Челны – столица роста цен на жилье: девелоперы Закамья собрали рекордные 29 миллиардов
В Челнах за последние три месяца года «квадрат» подорожал на четверть
Итоги стройки жилья в Закамье
В 2023 году оборот рынка недвижимости в Закамье достиг 29,2 млрд рублей. Это на 57% больше, чем в 2022-м — небывалые цифры, уверенные 20% оборотов республики. Такую картину для можно понять, если проанализировать показатели «Дом.РФ».
Отметим, что речь идет только о сделках в строящихся домах, зарегистрированных в Росреестре. Поэтому на самом деле их может быть больше — ведь девелоперы продолжают продавать новые квартиры и в уже сданных домах.
«Как говорит наш верховный главнокомандующий каждое новогоднее поздравление: «Год был непростым», — с юмором оценивает результаты года руководитель АН «Руслан» Марсель Мулюков. Как и по всему Татарстану, первое полугодие в Закамье показало провал по сравнению с 2022 годом. В первом полугодии застройщики показали в 1,5 раза меньше выручки. Сказывался эффект высокой базы: после начала СВО люди в панике закупались недвижимостью, опасаясь скачка цен — заданная планка казалась недосягаемой.
Рекорды пошли с III квартала: стимулом стала ставка Центробанка. Ведомство Эльвиры Набиуллиной начало крестовый поход против инфляции и субсидированной ипотеки. Глядя на реактивный взлет ипотечных ставок, люди оперативно перенесли предновогодние сделки на сентябрь–октябрь. Собственно, не зря: за год процентная ставка выросла с 8,5 до 16%. Ну, а девелоперы с банкирами ожидаемо взвинтили ценник — к примеру, в Челнах за последние три месяца года «квадрат» подорожал на четверть… Панические закупки обогатили эксроу-счета на 11,5 млрд рублей — 39% выручки застройщиков за год.
Ажиотаж сменился тревогой. В IV квартале застройщики готовились к стагнации и падению выручки. Но пораженческие настроения на ноябрь–декабрь оправдались лишь частично. Рекордных продаж, как в прошлом, очевидно не случилось, но последние два месяца года принесли 5,2 млрд рублей — это на 1,7 «ярдов» больше, чем в 2022-м.
«Мы думали, что в ноябре будем пустыми сидеть. Но идут боевые действия, люди понимают: дешевле не будет, надо брать сейчас. Зачем покупать через три месяца дороже, если можно сегодня и дешевле?» — отмечал генеральный директор АН «Кама» Рисхат Сабирзянов.
Застройщики сдали 318 тыс. кв. м жилья: 34 коммерческих многоквартирных дома и три многоэтажки по программе «Социальная ипотека»
Застройщики Челнов заработали почти 24 млрд рублей
Основную кассу застройщики, понятно, делают в крупнейшем городе Закамья — Набережных Челнах. Конечно, деньги девелоперы получат после сдачи домов — а пока все это множит миллиарды на эскроу-счетах в банках. Оговоримся также, что все эти миллиарды — не прибыль: тут сидят и все затраты на стройку и реализацию жилья.
По данным «Дом.РФ», в 2023 автоград пополнил кошельки банкиров на 23,9 млрд рублей за 4884 квартиры — это на 49% лучше показателей 2022-го.
Как рассказал замруководителя исполкома города Айрат Ганиев на одном из совещаний в мэрии, застройщики сдали 318 тыс. кв. м жилья: 34 коммерческих многоквартирных дома и три многоэтажки по программе «Социальная ипотека».
В основе публикации — статистика госкомпании «Дом.РФ», которая анализирует только данные объектов, строящихся по проектному финансированию, и учитывает сделки до тех пор, пока объект не будет сдан. Как только стройка заканчивается — все, что продается в сданном доме, сервис уже не показывает.
После сдачи домов сделки регистрирует Росреестр, пополняя их статистику на вторичке. Не всегда туда попадают и сделки, совершенные застройщиками в последние дни декабря.
Цифры расходятся с реальностью, говорят эксперты: по факту объем продаж квартир еще больше. Но тенденции рынка аналитика «Дом.РФ» все же отражает, и это удобный инструмент оценки ситуации, с чем согласны участники рынка.
На вершине — ГК «Профит» Марселя Мингалимова. Девелопер продал 1405 квартир на 5,8 млрд рублей. На второе место продажам поднялся ижевский «Талан», который заработал 4,7 млрд рублей за 722 квартиры. И вот тут статистика Дом.РФ, кстати, не бьется с оценками исполкома: в мэрии говорили, что ижевцы лидируют по объемам.
