🏚 Комиссии банков убивают смысл льготной ипотеки — ЦБ требует запрета, застройщики предупреждают о росте цен

Регулятор потребовал полностью запретить комиссии банков по льготным ипотечным программам, назвав практику «недопустимой». Сейчас многие кредитные организации взымают 5—10% комиссии с застройщиков, а те «зашивают» эти издержки в стоимость жилья, из-за чего квартиры становятся дороже для покупателей. Особенно часто это касается семейной и дальневосточной ипотеки. Комиссии вводятся даже при оплате первоначального взноса материнским капиталом, что напрямую противоречит социальной цели программ.

Формально кредитные организации объясняют такую практику низкой рентабельностью: государство субсидирует процентную ставку, но уровень компенсаций не всегда покрывает расходы. Тем не менее в условиях получения банками до 24% по кредиту (при 6% ставке для заемщика и «ключе» в 21%) говорить о нерентабельности сложно. Комиссии, по сути, превращают льготную ипотеку в рыночную, подрывая доверие к государственной поддержке.

ЦБ предлагает запретить выдачу льготных кредитов тем банкам, которые сохраняют комиссии, а также включить соответствующие положения в единый ипотечный стандарт. Тем временем на рынке сохраняется широкая практика: от скрытых надбавок через «субсидированные ставки» до траншевых схем, которые маскируют реальную стоимость кредита. Часто в рекламе фигурируют заниженные проценты, но итоговая переплата оказывается выше из-за комиссий и дополнительных условий.

Кредитные организации избегают прямого ответа на обвинения, а застройщики признают, что вынуждены перекладывать банковские комиссии в цену квартиры — не из своих же платить. При этом даже рост уровня возмещений Минфина в феврале 2025 не привел к отказу от этих надбавок. Некоторые девелоперы утверждают, что без комиссий банкам станет невыгодно работать по льготной ипотеке, и это приведет к ужесточению условий для заемщиков — росту первоначального взноса или снижению одобряемости.

Фактически банки не теряют, а перераспределяют доход — зарабатывая на страховании, повышенных услугах и комиссиях за оформление. Такая модель нарушает баланс интересов на рынке: государство платит за доступность жилья, а кредитные организации используют лазейки, чтобы сохранить сверхдоходы.

Участники рынка предлагают вместо жестких запретов выработать более тонкие механизмы: от усиления контроля над условиями субсидирования до создания гибких моделей помощи заемщикам — через рассрочки, налоговые вычеты и поддержку при покупке жилья у застройщиков без посредников. Но в любом случае, подчеркивают общественники, сохранять нынешнюю систему — значит обманывать не только покупателей, но и само государство.