«Пуганые мы и уже не боимся»: итоги 2024 года на строительном рынке

Итоги работы строительного сектора в 2024 году и перспективы развития отрасли в 2025-м обсудили в Новосибирской области. Расширенное заседание Регионального делового клуба строителей состоялось в пресс-центре ТАСС.

96 многоквартирных домов ввели в эксплуатацию в Новосибирске

По информации заместителя мэра, начальника городского департамента строительства и архитектуры Евгения Улитко, с начала года к 23 декабря в Новосибирске сдали 1599 новых объектов площадью 1,8 млн кв. метров. 1361 введённый объект — это жилые дома: 1265 индивидуальных и 96 многоквартирных, в том числе 11 долгостроев. Общее число квартир — 22 513, их площадь — 1,4 млн кв. метров.

Объём строящегося жилья — 3,9 млн кв. метров. Это 355 многоквартирных домов. За 11 месяцев мэрия выдала разрешение на строительство 69 МКД. За прошлый год было получено 68 разрешений.

В городе уже реализуют 12 договоров о комплексном развитии территорий (КРТ) общим размером более 40 га. Проекты предусматривают расселение 76 частных домов и 47 многоквартирных. Семь из них застройщики уже освободили. Градостроительный потенциал всех этих площадок оценивают в 742 тысячи кв. метров жилья.

На четырёх участках уже идёт строительство. В работе больше 85 тысяч кв. метров жилья. Первым введённым в эксплуатацию домом по программе КРТ стал ЖК «Атом» на улице Объединения. На Игарской создают мини-полис «Фора», на Славянской — ЖК «Калининский квартал».

Кроме того, в отношении 12 территорий общей площадью свыше 150 га идёт подготовка к торгам. Там под расселение отдают более чем 800 индивидуальных жилых домов и 192 аварийных МКД. По некоторым площадкам аукционы проведут в 2025 году.

Три проекта отправили на доработку в части обеспечения жилых объектов социальной инфраструктурой.

Организована работа по рассмотрению проектов КРТ по инициативе правообладателей (без торгов). На сегодня на рассмотрении находится 43 предложения общей площадью более 100 га с потенциалом более 1,2 млн кв. метров жилой площади.

Евгений Улитко добавил, что по заключённым соглашениям о взаимодействии и договорам о КРТ застройщики возведут и безвозмездно передадут городу девять детских садов вместимостью 1475 мест и три школы на 2750 мест. Два детсада на Крылова и Островского уже построены и находятся в процессе передачи. Застройщики возведут три детских сада и две школы, после чего муниципалитет их выкупит. Идёт проектирование 13 школ на 9400 мест и шести детсадов на 1485 мест.

28 тысяч квартир в новостройках предлагают к продаже

По данным директора агентства RID Analytics Елены Ермолаевой, за 11 месяцев вторичный рынок прибавил в средней цене 9,5 %, новостройки — 9%. В ноябре квадрат вторичного жилья в среднем стоил 123 тысяч рублей, в новостройках — 156 тысяч рублей. Разница — 17%.

На этапе строительства находятся 227 многоквартирных жилых домов, из них в 124 идут продажи. За 11 месяцев 2024 года продано примерно 23 000 квартир, что на 9,4% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Примерно 28 000 квартир предлагаются к продаже, и это, по мнению аналитика, рекордный показатель. Это говорит о затоваривании рынка новостроек.

«Показатели неплохие, цены растут, а регион перевыполняет планы по вводу. 

Это не эмоциональный образ, а трезвая оценка ситуации», — подчеркнула Елена Ермолаева.

По её словам, позитив, который мы видим в отрасли, это следствие тех тучных лет, которые длились с 2020 года по июнь 2024 года, и льготной ипотеки. Рынок обвалился в июле, когда её отменили.

С июля по октябрь в Новосибирской области выдано около 3000 ипотечных кредитов, что в три раза ниже, чем за тот же период в 2023 году. Снижение — примерно на 70%.

«Это значит, что у одних застройщиков продажи упали на 50%, а у других на 90%», — добавила Елена Ермолаева.