Тройку лидеров замыкает «Домкор» Мунира Гайнуллова — в Челнах компания продала 746 квартир на 3,5 млрд рублей. Впрочем, горевать застройщику не приходится: благодаря проектам в Альметьевске, Нижнекамске и Елабуге компания в общем показала оборот в 6,1 млрд рублей за 1263 квартиры.
2023-й оказался неожиданно удачным для нас. В начале года прогнозы были более пессимистичные. В дальнейшем год выровнялся, первоначальный план был существенно перевыполнен.
Четвертое место, сместив «Евростиль», который был на этом месте год назад, занял «АНГ-Холдинг» Александра Горшкова. Девелопер реализовал 371 квартиру на 3,5 млрд рублей. Замыкает пятерку уже упомянутый ГК «Евростиль» Ильнара Гайсина с 3,3 млрд рублей за 637 квартир.
Из статистики «Дом.РФ» ушло «Комфортное жилье» Михаила Золотухина — ЖК «Питерский квартал» официально сдан. Впрочем, в конце III квартала проект принес не меньше 1,2 млрд рублей — об этом «БИЗНЕС Online» писал в итогах 9 месяцев 2023-го.
Взрывной рост рынка Нижнекамска в городе в 2023 году привлек внимание еще трех видных застройщиков-иногородцев — ижевского «Талана», челнинского «Профита» и подмосковного ГК «Садовое кольцо»
К Нижнекамску приглядываются застройщики из Удмуртии и Подмосковья
Если Челны берут объемами продаж, то Нижнекамск — ростом рынка. В 2023 году продажи квартир в столице нефтехимии выросли в 2,5 раз — с 653 млн до 1,6 млрд рублей. Конечно, свою роль играет эффект низкой базы: ранее в городе властвовал Госжилфонд, коммерческого жилья не было как явления.
На сегодняшний день рынком недвижимости в Нижнекамске правят два челнинца — «Домкор» и «Евростиль». В 2023-м году столица нефтехимии обогатила компанию Гайнуллова на 1,2 млрд рублей за 240 квартир. «Евростиль» же заработал чуть меньше — 343 млн рублей за 51 квартиру.
Но даже многоэтажки челнинских девелоперов не утолили аппетиты изголодавшихся до жилья нижнекамцев. Взрывной рост рынка недвижимости в городе в 2023 году, как говорят источники «БИЗНЕС Online», привлек внимание еще трех видных застройщиков-иногородцев — ижевского «Талана», челнинского «Профита» и подмосковного ГК «Садовое кольцо». О первых двух закамцы наслышаны, а вот «пришельцы» из Красногорска с 2018 года строили только в Казани. К слову, достаточно успешно. В 2023 «Садовое кольцо» продало в 397 квартир на 6,5 млрд рублей — это 7 место место по выручке в Татарстане.
«Насколько мне известно, „Профит“ займется отделкой одного дома, который еще не введен в эксплуатацию. В будущем компания планирует построить свой жилой комплекс. А „Талан“ пока в роли интересанта. Были переговоры, застройщик интересовался городом, но дальше дело не сдвинулось», — рассказал Мулюков.
«Садовое кольцо», как пояснила пресс-служба застройщика, пока что не приняло конкретных решений о заезде в Нижнекамск.
Посоревноваться с Нижнекамском по прибыльности может Альметьевск. Нефтеград в 2023 году принес 2,7 млрд рублей за 527 квартир — в два раза больше, чем годом раньше. Внушительная цифра. Кассу здесь делают «чужаки»: башкирские «Еврострой» и «Реновация», челнинский «Домкор», удмуртский «АСПЭК-Домстрой».
В Альметьевске застройщики показали следующие результаты:
- «Реновация» — 927,7 млн рублей и 183 квартиры;
- «Домкор» — 775 млн рублей и 161 квартира;
- «Еврострой» — 641,8 млн рублей и 102 квартиры
- «АСПЭК-Домстрой» — 378,4 млн рублей и 80 квартир.
«Застройщики начали заходить в „серую зону“, „вырубая“ заброшенные садовые общества. Если раньше они двигались в сторону Казани, то сейчас Альметьевск окутывает строительное кольцо — как раз там, где стояли заброшенные огороды. Такие квартиры дешевле из-за расположения. Туда без своей машины не добраться, автобусы ходят крайне редко. Да и до ближайшего магазина, как говорится, в тапочках не дойдешь» — рассказал риэлтор Антон Николаев.
