. МФК отражают растущий спрос на комфортную и самодостаточную городскую среду, где жители могут получать все необходимые услуги в шаговой доступности.

Правовой статус апартаментов

Собственники квартир обладают широким спектром прав и гарантий, закрепленных на законодательном уровне. В свою очередь апартаменты рассматриваются законом как нежилые коммерческие помещения, которые подпадают под действие гражданского законодательства, регулирующего коммерческую недвижимость. 

Такое разделение на жилое и нежилое влечет за собой целый ряд правовых последствий. Например, в отличие от квартир, к апартаментам предъявляются менее жесткие требования по безопасности, шумоизоляции и инсоляции. Это связано с тем, что они изначально проектируются не как места постоянного проживания, а как коммерческие объекты (офисы, гостиничные номера).

Регистрация по месту жительства

Собственники квартир имеют право оформить постоянную регистрацию, или «прописку», которая гарантирует доступ к различным услугам: медицинское обслуживание, возможность оформления детей в школы и детские сады, а также участие в различных региональных социальных программах. 

Владельцы апартаментов, напротив, зачастую могут рассчитывать только на временную регистрацию по месту пребывания, а в некоторых случаях, например, при расположении апартаментов в деловых центрах, даже временная регистрация может быть недоступна. 

Это означает, что у владельцев апартаментов может не быть подтвержденного постоянного места жительства, что, в свою очередь, может ограничивать их права и возможности при обращении в различные государственные и муниципальные органы, а также при получении доступа к социальным услугам и льготам.

Налог на имущество

Владельцы квартир и апартаментов обязаны платить налог на имущество, однако ставки и условия его расчета различаются. Квартиры облагаются налогом на имущество на льготных условиях, что делает их более выгодными для собственника с точки зрения финансовой нагрузки. Апартаменты как объекты коммерческой недвижимости облагаются налогом по более высоким ставкам, что увеличивает финансовые обязательства их владельцев.

Собственники квартир платят налог на имущество по ставке 0,1% от кадастровой стоимости. Кроме того, они имеют право на налоговый вычет на 20 кв. м, что снижает налогооблагаемую базу. Для апартаментов ставка налога на имущество значительно выше и составляет от 0,5% до 2%, в зависимости от типа объекта и его расположения. Владельцы апартаментов не имеют права на налоговый вычет на 20 кв. м, что напрямую влияет на итоговую сумму налога.

Управление и общее имущество

В случае с квартирой, собственники автоматически становятся совладельцами общего имущества многоквартирного дома: крыши, фасада, подъездов и лифтов. Управление домом осуществляет управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ), которые выбираются самими жильцами. Собственники квартир принимают участие в собраниях, где обсуждаются ключевые вопросы управления, включая выбор УК, установление тарифов и проведение ремонта. Голоса распределяются пропорционально площади квартиры, что обеспечивает демократический подход. Владельцы квартир, таким образом, могут контролировать работу УК и влиять на принимаемые решения. 

Режим долевой собственности на общее имущество в нежилых зданиях напрямую не регулируется законом. Управление зданием обычно поручается УК, назначенной застройщиком или крупным собственником. Владельцы апартаментов имеют ограниченное влияние на процесс управления и могут оказаться в ситуации, когда решения принимаются без их участия. Нередко большинство голосов принадлежит одному мажоритарному собственнику, который может единолично принимать решения по дому. Помимо этого, в составе общего имущества могут присутствовать не только традиционные зоны, такие как подъезды и лифты, но и коммерческие помещения (офисы, магазины), расходы на содержание которых также могут быть переложены на владельцев апартаментов.

Социальная инфраструктура

Собственникам квартир гарантировано обеспечение социальной инфраструктурой со стороны застройщика или государства. В районе жилой застройки должны быть предусмотрены школы, детские сады, поликлиники, дороги и другие необходимые объекты, обеспечивающие комфортную жизнь. Застройщики, возводящие жилые комплексы, обязаны либо самостоятельно строить эту инфраструктуру, либо участвовать в ее финансировании. 

Для зон коммерческой застройки такие строгие градостроительные нормы не предусмотрены. В районе может отсутствовать необходимая социальная инфраструктура, и город не обязан ее строить. Количество жителей апартаментов не учитывается при планировании застройки. Как следствие, даже при наличии большого количества детей мест в ближайших школах и детских садах может оказаться недостаточно.

Государственные льготы 

При покупке квартиры государство реализует ряд мер для поддержки граждан, например, льготные ипотечные программы, включая семейную ипотеку, а также возможность использования материнского капитала. Эти меры направлены на то, чтобы сделать жилье более доступным для различных категорий населения.

При покупке апартаментов ни одна из этих льгот не действует. Апартаменты не подпадают под действие программ государственной поддержки, для их приобретения нельзя использовать материнский капитал. 

Коммунальные платежи

Собственники квартир, как потребители жилищно-коммунальных услуг, приравнены к населению. Для него государство устанавливает ограничения на рост коммунальных тарифов, а региональные власти определяют нормативы потребления. Такая система подразумевает защиту от необоснованного завышения стоимости коммунальных услуг, и в случае нарушений жильцы могут обращаться в надзорные органы, такие как прокуратура и антимонопольная служба, для защиты своих прав. 

Владельцы апартаментов не приравниваются к населению в контексте потребления коммунальных услуг. Считается, что электроэнергия, водоснабжение и другие ресурсы поставляются туда для коммерческих нужд. Тарифы на коммунальные услуги для апартаментов формируются на основе коммерческих расценок и, как правило, существенно выше, чем для квартир. Также управляющая компания имеет больше свободы в определении способов начисления коммунальных платежей, что может влиять на их конечную стоимость.

Изъятие за долги и режим тишины

Единственное жилье в виде квартиры защищено от взыскания, за исключением случаев, когда квартира находится в ипотеке. Апартаменты, будучи коммерческой недвижимостью, могут быть изъяты за долги независимо от наличия другого жилья у собственника.

В жилых многоквартирных домах действует закон о тишине, который ограничивает допустимый уровень шума в определенное время суток, обеспечивая комфорт проживания. В апартаментах такие ограничения обычно не применяются. Это может приводить к повышенному уровню шума и дискомфорту, так как режим тишины в апартаментах не является обязательным.