Риэлтор Апрелев предложил выдавать ипотеку на новостройки после завершения строительства
Значительная часть продаж на первичном рынке недвижимости сегодня осуществляется через рассрочку от застройщика, однако данный механизм несет в себе серьезные риски для обеих сторон сделки, сообщил вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. По его словам, исправить эту ситуацию можно лишь одним способом — Центробанк должен ввести рассрочки в прозрачное поле ипотеки, начать выдавать жилищные кредиты только после введения жилья в эксплуатацию, а также перестать требовать от заемщиков заполнения эскроу-счетов на 100 %. Таким мнением эксперт поделился с Общественной службой новостей.
По словам риэлтора, с июля текущего года россияне стали активнее покупать жилье в новостройках. Как ожидается, в дальнейшем спрос на первичное жилье и число заключаемых сделок в этом сегменте продолжит расти, однако основная их часть, как и сейчас, будет проводиться за счет рассрочек от застройщика. Такая практика, с одной стороны, позволяет бизнесу удерживаться в необходимых объемах продаж, но с другой — сопряжена с большим количеством рисков, прежде всего связанных с невыполнением договорных обязательств.
«Риски тут есть и для той, и для другой стороны. С точки зрения дольщика, договоры, которые не регистрируются в Росреестре — а это значительная часть, — очень часто не содержат необходимых инструментов для защиты покупателя. Даже в регистрируемых договорах это не всегда есть, и в случае банкротства обязательства по этим договорам попадают в конкурсную массу. Поэтому тут нужно правильно выбирать юридическую форму договора, обязательно его регистрировать и так далее, — говорит собеседник издания. — А с точки зрения защиты застройщика нет никаких гарантий, что дольщик в обозначенный срок выполнит обязательства и не расторгнет договор. Весной объем расторжений доходил от 10 до 30 % до момента следующего платежа».
Апрелев подчеркнул, что не понимает, почему Центробанк не хочет ввести механизм рассрочек в прозрачное поле ипотеки и перейти к принципиально иной модели выдачи жилищных кредитов.
«На сегодняшний момент нет никаких гарантий, что человек в рамках рассрочки сможет получить ипотечный кредит, чтобы закрыть какой-то платеж. Было бы логичнее изначально оценивать андеррайтинг, то есть надежность заемщика, при рассмотрении его возможности приобретения жилья в рассрочку. То есть если человек хочет купить жилье в рассрочку, он все равно должен прийти в банк. Там оценят его кредитоспособность, и в случае положительного решения гарантируют ему выдачу ипотечного кредита в момент, когда квартира будет введена в эксплуатацию. Смысла в том, чтобы до этого момента платить какие-то ипотечные ставки и наполнять эскроу-счет, в сегодняшней модели рынка я вообще не вижу», — указал эксперт.
Риэлтор пояснил, что на текущий момент, согласно 214-ФЗ, дольщик обязан заполнить эскроу-счет на 100 % в установленный период времени, пока идет строительство объекта. Однако это, считает он, на сегодня рудимент, не нужный рынку, поскольку банки научились оценивать риски и понимают, как грамотно действовать при выдаче проектного финансирования.
«Переходом к новой модели бы исключили перекрестное субсидирование, когда дольщик берет ипотечный кредит на недостроенное жилье, а когда это жилье построится, не понимает, потому что сроки ввода в эксплуатацию постоянно откладываются правительством без штрафных санкций для застройщика. И получается, что человек взял ипотечный кредит, прибавил к нему свой первый взнос и полностью наполнил эскроу-счет и теперь сидит, ждет и платит проценты по ипотеке, а жилье не строится. Это ситуация, в которой сейчас находятся как минимум 30 % всех дольщиков в стране», — продолжает собеседник издания.
По мнению Апрелева, выход из этой ситуации ровно один — перестать требовать от заемщиков 100 %-го заполнения эскроу-счета. Вместо этого можно было бы установить несколько ступеней для риска — например, три по размеру взноса: 10 %, 20 % или 30 %, — и в зависимости от этого, а также исходя из оценки платежеспособности, выдавать дольщику ипотечный кредит по завершении строительства. В таком случае человек получает возможность выкупить квартиру, когда ее сдадут в эксплуатацию, и начинает платить проценты по кредиту лишь после того, как начнет пользоваться своей жилплощадью.
«На мой взгляд, Центробанк тут должен включаться в процесс регулирования, а он, наоборот, дистанцируется. Он пытается регулировать исключительно надежность банков. Конечно, при такой модели, которую я предлагаю, надежность проектного финансирования для банков с точки зрения вложения денежных средств и получения доходности снижается из-за дополнительных рисков. Но с другой стороны, банки на то и созданы, чтобы управлять инвестиционными, проектными и финансовыми рисками, а не для того чтобы сидеть в безопасности и ждать бешеной капитализации, потому что дольщики положили им деньги без процентов на эскроу-счета, — говорит собеседник издания. — Пока проценты по депозитам у нас высокие, никто никакие деньги на эскроу-счета бесплатно не понесет. Поэтому в сегодняшней ситуации единственный вариант вернуть спрос на рынок новостроек и вернуть доверие к этому рынку, с моей точки зрения — это переход на такую модель».
Читайте также: