Градостроительная задачка от Кучембаева: «Когда можно изъять часть участка?»
Правообладатель ЗУ под ИЖС в Санкт-Петербурге попал под изъятие в связи со строительством трассы М-32. Постановлением об изъятии ЗУ правообладателя был разделен на две части: 2 и 8 соток. Изменения в ЕГРН внесены до заключения соглашения об изъятии или решения суда: ВРИ изымаемых 2 соток власть изменила под дорогу, ВРИ не изымаемых 8 соток город оставил прежним под ИЖС. Выделенные 2 сотки в ЕГРН указаны с отсутствием сведений о правах правообладателя.
Правообладатель возражает против изъятия только части участка, считает, что не может использовать оставшиеся 8 соток по назначению, так как согласно ПЗЗ города (п. 2.3.7.1) минимальная площадь ЗУ в этой территориальной зоне под ИЖС должна быть 12 соток. При этом, в регламенте этой зоны есть другие ВРИ, для которых не установлены минимальные площади ЗУ.
Правообладатель ссылается на п.п. 5 и 6 статьи 11.9 ЗК РФ, согласно которым не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
Судебная практика указывает на то, что при рассмотрении вопроса о возможности изъятия части земельного участка для государственных или муниципальных нужд, происходит оценка законности действий уполномоченного органа власти по разделу земельного участка, оценивается соблюдение требований статьи 11.9 ЗК РФ. При этом суды по разному подходят к понятию «возможность использования».
Например, в рамках дела № А41-101428/2017 оспаривалось решение об изъятии части земельного участка под торговым центром. Арбитражным судом Московской области и 10 арбитражным апелляционным судом было признано, что решение об изъятии не отвечало требованиям статьи 11.9 ЗК РФ в части изъятия части земельного участка, так как на оставшейся площади невозможно разместить торговый центр согласно установленному ВРИ.
Напротив, постановление 4КСоЮ от 25.06.2024 по делу № 88-19690/2024, отменившее решения нижестоящий судов об обязании изъять полностью ЗУ, указывает на то, что если в ПЗЗ имеются ВРИ, которые могут быть использованы в отношении оставшейся части ЗУ, оценка возможности использования оставшйся части должна учитывать такое обстоятельство. Но в деле есть одна оговорка, фактический ВРИ ЗУ изначально до раздела не соответствовал регламенту в ПЗЗ и подлежал приведению в соответствие.
Внимание вопрос: при разделе земельного участка под изъятие для публичных нужд невозможность использования образуемых земельных участков должна определяться исходя из вида разрешенного использования, указанного в ЕГРН или исходя из любого вида разрешенного использования, указанного в регламенте для территориальной зоны, в которую попадает изымаемый участок?