Крах не за горами: рынок новостроек рушится вместе с мечтой о своей квартире
Эксперты предупреждают: при сохранении текущей ключевой ставки рынок захлестнет волна банкротств. И она уже не за горами.
Оксана Самойленко
Живем на запасах: крупные застройщики еще держатся, мелкие — задыхаются
Большая часть девелоперов успели накопить внушительный запас прочности за время действия в стране льготных программ ипотеки, говорит в беседе с «НИ» Мария Волик, младший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА». Текущий спад продаж они переживают относительно спокойно.
«В моменте мы не видим существенного ухудшения состояния девелоперов, в частности крупных и средних», — отмечает она.
Однако в зоне риска те компании, кто брал кредиты по плавающим ставкам, и работает в низком ценовом сегменте. Их немного, но они критически зависимы от массовых продаж.
Как отметил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, сегодня почти каждый пятый застройщик оказался в зоне риска по несостоятельности. Они перенесли сроки ввода в эксплуатацию реализуемых проектов.
Если в следующие полгода ситуация не изменится: ключевая ставка не опустится, а люди не начнут массово покупать жилье, то таких «девелоперов на грани» будет уже свыше 30%, предупреждает он.
Мария Волик поясняет — связано с ростом расходов по банковским кредитам на строительство жилья и удорожанием стройматериалов. Чтобы экономить, компании замораживают стройки, переносят сдачу домов и даже распродают земельные участки, ранее приобретенные под строительство жилья.
Ипотека рухнула, стройка притормозила
Статистика Росстата уже фиксирует обвальное падение: минус 16,2% по вводу жилья во II квартале 2025-го и минус 22,2% в июне. Запуски новых проектов сократились на 22% за полугодие и на 29% в июне.
«Ключевая причина такого провала — это недоступность ипотечного кредитования, которое обвалилось на 52% по числу выданных кредитов и на 42% по объему в январе–июле этого года. Дополнительную поддержку рынку могла бы дать реализация идеи дифференцированной ипотечной ставки по регионам. Однако глобально провал в отрасли можно остановить лишь за счет обеспечения доступной рыночной ипотеки, то есть значительного снижения ключевой ставки», — полагает Наталья Чуркина, аналитик Института комплексных стратегических исследований.
Рассрочка спасает продажи, но подрывает экономику девелопера
После отмены массовой льготной ипотеки застройщики активно предлагали рассрочку. У некоторых игроков ее доля доходила до 80%, рассказывает Мария Волик. Но теперь этот инструмент под контролем: ЦБ может заставить банки создавать дополнительные резервы, а сами девелоперы видят, что рассрочка не пополняет эскроу-счета и удорожает проекты.
«Также застройщики стали подходить осторожнее к оценке покупателей, потому как стали сталкиваться с неплатежеспособностью последних и расторжением договоров», — говорит она, добавляя, что в целом не в интересах девелоперов становиться полноценными кредиторами.
Олег Абелев, начальник аналитического отдела инвесткомпании «Риком-Траст», поясняет: рассрочка без процентов — это фактически скрытое повышение цены.
«Без ипотеки многие не могут позволить себе даже рассрочку, а застройщикам нужны живые деньги для завершения объектов», — говорит он.
Для поддержания спроса на жилье при высокой ставке, вариантов много, считает эксперт. Это:
- субсидированная ипотека,
- плавное снижение ставок со стороны ЦБ, что уже происходит,
- господдержка от застройщика в виде реструктуризации долга или льготного кредита,
- стимулирование аренды с выкупом.
«Правда последние схемы в России практически не используются, но возможно получат развитие в будущем», — отмечает Олег Абелев.
Дефицит квартир не за горами
Эксперты пока не видят предпосылок для восстановления спроса в ближайшие годы при сохранении текущих рыночных условий. Для застройщиков это чревато чередой банкротств.
Однако если ключевая ставка уже к концу года опустится до 14-15%, рынок может начать плавное восстановление, считает Олег Абелев.
Это не отменяет ожидаемый дефицит новых квартир в 2026 и последующие годы. При текущих условиях девелоперы уже закладывают меньше проектов.
По мнению Бориса Копейкина, главного экономиста Института экономики роста им. П. А. Столыпина, сам факт банкротства застройщика не всегда трагичен: активы могут перейти новому владельцу. Но сокращение числа новых проектов закладывает будущую проблему.
«Это означает неизбежное снижение объемов строительства и предложения жилья в 2027–2028 гг., а также предпосылки для роста цен на фоне активизации спроса в будущем. Ведь именно к 2027-2028 Центробанк, согласно своим последним прогнозам, обещает снизить ключевую ставку до 7,5-8,5%. А значит, и ипотека станет доступнее. Спрос, конечно, можно поддержать скорейшим снижением ставки. Но проблему будущего отставания предложения, к сожалению, это уже полностью не решит», — отмечает эксперт.
Падение строительства ударит и по смежным отраслям — от цемента до стали. Экономист называет необходимыми меры поддержки для снижения издержек: земля с инфраструктурой, налоговые льготы и прямые стимулы к росту предложения. Резервы у строительной отрасли уже на нуле.