Ипотека жилого дома по договору займа влечёт ипотеку участка, на котором находится данный дом, в силу закона?
Фабула дела
В 2015 году между двумя физическими лицами был заключен договор займа денежных средств на срок 12 месяцев под 10 % ежемесячно.
В обеспечение надлежащего исполнения обязательств по возврату займа заёмщик предоставил в залог 1/2 долю в жилом доме.
Несколькими месяцами позднее, между теми же лицами заключается ещё один договор займа с аналогичными условиями.
В обеспечение надлежащего исполнения обязательств по возврату второго займа заёмщик предоставил займодателю в залог другую 1/2 долю в том же жилом доме.
На момент оформления сделок земельный участок, на котором был расположен, заложенный жилой дом состоял из двух самостоятельных земельных участков и находился у заёмщика на праве постоянного бессрочного пользования.
Впоследствии, земельные участки были объединены в один и, в октябре 2018 года заёмщиком было зарегистрировано на него право собственности.
После регистрации права собственности на вышеуказанный участок, Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее - Росреестр) в отношении него было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона, без заявлений каких-либо заинтересованных лиц.
Посчитав, что регистрация ипотеки в силу закона произведена без законных на то оснований, собственник обратился в Бежицкий районный суд г.Брянска с соответствующим административным исковым заявлением.
Представитель административного ответчика иск не признала, пояснив суду, что в действиях регистрирующего органа нарушений действующего законодательства не допущено. Указала, что в 2015 году административным истцом в отношении, принадлежащего ему домовладения, было зарегистрировано обременение в виде ипотеки согласно договору займа с залоговым обеспечением. В момент регистрации ипотеки у административного истца отсутствовало зарегистрированное в установленном порядке право на земельный участок, под обремененным строением.
В октябре 2018 года административный истец зарегистрировал право собственности на земельный участок и регистрирующим органом автоматически было наложено на него обременение в соответствии с принципом единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта капитального строительства (к слову, согласно буквальному толкованию названного принципа, судьбе земельных участков следуют именно, прочно связанные с землёй объекты, но, никак не наоборот). Иное, по мнению представителя административного ответчика, нарушило бы право залогодержателя. Указанные действия требованиям ч. 3 ст. 53 ФЗ от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не противоречат.
Решением Бежицкого районного суда г.Брянска, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Брянского областного суда, а также кассационным определением Первого кассационного суда общей юрисдикции в удовлетворении, заявленных требований отказано.
Отказывая в передаче на рассмотрение кассационной жалобы, судья ВС РФ обосновал это следующим:
Признавая действия административного ответчика соответствующими закону, суд первой инстанции исходил из того, что при регистрации права собственности административного истца на земельный участок административный ответчик правомерно наложил обременение в виде ипотеки, следуя принципу единства судьбы земельного участка и расположенного на нём объекта, а также учитывая запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу.
С указанной позицией правильно не согласилась судебная коллегия суда апелляционной инстанции, поскольку в данном случае не имело места отчуждение земельного участка или здания, в связи с чем подлежали применению нормы Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон «Об ипотеке»), однако вывод суда апелляционной инстанции не повлёк изменения принятого по существу решения об отказе в удовлетворения административного искового заявления.
В силу названного закона ипотека подлежит государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством (статья 19).
Согласно части 2 статьи 69 Закона «Об ипотеке» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях в том же объёме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
Учитывая, что в момент регистрации ипотеки жилого дома регистрация ипотеки земельного участка не происходила, при этом законность ипотеки жилого дома административный истец не оспаривал, обременение на земельный участок было наложено после регистрации права собственности административного истца, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что оспариваемые действия Росреестра соответствуют требованиям действующего законодательства, прав и законных интересов административного истца не нарушают.
Правомерен ли отказ судов?
Как верно отмечено в Определении ВС РФ, на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание, право залога не распространяется.
Таким образом, участок не являлся и не мог мог являться предметом ипотеки в момент заключения договоров займа.
Применительно к возникновению залога, согласно ч. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора(отметим, в договорах ни слова об ипотеке участка не было). В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).
Ипотеке земельных участков в Законе «Об ипотеке» посвящена Гл. XI (статьи с 62-68). Названные нормы права предусматривают исчерпывающий перечень обстоятельств, при наличии которых залог земельного участок, возникает в силу закона.
Однако, ни одна из норм Главы XI Закона «Об ипотеке» не предусматривает возникновение залога на основании закона на земельный участок в случае передачи в залог дома, на нём находящегося, во исполнение обязательства по договору займа, заключённому между двумя физическими лицами.
Что касается обращения взыскания.
Если бы право собственности на землю оформлено не было, и участок всё так же оставался у залогодателя на праве пользования, при обращении взыскания на дом лицо, которое приобрело бы названное имущество в собственность, приобрело бы и право пользования земельным участком на тех же условиях в том же объёме, что и прежний собственник (залогодатель) дома.
Если же, на момент приобретения права собственности на дом, право на участок, на котором дом располагается, трансформировалось из права пользования в право собственности, то, в силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, приобретатель дома приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (т.е., уже в собственность). Оставшаяся же часть земельного участка, следовать судьбе дома не должна.
Именно такое решение видится мне соответствующим закону.
Хотелось бы узнать мнение коллег.