ВС разъяснит, можно ли менять срок застройки участка при продлении аренды
Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства сдал компании в аренду участок в Иркутске на десять лет. За это время арендатор должен был подготовить землю для жилищного строительства и начать стройку. Девелопер застроил и ввел в эксплуатацию больше 80 000 кв. м., а аренду продлили еще на три года. За это время сменились и стороны по договору: права и обязанности арендодателя перешли от фонда к «Дом.РФ», а арендатором стала «Омегастрой».
Через 12 лет после заключения соглашения компания захотела купить 32 участка, для чего и обратилась к арендодателю. «Дом.РФ» отказал в продаже, и «Омегастрой» подала иск (дело № А19-23367/2023).
Суды разошлись во мнении. Первая инстанция отказала арендатору и не стала обязывать «Дом.РФ» заключить договор купли-продажи. Суд объяснил решение тем, что «Омегастрой» не выполнила все условия по договору: нужно было застроить 180 000 кв. м., а готово только 80 000 кв. м.
Апелляция не согласилась с этим и разъяснила, что и соглашение между сторонами, и Земельный кодекс допускают продажу еще незастроенных участков, если есть нужная документация. Более того, когда стороны продлили договор аренды на три года, увеличился и срок освоения территории.
Суд округа поддержал первую инстанцию и пришел к выводу, что продление договора аренды не влияет на срок освоения земли. Как только он истек, у арендатора прекращаются права на участки. А так как не застроили все 180 000 кв.м., то выкупить землю нельзя.
После этого «Омегастрой» подала жалобу в Верховный суд. Компания настаивает, что увеличение срока аренды влечет и продление срока застройки. Иначе участок невозможно было бы использовать по назначению, а все объекты на нем считались бы самовольной постройкой.
Дополнительно арендатор обратил внимание суда на то, что на спорных участках уже есть нужная инфраструктура для дальнейшего строительства. А стройку за десять лет не закончили из-за того, что местные власти постоянно меняли градостроительные регламенты.
ВС решил, что жалоба арендатора заслуживает внимание, и экономколлегия рассмотрит это дело 18 марта.