В Елабуге же в 2023-м застройщики продали 189 квартир на 842 млн рублей — рост всего 23%. Как и прежде, в тысячелетнем городе строятся два девелопера — башкирский «Траст-инвест» и «Домкор».
Уфимцы на Елабуге заработали практически в три раза больше по сравнению с 2022-м — 261,7 млн рублей за 73 квартиры. А вот у «Домкора» незначительное падение в 1% — в 2023-м компания выручила 580,5 млн рублей за 116 квартир. «Колебания вызваны небольшой паузой — компания распродала квартиры в одном объекте, а во втором еще не стартовали продажи», — объяснил статистику Александров.
Открытием года стало Азнакаево. Здесь строят новый жилой дом на 62 квартиры. За проект ответственен застройщик «Трансспецстрой» с «пропиской» в деревне Иске-Юрт Кукморского района. Выручка 69,5 млн рублей вроде и невелика, но новое коммерческое жилье в Азнакаево строится впервые за много лет. До этого здесь было царство вторички.
Если в столице РТ метр за год вырос на 20% до 207 тыс. рублей, то в на востоке Татарстана — на 40%, с 84,1 тыс. рублей до 117,8 тысяч.
Закамский «квадрат» рос вдвое быстрее казанского
С выручкой в Закамье по экспоненте рос и «квадрат». Тем роста вдвое обогнал Казань. Если в столице РТ метр за год вырос на 20% до 207 тыс. рублей, то в на востоке Татарстана — на 40%, с 84,1 тыс. рублей до 117,8 тысяч.
Рост, как мы уже писали выше, пришелся на последние два квартала, в период чехарды с процентной ставкой. Девелоперы с банкирами не зевали — и ответили на взлет спроса взлетом цены. Впрочем, Казань просто пережила этот тренд несколько раньше, и сейчас перегретая цена просто не позволила скакнуть еще выше, объясняют участники рынка этот странный феномен.
«Казанские цены в предыдущий период росли значительно сильнее, чем в целом по региону — а сейчас это более-менее сбалансировалось. У столицы появился верхний предел, выше которого люди не покупают. Регионы пришли к этому чуть позже», — подтверждает тенденцию Александров.
Выделились на фоне остальных Челны. «Квадрат» в автограде, по данным «Мир квартир», подорожал на 37,6% — это четвертое место по стране. К концу января Челны, по оценкам портала, достигли отметки в 140 тыс. рублей. Впрочем, «Дом.РФ» демонстрирует цифры поменьше: 119,5 тысяч.
Очень любопытна и средняя цена квартир. К примеру, Нижнекамск, испытывающий наплыв мигрантов, внезапно опередил все города Закамья.
- Елабуга: 5,4 млн рублей;
- Альметьевск: 5,79 млн рублей;
- Челны: 5,9 млн рублей;
- Нижнекамск: 6,1 млн рублей.
Если брать цену квадрата, то Дом.РФ показывает следующие цифры. В Нижнекамске квадратный метр подорожал с 87,7 тыс. рублей до 124,4 тысяч. В Альметьевске метры подросли на 46%, с 83,1 тыс. рублей до 121,4 тысяч.
«Если смотреть СМИ, то кажется, что в Альметьевске, столице нефтяников, все ездят на Майбахах. Но ведь это не так!» — сетуют риелторы.
В позиции догоняющего на радость покупателей оказалась Елабуга. Квадратный метр вырос «только» на 36%, с 71 тыс. до 96,8 тысяч.
В Елабуге есть потребность в качественном жилье, но с другой стороны — о прибыли застройщикам можно забыть: платежеспособный спрос у населения невысокий. Поэтому цены реализации на 20-25% ниже, чем в тех же Челнах.
Что же разогнало цены в прошлом недорогого, но промышленно развитого уголка Татарстана? Эксперты озвучивают следующие причины:
- Спрос. Сохранение действующих программ поддержки продолжали стимулировать продажи. Масла в огонь подлила чехарда с «ключом». Люди как и в 2022-м ринулись инвестировать деньги в недвижимость, опасаясь очередного повышения цен;
- В меньшей мере, но все же свою роль сыграл рост зарплат. Закамье переживает экономический бум благодаря развитию промышленности и гособоронзаказу, на фоне чего растут доходы населения. За год средняя зарплата в Челнах выросла на 21% до 66 тыс. рублей и останавливаться не собирается — кадровый голод-то никуда не исчез.
