Neues Heizungsgesetz: Was bedeuten die Regelungen für Mieter?
Die Regelungen des neuen Gesetzes greifen ab Januar zunächst für Neubauten in einem Neubaugebiet. Welche Mieterhöhung könnte nach dem Einbau einer neuen Heizungsanlage drohen?
Monatelang wurde erbittert darüber gestritten – nun ist das neue Heizungsgesetz zum Jahresbeginn in Kraft getreten. Die wichtigste Botschaft: Die allermeisten Hauseigentümer müssen erst einmal nichts tun. Funktionierende Heizungen können weiter betrieben werden. „Um die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen zu reduzieren und die Klimaschutzziele zu erfüllen, muss ab 2024 jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Für Neubaugebiete ist diese Vorgabe ab Januar 2024 verpflichtend“, erklärt der Mieterverein München laut Mitteilung. Aber: „Das neue Gebäudeenergiegesetz schafft keine Pflicht, bestehende Heizungen auszutauschen. Eine solche Pflicht kommt erst ab dem Jahr 2045“. Was bedeuten die Regelungen für Mieter? Der Deutsche Mieterbund klärt die wichtigsten Fragen.
Welche Mieterhöhung kann nach Einbau einer neuen Heizungsanlage auf Mieter zukommen?
„Durch den Einbau der neuen Heizungsanlage darf sich die monatliche Miete um maximal 50 Cent pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren erhöhen“, heißt es in der Mitteilung. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung bedeute dies eine maximale monatliche Mieterhöhung von 40 Euro. „Wie die exakte Mieterhöhung berechnet wird, ist festgelegt. Es gibt Unterschiede, je nachdem, ob der Vermieter oder die Vermieterin eine öffentliche Förderung in Anspruch genommen hat oder nicht“, erklärt der Deutsche Mieterbund laut der Mitteilung zudem und empfiehlt Betroffenen, sich im Einzelfall Rat zu holen.
Kann die Miete um mehr als monatlich 50 Cent pro Quadratmeter erhöht werden?
„Ja. Die 50 Cent pro Quadratmeter beziehen sich nur auf die Kosten für den Einbau der neuen Heizungsanlage“, heißt es in der Mitteilung. „Führen Vermieter*innen zeitgleich weitere Modernisierungsmaßnahmen durch (etwa eine Fassadendämmung oder der Anbau eines Balkons), darf sich die monatliche Miete – wie gehabt – um insgesamt maximal drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren erhöhen.“ Betrage die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als sieben Euro pro Quadratmeter, dürfe die monatliche Miete nur um insgesamt maximal zwei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren erhöht werden, betont der Deutsche Mieterbund zugleich. „Die 50 Cent für die neue Heizungsanlage sind also enthalten und kommen nicht obendrauf.“
Welche Besonderheit gilt für die Modernisierungsumlage bei Einbau einer Wärmepumpe?
Um Mieter „vor hohen Kosten einer ineffektiven Wärmepumpe in einem unsanierten Gebäude zu schützen“, dürften Vermieter die aufgewendeten Kosten für den Einbau einer Wärmepumpe nur dann in voller Höhe umlegen, „wenn sie eine festgelegte Wirksamkeit der Wärmepumpe nachweisen können“, erklärt der Deutsche Mieterbund außerdem laut der Mitteilung – „beispielsweise durch einen Kaminkehrer oder Heizungsbauer“. Ansonsten könnten sie nur 50 Prozent der aufgewendeten Kosten als Modernisierungskosten umlegen, heißt es darin weiter.
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Können die Kosten für die neue Heizung bei einer Indexmiete umgelegt werden?
„Nein. Vermietende, die eine neue Heizung einbauen und mit ihren Mieter*innen eine Indexmiete vereinbart haben, können die Modernisierungskosten für die neue Heizung nicht umlegen“, heißt es in der vom Mieterverein München veröffentlichten Mitteilung. Auch auf Facebook machte der Mieterverein München zudem über die wichtigsten Regelungen zum Inkrafttreten des neuen Heizungsgesetzes aufmerksam.
Start nur für Neubaugebiete
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) sieht generell vor, dass von 2024 an jede neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent mit Erneuerbaren Energien betrieben werden muss. Die Regelungen des neuen Gesetzes greifen von Januar an aber zunächst für Neubauten in einem Neubaugebiet. Bereits jetzt werden in Neubauten viele Wärmepumpen eingebaut, es sind aber auch andere Heizungsmodelle möglich. Konkret gilt die 65 Prozent-Ökostrom Pflicht laut Wirtschaftsministerium für alle Neubauten, für die ab Januar 2024 ein Bauantrag gestellt wird.
Übergangsfristen
Für bestehende Gebäude und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten gibt es Übergangsfristen. Dreh- und Angelpunkt ist eine kommunale Wärmeplanung. Sie soll in Großstädten ab Mitte 2026 und für die restlichen Kommunen ab Mitte 2028 vorliegen. Hauseigentümer sollen dann Klarheit haben, ob sie zum Beispiel an ein Fernwärmenetz angeschlossen werden oder ob sie sich bei einer neuen Heizung um eigene dezentrale Lösungen kümmern sollen – also zum Beispiel eine Wärmepumpe. Gibt es in den Kommunen bereits vorab eine Entscheidung zur Gebietsausweisung zum Beispiel für ein Wärmenetz, die einen kommunalen Wärmeplan berücksichtigt, können laut Wirtschaftsministerium frühere Fristen greifen. Generell gilt: Funktionierende Heizungen können weiter betrieben werden. Das gilt auch, wenn eine Heizung kaputtgeht, aber noch repariert werden kann.
Austausch kaputter Heizungen
Für den Fall, dass eine Gas- oder Ölheizung komplett ausgetauscht werden muss, weil sie nicht mehr repariert werden kann, gibt es mehrjährige Übergangsfristen. Bis zum Ablauf der Fristen für die Wärmeplanung dürfen weiterhin neue Öl- oder Gasheizungen eingebaut werden. Sie müssen aber ab 2029 einen wachsenden Anteil an erneuerbaren Energien wie Biogas oder Wasserstoff nutzen. Hat die Kommune bereits einen Wärmeplan, ist der Einbau von Heizungen mit 65 Prozent erneuerbarer Energie nach Angaben des Ministeriums verbindlich. In Härtefällen könnten Eigentümer von der Pflicht zum erneuerbaren Heizen befreit werden.
Bereits jetzt gilt eine grundsätzliche Verpflichtung, einen Heizkessel nach 30 Jahren gegen einen neuen auszutauschen. Ausnahmen gibt es unter anderem für Brennwertkessel. Ab 2045 dürfen Gebäude nur noch klimaneutral mit erneuerbaren Energien geheizt werden. Laut einer Studie des Energiewirtschaftsverbandes BDEW vom November wurde 2023 knapp die Hälfte der gut 41,9 Millionen Wohnungen mit Erdgas beheizt. Auf Platz zwei liegt die Ölheizung mit fast einem Viertel.
Das Ministerium weist darauf hin: In den meisten Fällen sei es sinnvoll, bereits jetzt auf eine Heizung mit erneuerbaren Energien zu setzen. Das helfe dem Klimaschutz und sei auch wirtschaftlich attraktiv, da es finanzielle Unterstützung gebe – und zwar auch, wenn die Heizung noch funktioniere. (Mit Material der dpa)