Новые бренды, рост аренды и спрос на досуг: с чем российские ТЦ встречают 2025 год
Nastasiiaa / Shutterstock
Как российские торговые центры провели 2024 год: итоги и перспективы
В 2024 году рынок торговых центров в России продолжал меняться и адаптироваться под экономическую ситуацию и вкусы потребителей. Есть как позитивные, так и негативные тренды.
- Новые ТЦ открываются активнее, чем в прошлом году
С января по сентябрь 2024 года в России ввели в эксплуатацию более 257 млн кв. м, что на 48% выше показателей аналогичного периода прошлого года. В Москве за девять месяцев было открыто шесть новых ТЦ общей площадью 85 млн кв. м. К концу года ожидаемый объем нового предложения может достигнуть 338 млн кв. м, что значительно выше показателей предыдущих лет.
- Спрос на существующие торговые помещения восстанавливается
Средняя доля свободных площадей в ТЦ снизилась до 5,2% в первом полугодии 2024 года. Это на 1,3 процентных пункта ниже, чем в первом квартале того же года.
После пандемии COVID-19 российские торговые центры активно восстанавливаются, стремясь заполнить освободившиеся арендные площади. В 2024 году уменьшается доля свободных помещений в ключевых ТЦ Москвы. По данным на конец года, этот показатель снизился до 8,2%, что на 2 процентных пункта ниже, чем в третьем квартале 2023 года (10,2%).
- Но люди немного реже ходят в ТЦ
С начала 2024 года по середину декабря посещаемость ТЦ в России снизилась на 2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Наибольшее снижение наблюдалось в сегментах магазинов детских товаров и электроники (на 11%), одежды (на 10%) и продуктов питания (на 8%).
- Зарубежные бренды выходят на рынок чуть менее активно, чем раньше
В 2024 году на российский рынок вышли 22 международных бренда, что немного меньше, чем в 2023 году (24 бренда). Большинство новых игроков представляют страны Азии (59%), а также Европы (23%), включая Италию, Францию и Германию.
Индустрия продолжает восстанавливаться после предыдущих спадов.
Арендная ставка растет, но постепенно
Несмотря на снижение доли свободных площадей, рост арендных ставок в ТЦ сдержанный и не превышает уровень инфляции. В стабилизированных ТЦ ставки повышаются, но незначительно. А на новых площадях условия аренды остаются на уровне последних лет.
Свободных площадей стало значительно меньше по сравнению с 2022 годом, когда рынок переживал массовый выход иностранных брендов. Сегодня вакантность в крупных городах-миллионниках составляет в среднем 7-9%, в регионах — 12-15%.
На конец 2024 года состояние ТЦ я бы назвал стабильно развивающимся, но с заметными различиями по регионам и категориям арендаторов.
Активнее всего ставки растут в ключевых локациях Москвы и Санкт-Петербурга. По данным Российского Совета Торговых Центров (РСТЦ), в премиальном сегменте аренда выросла на 12—15% по сравнению с прошлым годом. Привлекательность ТЦ как формата растет, что становится вызовом для некоторых арендаторов
В Санкт-Петербурге в 2024 году ожидался ввод рекордного за последние четыре года объема торговых площадей. Однако открытие нескольких объектов было перенесено на 2025 год. Планируется, что к концу года на рынке появятся два новых районных ТЦ, которые станут центрами притяжения с разнообразными гастропространствами и развлекательными зонами.
Арендные ставки в торговых центрах России варьируются в зависимости от города, расположения ТЦ, его класса и других факторов.
Москва
В Москве арендные ставки в ТЦ зависят от расположения и класса объекта.
По данным портала Restate, средняя цена аренды торгового помещения составляет около 3 549 рублей за кв. м в месяц.
Санкт-Петербург
В Санкт-Петербурге арендные ставки в ТЦ колеблются от 650 до 1 800 рублей за кв. м в месяц, в зависимости от класса ТЦ и близости к центру города.
Регионы
В регионах России арендные ставки в ТЦ значительно ниже и зависят от экономического развития региона, города и конкретного торгового центра. По данным портала «Коммерческая недвижимость», аренда торговых помещений в регионах может начинаться от 500 рублей за кв. м в месяц.
paulzhuk / Shutterstock
Замещение площадей: кто приходит вместо ушедших брендов
В 2024 году российские бренды стали главной движущей силой для заполнения торговых площадей. Представители брендов одежды и обуви, товаров для дома и электроники массово открывали новые точки.
Наибольшую активность в 2024 году проявляют локальные компании, развивающие франшизы, а также производители, которые раньше ориентировались на экспорт. Эти бизнесы занимают освободившиеся после ухода западных брендов ниши, фокусируясь на следующих направлениях.
Какие тренды можно выделить:
- Особенно активно открываются новые точки франчайзинговых сетей в сегменте casual и спортивной одежды.
- Локальные компании и новые игроки, включая фабрики мебели и производителей текстиля, развивают сети магазинов в ТЦ. Это связано с растущим спросом на благоустройство жилья.
- Фудкорты в ТЦ пополняются новыми брендами ресторанов быстрого питания и кофейнями, которые заменяют ушедшие иностранные сети.
- Ряд производителей электроники из дружественных стран — Китая и Турции — увеличили свое присутствие.