- Следующий пункт вытекает из предыдущего. Ослабший рубль отвадил мигрантов от российских мигрантов. Заменить приезжих местными — задача непростая из-за рекордно низкой безработицы. Застройщикам заманивают новых работников высокой зарплатой, а это в свою очередь накладывается на итоговую стоимость недвижимости;
- Проблемы с логистикой. Опять же, влияет дефицит водителей большегрузов, а также трудности с доставкой и приобретением комплектующих;
- Все вышеназванные причины в совокупности с инфляцией привели к росту цен на стройматериалы и топливо.
Итак, квартиры в Закамье в 2023-м подорожали в среднем на 1,4 млн рублей. Можно уверенно заявить, что города на востоке Татарстана оказались наиболее выгодным городом для инвестиций в недвижимость… в прошлом году.
Девелоперы добивают оставшиеся с прошлого года сделки и сбывают квартиры малочисленным авантюристам, решившимся взять жилье под 16% годовых
Тренды: спрос будет падать
Однако в 2024 году все изменилось. Ведущая «ипотечная тройка» — Сбер, ВТБ, Альфа-банк — врубили комиссии при выдаче ипотеки с господдержкой, а эти банки контролируют 80% ипотеки в стране. Купить без ипотеки нереально — недаром это 90% сделок. Коммерческие ставки благодаря усилиям ЦБ слишком высоки. Покупатели перешли в стратегию выжидания, у риелторов и девелоперов тишина в отделах продаж.
Спрос на квартиры в январе оказался аномально низким даже для этого «пьяного» месяца. Девелоперы добивают оставшиеся с прошлого года сделки и сбывают квартиры малочисленным авантюристам, решившимся взять жилье под 16% годовых.
В январе мы по чуть-чуть какие-то сделки доделали, штучные продажи провели. А так рынок пустой.
Нехорошие звоночки начали появляться еще в конце прошлого года. Например, в Челнах ряд застройщиков сдали дома с нераспроданными квартирами — немыслимое ранее явление для автограда.
«Раньше тенденция какая была: к моменту ввода в эксплуатацию многоквартирного дома все квартиры распродавались. И как-то мы заметили, что у всех застройщиков появились дома с не проданными квартирами. Все из-за высоких цен. А ведь после ввода дома в эксплуатацию такие квартиры — это дополнительные расходы для застройщиков. Они нам активнее предлагали продать жилье по договору купли-продажи», — вспоминал руководитель АН «Кама».
Тяжело в предстоящем году будет не только новостройкам. Высокая процентная ставка ударила по всему рынку недвижимости, в том числе и по вторичке. На вторичном рынке нет льготной ипотеки, а коммерческая ипотека имеет неподъемные ставки под 20% годовых.
А ведь для многих продажа б/у квартиры — единственный шанс приобрести жилье в новостройке. У людей два варианта: продавать с большим дисконтом или ждать лучших времен.
Когда произошло повышение ключевой ставки, рынок охладел. Покупателей стало меньше, а цены на вторичку достигли пика. На сегодняшний день могу точно сказать, что рынок недвижимости встал. С такими ставками по ипотеке население покупать не готово.
А что по ценам? Ведь многие думают, падение спроса должно неминуемо привести к снижению цен застройщиками. Вот она — компенсация растущей процентной заставки!
Только вот предпосылок для этого нет. Работать в убыток девелоперы не станут, проще дождаться более выгодной конъюнктуры. «Застройщики объясняют так: „Энергоносители, металл, заработные платы растут. Как мы можем снизить стоимость квадратного метра? За счет чего?“. В принципе, они правильно же аргументируют. Если на энергоносители, электричество, топливо вырастет цена, то и материалы дешевле уже не будут», — объясняет Сабирзянов.
Само собой, что не торопятся делать скидки и продавцы на вторичном рынке. Они тоже ждут, что все рассосется.
Пока что же рынок в ожидании весны с предстоящими выборами президента РФ. Эксперты надеются на уже окончательное решение вопроса с субсидирующими программами: быть ли льготной ипотеке для вторичного рынка, продлят ли семейную ипотеку…
В любом случае, отмечали эксперты, рынок будет развиваться. Закамье — регион с заметным дефицитом коммерческого жилья, о чем говорят растущие из года в год объемы вводимых новостроек. Люди будут покупать квартиры, даже несмотря на высокую процентную ставку или же сокращение субсидирующих программ. Поэтому в перспективе, отмечает Александров, можно ожидать возврата к выручке 2021–2022 годов — нормальному, в общем-то, уровню продаж. Все же два последних года нельзя считать обычным временем.