Analyse aller 400 Regionen - So viel müssen Sie jetzt schon sparen, um sich 2035 ein Eigenheim kaufen zu können
Die eigene Eigentumswohnung wird umso günstiger, je mehr Eigenkapital Sie mitbringen. Stiftung Warentest ermittelte vor zwei Jahren, dass Banken Ihnen deutliche Zinsabschläge gewähren, wenn Sie mehr Eigenkapital einbringen. Für ein Beispielhaus wurden dafür Finanzierungen mit verschiedenen Kreditanteilen verglichen. Ergebnis: Wer ohne Eigenkapital sein Eigenheim finanzieren möchte, zahlt im Schnitt 0,6 Prozent höhere Zinsen pro Jahr als jemand, der 20 Prozent Eigenkapital vorweisen kann. Das rechnet sich. Bei den aktuellen Zinssätzen von im Schnitt 3,5 Prozent bei einer 15-jährigen Zinsbindung läge Ihre Monatsrate mit 20 Prozent Eigenkapital um 36 Prozent niedriger als ohne.
Allerdings: 20 Prozent Eigenkapital können schon heute eine Menge Geld sein. Die durchschnittliche 100-Quadratmeter-Wohnung kostet nach Angaben des Postbank Wohnatlas 2024 rund 292.000 Euro. Mit Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Makler, Notar und Grundbucheintrag summiert sich das auf fast 330.000 Euro. Typischerweise finanzieren Deutsche einen Immobilienkauf mit 20 Prozent Eigenkapital. Das wären also 66.000 Euro.
Durchschnittlich müssen Sie 441 Euro ansparen
So viel Geld muss man erst einmal besitzen. Wer das (noch) nicht tut, muss entweder höhere Zinsen akzeptieren und mit weniger Eigenkapital kaufen oder sich das Geld dafür ansparen. Wir haben deswegen ausgerechnet, welche Sparraten Sie zurücklegen müssen, wenn Sie sich 2035 eine 100-Quadratmeter-Wohnung mit 10 bis 30 Prozent Eigenkapital kaufen wollen. Um die Kaufpreisveränderungen bis dahin zu berücksichtigen, projizieren wir die Kaufpreise für alle 400 deutschen Städte und Landkreise nach Angaben des Postbank Wohnatlas 2024 bis ins Jahr 2035. Für die Sparraten gehen wir davon aus, dass Sie das Geld zu einer Netto-Rendite von drei Prozent pro Jahr anlegen. „Netto“ bedeutet hier abzüglich von Steuern und Gebühren. Brutto bräuchten Sie nach derzeitiger Lage dafür eine Rendite von ungefähr 4,2 Prozent. Die ließe sich schon problemlos mit einem ETF auf den deutschen Dax oder einen anderen großen Aktienindex erreichen.
Das Ergebnis: Im Durchschnitt werden sich die Kaufpreise bis 2035 nur leicht verändern. Statt 330.000 Euro kosten 100 Quadratmeter inklusive Nebenkosten dann 339.000 Euro. Um zehn Prozent Eigenkapital – 33.900 Euro – bis dahin anzusparen, müssten Sie ab sofort jeden Monat 221 Euro ansparen. Für 20 Prozent Eigenkapital wären es 441 und für 30 Prozent Eigenkapital 662 Euro. Das sind aber nur die Durchschnittswerte. Allein für die typischen 20 Prozent Eigenkapital schwankt die Sparrate zwischen 108 und 1600 Euro im Monat. Der Ort, für den Sie ansparen, ist also entscheidend.
München hängt mal wieder alle ab
Am teuersten sind wenig überraschend München und seine Umgebung. Die bayrische Landeshauptstadt selbst könnten Sie sich 2035 nur mit einer sofortigen Sparrate von eben 1600 Euro leisten. In den umliegenden Landkreisen Dachau, Ebersberg, Miesbach, München und Starnberg sind zwischen 1008 und 1315 Euro pro Monat von Nöten. Nur vier weitere Regionen knacken ebenfalls die 1000-Euro-Marke. Die Hauptstadt Berlin landet bei 1002 Euro, für die Bankenmetropole Frankfurt sind es 1112 Euro. Komplettiert wird das Feld der teuersten Regionen von den Landkreisen Nordfriesland und Aurich in Schleswig-Holstein beziehungsweise Niedersachsen. Hier sind es die Ferieninseln Sylt, Juist, Norderney und Baltrum, die die Preise treiben.
Die restlichen vier der sieben Top-Städte Deutschlands liegen zwar unter 1000 Euro Monatsrate, aber immer noch weit vorne. Im Hamburg sind 963 Euro pro Monat nötig, in Köln 854 Euro, im benachbarten Düsseldorf 817 Euro und in Stuttgart 776 Euro. Dazwischen schieben sich noch sechs weitere Großstädte. In Potsdam müssten Sie jeden Monat 975 Euro zurücklegen, in Freiburg im Breisgau sind es 884 Euro, in Regensburg 868 Euro, in Heidelberg 797 Euro, in Münster 784 Euro und in Ingolstadt 782 Euro.
Insgesamt liegen Großstädte außerhalb der Top 7 mit 483 Euro nur leicht über dem Bundesdurchschnitt. Das liegt daran, dass es am anderen Ende auch viele günstige Orte gibt. Für weniger als 250 Euro im Monat können Sie sich 20 Prozent Eigenkapital etwa schon in Gelsenkirchen (209 Euro), Chemnitz (212 Euro), Herne (223 Euro), Salzgitter (226 Euro), Bremerhaven (232 Euro) und Hagen (235 Euro) ansparen.