- Российские бренды электроники также усиливают локальное производство и открывают фирменные магазины.
- Усилился спрос на детские товары и образовательные пространства, например, студии программирования и робототехники. В ТЦ начало открываться больше профильных магазинов и общественных пространств для детей.
- Стали заметны новые игроки из дружественных стран, таких как Турция, Индия и Китай. Они активно занимают ниши, освободившиеся после ухода западных брендов, и демонстрируют хорошие показатели по обороту.
Компании не только заполняют пустующие площади, но и помогают вернуть интерес покупателей к ТЦ. Это возможно благодаря более конкурентным ценам, новым форматам магазинов и концепций брендов.
Возможности для предпринимателей. До 20% площадей (а это более 5 миллионов кв. м) по всей стране потенциально будут задействованы под арендаторов неторговых профилей. В одном из постановлений правительства Москвы о поддержке торговых центров таких направлений перечислено более 40.
В этом году Департамент предпринимательства и инновационного развития г. Москвы проводит конкурс на лучший проект праздничного и тематического оформленного нежилого объекта. Предприниматели могут выиграть от 1 млн до 3 млн рублей.
Конкуренция с маркетплейсами: враги или партнеры
2024 год подтвердил, что маркетплейсы продолжают оказывать давление на офлайн-ритейл благодаря широкому выбору и удобной доставке. Но ТЦ подстраиваются, становясь местами не только торговли, но и досуга. Многие ТЦ открывают у себя пункты выдачи заказов, шоурумы и проводят мероприятия, которые недоступны онлайн.
Это не просто конкуренция, а скорее трансформация: ТЦ становятся многофункциональными, сочетая в себе традиционный ритейл и новые форматы.
Сегодня доля онлайн-продаж в России составляет около 12-15% от общего объема розничной торговли. Однако этот показатель стабильно растет: по прогнозам, к 2028 году он может достигнуть 25-30%. Важно, что соотношение между каналами торговли в в будущем будет зависеть от степени государственного регулирования каждого из них, а также от применяемой налоговой политики. Ритейл и недвижимость — это крупные налогоплательщики, и РСТЦ рассчитывает, что в перспективе это будет учтено.
В любом случае, традиционная торговля — основной игрок на потребительском поле, потому что она обеспечивает важный для потребителей тактильный и эмоциональный опыт.
Господдержка: что сделано
В 2024 году государство предложило несколько инициатив, которые положительно отразились на сфере торговой недвижимости.
- Льготы по налогу на имущество для ТЦ в ряде регионов, что снизило издержки собственников.
Например, в 2024 году в Свердловской области были продлены льготы по налогу на имущество для деловых и торговых центров. Для объектов, введенных в эксплуатацию до 2020 года, сумма налога снижена на 50% в 2023 году и на 25% в 2024 году.
Для малых предпринимателей, применяющих специальные налоговые режимы, сумма налога на имущество может быть снижена на 50%. Чтобы получить эту льготу, зарплата сотрудников должна быть не ниже среднеобластного значения, и 90% сотрудников по сравнению с прошлым годом должны быть сохранены.
Однако, например, в Санкт-Петербурге количество налогоплательщиков наоборот выросло. С 2025 года налог от кадастровой стоимости будут платить владельцы коммерческих помещений площадью от 500 кв. м, используемых для торговли, офисов, общепита или сферы услуг. Ранее это требование распространялось на помещения площадью от 1 000 кв. м.
- Поддержка малого и среднего бизнеса, что дало возможность новым российским брендам расширять свое присутствие.
- Программы субсидирования для создания инфраструктуры вокруг ТЦ, включая транспортную доступность и парковки.
Эти меры помогли сектору адаптироваться и продолжить привлекать новых арендаторов.
FotograFFF / Shutterstock
Регионы: устойчивость и вызовы
Несмотря на увеличение торговых площадей, рост доходов в региональных ТЦ замедляется. Это происходит из-за снижения покупательской способности людей и усилением конкуренции со стороны онлайн-ритейла. В результате, определенные объекты работают на грани окупаемости.
Для адаптации к новым условиям и повышения привлекательности для посетителей, ТЦ внедряют альтернативные форматы и решения.
Среди них:
- Коворкинги: создание рабочих пространств внутри ТЦ привлекает фрилансеров и малый бизнес, увеличивая трафик и заполняемость площадей.
- Образовательные площадки: организация учебных центров, мастер-классов и семинаров позволяет привлекать людей разных возрастов и повышает лояльность посетителей.
- Выставочные зоны: проведение выставок, ярмарок и культурных мероприятий делает ТЦ центром общественной жизни, увеличивая поток посетителей.
Что в итоге
Российские торговые центры продолжают быть важным элементом ритейла. Они меняются, переходя от традиционного формата к многофункциональным пространствам, чтобы конкурировать с маркетплейсами.
Развитию ТЦ также помогают господдержка, активная замена ушедших брендов и адаптируемость собственников.
Цифры, приведенные в материале, – ориентировочные. Для того, чтобы получить актуальную информацию и подобрать помещение для аренды, лучше обратиться к профессиональным консультантам по коммерческой недвижимости и налоговым льготам.
Фото на обложке: Nastasiiaa / Shutterstock