Повезло тем застройщикам, чьи проекты в июле были в стадии завершения. Они смогли завершить их на остатки проектного финансирования, и этим отчасти вызваны рекорды по сдаче жилья. По словам аналитика, на ранних этапах строительства дела у застройщиков обстоят плохо, и есть данные о том, что банки останавливают проектное финансирование для этих объектов. Всё это может привести к банкротству застройщиков.

«Надежды на федеральные компании мало, поскольку проблем у них ещё больше, они сами себе помочь не могут — не то что выкупать региональных игроков», — добавляет эксперт.

Аналогично себя вёл рынок в кризис 2008-2009 годов. Тогда были в Новосибирске компании, которые обанкротились или были проданы за один рубль, цены снизились на 20%, а продажи упали практически до нуля на полгода. Покупатели перестали верить, что дома будут достроены в срок. Это была основная причина.

Застройщики не могут снижать цены. Себестоимость строительства существенно выросла, и снижать цены особо некуда. Им не дадут этого сделать и банки. С учётом того, какие сейчас высокие проценты по проектному финансированию, ресурсов для снижения цен и ставок нет.

«Этот год заканчивается неплохо, но есть серьёзный риск того, что, если не будут предприняты меры поддержки спроса, то в следующие год-два все показатели ввода снизятся, и мы можем увидеть серьезный кризис. Это очень опасно, поскольку строительная отрасль базовая, и она оказывает мультипликативный эффект на всю экономику в целом. Мы советуем застройщикам не торопиться с новыми проектами», — резюмировала Елена Ермолаева.

Задел в строительной сфере региона — 4 млн кв. метров

Губернатор Новосибирской области Андрей Травников отметил, что последние пять лет на таких собраниях, посвящённых итогам уходящего года, традиционно ожидаем, что следующий год «точно будет страшным».

«Судя по всем предпосылкам, 2025 год тоже будет сложным. Но на фоне опыта и сдержанности, которая сформировалось у меня и моих коллег, сделав нас более толстокожими, то уже не трогает. Пуганые мы и уже не боимся», — добавил глава региона.

Министр строительства Новосибирской области Дмитрий Богомолов отметил, что главными неожиданностями уходящего года стали отмена льготной ипотеки и повышение ключевой ставки, что привело к рыночной ипотеке со ставкой 30%. Она стала заградительной и существенно сократила спрос. Вместе с тем, благодаря застройщикам, динамика выдачи договоров долевого участия демонстрирует положительную тенденцию. В 2019 году было зарегистрировано 25 тысяч ДДУ, в 2023 — 40 тысяч, в 2024 году — 30 тысяч ДДУ.

«В июне, перед отменой льготной ипотеки, был всплеск количества заключённых договоров (3845), затем спад и следующий всплеск произошёл в сентябре — 3763. После этого опять начался спад числа ДДУ, но в общем тренде это не выбивается за 2021-2022 годы. В 2019 году 1 кв. метр жилья стоил 56 000 рублей, в 2024 году — 129 тысяч рублей за „квадрат“. Рост за пятилетку — в 2,3 раза. Считаем, что накопленный запас прочности позволит нам пережить следующие годы», — отметил глава минстроя.

По его словам, в строительной сфере региона сформирован хороший задел — это более 4 млн кв. метров. С начала 2024 года выдано 191 разрешение на строительство на 1 млн 191 тысяч кв. метров. Это 100,3% от показателей 2023 года. Ежегодно по 1 млн кв. метров вводится объектов индивидуального жилья. По итогам года в регионе будет введено 2,545 млн кв. метров жилья, в том числе 1,6 млн кв. метров в многоквартирных домах и 945 000 кв. метров объектов ИЖС.

«На строительство пяти школ и 12 детских садов удалось привлечь средства застройщиков в размере 14,2 млрд рублей», — добавил Богомолов.

Главные новости вашего города — подписывайтесь на нашу группу Вконтакте.

#Строительство #Дом в городе #Городские финансы #Фотогалерея