Борьба за лес в районе Змеинки: мэрия проиграла суды застройщику, но идёт в кассацию

Участок леса площадью 13,5 гектаров в районе улицы Босфора во Владивостоке — уже давно не цельный массив, а 22 оформленных лота под жилую застройку. Именно на этой подготовленной под строительство земле разворачивается затяжной конфликт. С одной стороны — жители Змеинки, отчаянно борющиеся за сохранение последней крупной зеленой зоны в микрорайоне. С другой — администрация города, дважды проигравшая суды в попытках расторгнуть договор с застройщиком ООО "Эко плюс", продолжает судиться за землю, которую сама отдала под строительство ещё в 2016 году. В обозримом будущем — кассационная инстанция, решение которой может станет финалом истории. Подробности — в материале PrimaMedia.

Два проигрыша мэрии: почему суды встали на сторону застройщика?

Управление муниципальной собственности (УМС) Владивостока уже проиграло два суда — в Арбитражном суде Приморского края в феврале 2025 года, а затем и в пятом арбитражном апелляционном суде в мае. Цель исков — расторгнуть договор о комплексном освоении территории (КОТ) с ООО "Эко плюс" на участке в 13,5 гектаров с кадастровым номером 25:28:030005:4269, который сама же администрация передала застройщику в аренду в 2016 году. Здесь планировалось возвести целый квартал: жилые дома, дороги, прогулочные зоны, дог-парк, детский сад и школу на 960 мест.

Основанием для рсторжения договора выступило то, что застройщик нарушил утверждённый график строительства. Однако суды изучили дело и вынесли вердикт: вина лежит на обеих сторонах. 

В решении суда от 26 февраля 2025 года говорится, что "Эко плюс" срывал сроки — подготовку графика освоения (п. 3.3 договора КОТ) и раздел земельного участка (п. 3.4). Но и городская администрация затягивала согласование проектной документации и самого графика. Первые замечания на проект межевания управление градостроительства выслало через семь месяцев после получения, хотя договор отводил на это полгода (п. 3.2). А факт многолетней волокиты с утверждением документации позже подтвердила прокурорская проверка. 

"Утверждение документации, доработанной ООО "Эко плюс" с учетом представленных замечаний, по планировке затянулось на долгое время — этот факт установлен в ходе прокурорской проверки, в связи с чем 3 марта 2020 года и.о. прокурора г. Владивостока внес главе города представление об устранении нарушений градостроительного законодательства. Как следствие, фактически документация по планировке территории в части разработки проекта планировки территории и проекта межевания территории в районе ул. Босфора, 3, во Владивостоке утверждена постановлением администрации города Владивостока в мае 2021 года", — говорится в решение суда от 26 февраля. 

В свою очередь, "Эко плюс" тоже нарушил сроки: затянул подготовку графика освоения (п. 3.3) и опоздал на полгода с разделом участка (п. 3.4). Однако суд отметил: эти нарушения — не основание для расторжения. Согласно Гражданскому кодексу, для расторжения договора нужно доказать, что нарушение лишает сторону того, на что она рассчитывала. Суд не увидел такой потери для города. Застройщик, хоть и с опозданием, но выполнил ключевые этапы: утвердил проект планировки в мае 2021 года, разделил участок в феврале 2022-го, согласовал график мероприятий, заключил договоры аренды на 22 новых участка в ноябре 2023-го.

Кроме того, "Эко плюс" представил суду доказательства подготовительных работ: договоры на подеревную съемку зеленых насаждений (акт приемки — апрель 2024), разработку эскизного проекта (май 2024), соглашение со Сбербанком о проектном финансировании (сентябрь 2024), получение градпланов и технических условий на подключение к коммуникациям для части участков.

Ключевым аргументом суда стал факт о том, что максимальный срок выполнения обязательств по договору КОТ наступает лишь за четыре месяца до его окончания — то есть ориентировочно в июле 2028 года (договор привязан к аренде до ноября 2028 — ред). Требовать расторжения сейчас преждевременно. Город не предоставил доказательств, что земля не может использоваться по назначению.

В решении суда также отмечено, что УМС направило "Эко плюс" требование о расторжении договоров аренды и КОТ в январе 2024 года сразу, без предварительного предупреждения об устранении нарушений в "разумный срок", что противоречит процедуре (ст. 452, 619 ГК РФ).

Местные жители хотят сохранить лес — возможно ли это? 

После проигрыша администрации в суде первой инстанции, вице-мэр Алексей Сухов, замещающий арестованного "земельного" зама Ляйфера, заявлял о борьбе за сохранение леса на Змеинке.

"В администрацию города поступали жалобы от жителей Змеинки. Поэтому в прошлом году принято решение о расторжении договора, чтобы предотвратить строительство", — говорил заместитель главы администрации Владивостока Алексей Сухов.

Тогда же в мэрии упомянули, что еще в 2024 году в правительство Приморья было направлено обращение с просьбой о переводе зоны из Ж-4 (жилая застройка) в Р-1 (рекреация). Судьба этой инициативы неизвестна: данных о ее рассмотрении или одобрении нет. Однако аргументы о "спасении леса" и "жалобах жителей" не фигурировали в суде первой инстанции как основания для расторжения договора КОТ. Администрация ссылалась на нарушение графика подрядчиком. 

Сегодняшняя реальность такова: исходный участок (№ 25:28:030005:4269) юридически разделен на 22 новых кадастровых участка (с номерами 25:28:030005:5081 — 25:28:030005:5101), каждый из которых оформлен в аренду ООО "Эко плюс" до 2028 года. А вся территория по-прежнему имеет статус зоны Ж-4.

На данный момент дело находится в Арбитражном суде Дальневосточного округа. Судебное заседание назначено на 26 августа.

Напомним, в апреле этого года жители Змеинки даже обращались к президенту России Владимиру Путину и председателю Следственного комитета Александру Бастрыкину с просьбой помочь сохранить лес в их районе. По их словам, лес на Змеинке — это "лёгкие Владивостока, дом для животных и место силы для многих людей, который страдает от вырубки и застройщиков".