Льготы есть, но не для всех
Средняя медианная зарплата в Новосибирске — около 56 тысяч рублей. Чтобы взять ипотеку на трёхкомнатную квартиру стоимостью 11,6 млн рублей, нужно зарабатывать более 320 тысяч ежемесячно. При этом рынок переполнен нераспроданными новостройками, ключевая ставка остаётся высокой, а программы господдержки доступны лишь узкому кругу граждан. В таких условиях решение об ипотеке становится не просто финансовым шагом — это почти стратегический выбор, от которого зависит вся будущая жизнь. В условиях, когда цены растут быстрее, чем доходы, большинство потенциальных покупателей остаются за бортом.
— Государственные программы — это скорее инструмент поддержки определённых социальных групп, чем массовое решение проблемы доступного жилья, — считает новосибирский риэлтор Анна Савушкина. — Для тех, кто не попадает под эти категории, рыночная ипотека с процентными ставками выше 20% — экономически невыгодна.
Новосибирские семьи, которые подходят под условия семейной ипотеки, активно пользуются программой. По данным аналитиков, до 80% сделок в феврале 2025 года пришлись именно на этот инструмент. Но даже здесь есть свои риски: если проектное финансирование оформляется в другом банке, доля банковской комиссии может достигать 10%, что сильно влияет на рентабельность застройщиков.
Платишь за шесть квартир, живёшь в одной
Реальная стоимость ипотечного кредита сегодня — одна из самых острых тем в разговорах с новосибирцами. Многие понимают, что переплата по кредиту может превышать 500%. То есть, покупатель, взявший квартиру за 12 миллионов, реально заплатит за неё около 70–80 миллионов.
— Я рассчитал: если я возьму ипотеку сейчас, то через 25 лет выплачу цену двух квартир, — делится своими подсчётами подписчик одного из местных Telegram-каналов по имени Андрей. — И это без учёта инфляции и возможных повышений ставок. Даже страшно представить, сколько на самом деле будет стоить этот кредит.
Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант», отмечает резкий рост просрочки по ипотеке в регионе:
— С начала года просрочка выросла на 79%. Это говорит о том, что люди начинают испытывать реальные трудности с обслуживанием своих обязательств.
Подводные камни IT-ипотеки: когда работа оборачивается долгом
IT-ипотека, казалось бы, предлагает самые выгодные условия — ставка всего 6%. Но эта программа полна скрытых условий. Если заемщик увольняется или его компания теряет аккредитацию, ставка может вырасти до 28% и выше. Платежи увеличиваются в несколько раз, а квартира превращается из мечты в финансовую кабалу.
Анна Савушкина комментирует:
— Я советую эту программу только профессионалам, которые уверены в своей карьере. Люди, которые работают в IT, но не являются специалистами в узком смысле этого слова, рискуют потерять не только работу, но и крышу над головой.
Жительница Новосибирска Алена Торопова в соцсети VK пишет:
— Брат взял IT-ипотеку, потом компанию лишили аккредитации. Через месяц ставка выросла с 6 до 24%. Теперь он продает квартиру, чтобы хотя бы не утонуть в долгах окончательно.
Сельская ипотека: не спасение, а эксперимент
Возвращение сельской ипотеки с сохранением льготной ставки в 3% вызвало интерес у части населения, но новые условия ограничили её доступность. Теперь получить такую ипотеку могут только те, кто работает в агропромышленном комплексе, социальной сфере или административных органах на селе.
— Программа стала слишком узкой. Не все, кто живёт на селе, официально работают в указанных отраслях, — объясняет Анна Савушкина. — Мы получили ситуацию, когда ипотека формально существует, но фактически недоступна.
В Новосибирской области наибольшей популярностью сельская ипотека пользуется в Искитимском и Краснозёрском районах, но и там количество сделок остается низким. По данным Росреестра, она не замещает, а дополняет другие программы.
Квартира — не инвестиция, а обязательство
Многие новосибирцы рассматривают ипотеку как способ вложить деньги в недвижимость. Но в текущих условиях рынок не растёт — он затоварен. По данным RID Analytics, в Новосибирске сейчас свыше 28 тысяч нераспроданных квартир. Спрос не успевает за предложением, и цены остаются на прежнем уровне или медленно снижаются.
«Рынок находится в состоянии замедления, и никакого дефицита жилья мы не увидим минимум до конца 2027 года, — прогнозирует независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев. — Инвестиционный эффект от покупки квартиры сейчас минимальный. Если посмотреть на сделки за последний квартал прошлого года — третий и четвёртый — когда уже не работала льготная ипотека, а также на первые два месяца этого года, можно увидеть следующую тенденцию: например, в Новосибирске на каждую сделку по новостройке приходится около четырёх сделок на вторичном рынке.Люди в основном покупают за „живые“ деньги, с небольшими доплатами. Появилось много вариантов обмена: длинные цепочки, когда, допустим, человек покупает трёхкомнатную квартиру, а взамен продаёт свою „двушку“ или „трёшку“ меньшей площади. При этом доплаты не такие большие. Иногда люди берут ипотеку, но объёмы кредитов в таких случаях небольшие».
Эксперты предупреждают: если ситуация с ключевой ставкой не изменится, а спрос продолжит падать, часть застройщиков может обанкротиться. Уже сейчас наблюдаются заморозка новых проектов, сокращения в строительных компаниях и задержки с выплатой зарплат.
Что дальше
По прогнозам экспертов, в ближайшие два года рынок будет находиться в режиме корректировки. Снижение ключевой ставки может начаться во второй половине 2025 года, но заметное влияние на ипотечный рынок оно окажет не ранее 2026–2027 годов.
— До тех пор ипотека останется инструментом ограниченного применения, — говорит Михаил Гольдберг из Аналитического центра ДОМ.РФ. — Только льготные программы помогут некоторым семьям улучшить жилищные условия. Остальным же стоит серьёзно подумать, прежде чем брать на себя такое долгосрочное обязательство.
Для новосибирцев, которые всё-таки решатся на ипотеку, рекомендации просты: проверять статус работодателя (особенно в IT-программе), иметь финансовую подушку безопасности, внимательно читать договор и следить за изменениями в законодательстве.
А пока большинство жителей города предпочитают снимать квартиры или просто отказываться от идеи собственного жилья. Ипотека становится не мечтой, а риском — который не каждый готов принять.
Ранее мы сообщали, что жилищные условия с помощью ипотеки улучшили 6000 семей.