Деньги потекли к европейским морям
По данным Евростата, на европейском континенте больше всего граждан с российскими паспортами проживает в Германии ( 260 тыс., см. таблицу), во Франция (124 тыс.), Испании (120 тыс. ) и Италии ( 105 тыс.). Можно сказать, что россияне предпочитают арендовать и покупать особняки, квартиры, апартаменты в западноевропейских странах с сильной экономикой.
Активность российских частных инвесторов, компаний и фондов на европейском рынке недвижимости начала расти после 22 ноября 2022 года. В этот день Европейский суд постановил, что публичные реестры конечных бенефициарных владельцев (UBO) нарушают права на неприкосновенность частной жизни и защиту данных, закреплённые в Хартии ЕС и Общем регламенте по защите данных (GDPR). Решение суда существенно ограничило возможности надзорных органов ЕС по выявлению случаев уклонения россиян от санкций и поиску офшорной недвижимости, принадлежащей гражданам РФ.
Ранее журналисты, НКО и граждане многих государств-членов имели прямой доступ к структурам собственности компаний. После решения суда открытый доступ в одночасье исчез. За исключением случаев, доказывающих «законный интерес». Однако послдений критерий остаётся расплывчатым и трактуется по-разному в каждом государстве-члене Евросоюза.
Например, в Бельгии доступ к реестрам недвижимости ограничен, к тому же для доступа к требуется электронная идентификация через eID или eIDAS. Кипр полностью закрыл базы от широкой публики, доступ к ним имеют только государственные учреждения, банки и надзорные органы. Нидерланды, Франция и Германия внедрили механизмы конфискации, однако барьеры для доступа общественности к этой информации стали значительно выше.
Ограниченная прозрачность подтолкнула многих россиян, покупающих недвижимость в Европе, к развитию более сложных структур собственности. Юридические инновации, такие как холдинговые компании, работающие в нескольких юрисдикциях, структуры псевдо-UBO , токены еще больше затруднили установление фактического права собственности.
До начала украинского конфликта российский капитал широкой рекой тек в известные европейские центры. По оценке Knight Frank, россияне предпочитали объекты элитного сегмента. Не случайно больше сделок фиксировалось на Французской Ривьере, в фешенебельных районах Лондона, в княжестве Монако, на Кипре и на побережье Испании. Причем, договоры по покупке недвижимости, в основном, заключались через частные компании с ограниченной ответственностью или через кипрские холдинговые компании.
После начала специальной военной операции формально спрос на европейскую недвижимость со стороны российских покупателей заметно снизился. Но интерес не пропал. Просто вырос запрос на качественных посредников. Сегодня российские инвесторы всё чаще используют для покупки квадратных метров в юрисдикции ЕС офшорные структуры, зарегистрированные на Кипре, в Латвии и на Мальте, включая трасты, компании-«пустышки» и доверенных покупателей. Большое количество сделок совершается с помощью криптовалют.
Несмотря на усиление санкций Запада активность российских инвесторов по покупке жилья в Евросоюзе восстановился поразительно быстро. В 2024 году, он вырос на 6%. В первую очередь , это заметно по Франции, Испании, Кипра и Великобритании.
В текущем году западные профильные аналитические центры ожидают усиления спроса россиян на элитную недвижимость в Европе. По их мнению, он будет происходить в первую очередь за счет косвенных каналов и программ «золотых виз», что подтверждает тенденцию к усложнению структур собственности.
На текущий момент Франция доминирует в структуре вложений россиян на европейском рынке недвижимости: на ее долю приходится 37% российских покупок. По оценке «Intermark Global», основными объектами притяжения для состоятельных россиян остаются города Лазурного
берега (в первую очередь, Сен-Тропе, Кап-Ферра), горнолыжный курорт в Альпах Куршевель и «Золотой треугольник» Парижа . В период с 2018 по 2023 год ежегодно регистрировалось около 130–140 сделок с участием россиян, около 40 из которых приходилось на Париж. Инвесторы из РФ по –прежнему предпочитают покупать престижные объекты. Бюджеты сделок зачастую начинаются от 10 млн евро и достигают более 100 млн евро.
Испания занимает сегодня второе место в рейтинге: на неё приходится около 20% сделок россиян на европейском рынке недвижимости . Средний размер инвестиций в этой стране составляет €644 тыс. евро, что делает Испанию привлекательным местом как для постоянного и проживания, так и для покупки жилья и сдачи его в аренду.
Средний входной билет на рынок недвижимости Кипра стоит около €430 тыс. Примечательно, что около 90% сделок на острове связаны с миграционными мотивами.
На Великобританию приходится всего 7% покупок россиян в Европе. По данным Transparency International UK, российские инвесторы владеют недвижимостью в Соединённом Королевстве на сумму 1,735 млрд евро. Из них около 497 млн евро приходится на лондонский район Вестминстер и 327 млн евро – на столичный округ Кенсингтон и Челси. Также популярен у россиян приморский курорт Бат . По мнению экспертов, в списке приоритетов российских покупателей британской недвижимости значатся статус, качество жизни и потенциально краткосрочный доход от аренды.
В топ-5 привлекательных стран для российских инвесторов также вошли Португалия и Греция. С 2024 года в обеих странах наблюдается рост сделок по покупке недвижимости через офшорные структуры.
Отметим, что в этом году неожиданно для многих экспертов хорошей альтернативой вложениям в европейскую недвижимость стал рынок США. Если Европа продолжает доминировать по объёмам российских инвестиций в недвижимость, но США лидируют по темпам роста. По данным Tranio, спрос россиян на американскую недвижимость в первой половине 2025 года вырос на 78,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Средний чек сделки составил $ 652 915. В фокусе внимания россиян – сегмент премиальной недвижимости. В этом году больше всего покупок россияне совершили в штате Флорида, которая славится теплым климатом и налоговыми льготами. Штат Джорджия привлекает пока доступными ценами и инвестиционным потенциалом, а штат Нью-Йорк – широкими возможностями для налаживания деловых контактов . В орбите интересов также оказались штаты Калифорния и Иллинойс.
Интересный факт: 33% российских покупателей американской недвижимости инвестируют ради получения арендного дохода. А получение вида на жительство или американского гражданства волнует только 14,4% граждан РФ.
Таким образом, мотивация россиян, покупающих недвижимость в ЕС и США разная. Если в Европе граждан РФ интересует высокое качество жизни и возможности эмиграции, то в США их больше волнует стабильная прибыль и надежная защита права собственности.