Односторонний акт передачи квартир
Согласно ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ у застройщика есть право передачи объекта по одностороннему акту в целях защиты интересов застройщика от немотивированного уклонения участника долевого строительства от приемки объекта.
В рамках одного из дел, находящихся в нашей практике, судом было установлено, что застройщик осуществил передачу объекта по одностороннему акту, не выдержав сроки на приемку объекта дольщиком. В настоящий момент дело передано из кассационного суда (который указал замечания по срокам) в Мосгорсуд для пересмотра. Предполагаем, что односторонний акт будет признан незаконным.
Однако, дольщик, оспаривая односторонний акт в суде, приложил его для регистрации своего права. Кроме того, по факту квартира уже была принята и дольщик это не оспаривает.
Как правило, при отмене одностороннего акта суды указывают на необходимость передать квартиру по двухстороннему. Но бывают и другие подходы.
Третий кассационный суд общей юрисдикции[1] указал, что отменив односторонний акт передачи квартиры, суд может привести ситуацию к неопределенности, потому в решение суда была указана дата передачи объекта. В свою очередь Седьмой кассационный суд общей юрисдикции[2], согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций, признал такой акт недействительным и взыскал неустойку за весь период по фактическое исполнение (которое на момент принятия судебного постановления еще не наступило).
В нашем деле коллега, который вел дело до нас, в первой инстанции отказался от требований об обязании заключить двусторонний акт. Может ли при этом суд принять такое решение как устранение нарушение законности вопрос. Но в любом случае квартира уже передана.
По нашему мнению, отменяя правоустанавливающий документ, по которому произошла регистрация права, суду необходимо разрешить вопрос о судьбе такого права.
Встречались ли вам, коллеги, схожие ситуации? Какой, по вашему мнению, выход из такого противоречия стоит выбрать суду? Можно ли, на ваш взгляд, суду выйти за пределы исковых требований в таком случае (как это сделал Третий кассационный суд общей юрисдикции) в целях соблюдения принципа определенности?
[1] Определение от 26.06.2023 по делу № 88-9577/2023
[2] Определение от 22.09.2022 по делу № 88-13793/2022