Как лопнул «пузырь» на рынке недвижимости в Китае и сколько миллиардов это стоило стране
Жить • 3 декабря 2024
Как лопнул «пузырь» на рынке недвижимости в Китае и сколько миллиардов это стоило стране
Как лопнул «пузырь» на рынке недвижимости в Китае и сколько миллиардов это стоило стране
Текст: Светлана Гоар
Фото: AerialPerspective Works/Getty Images
В Китае строительный сектор, который в нулевые годы был одним из драйверов быстрого экономического роста страны, оказался в затяжном кризисе. Ведущие китайские застройщики — Evergrande и Country Garden — объявили дефолт по своим долгам. На этом фоне за первое полугодие 2024 года торговая площадь новой недвижимости в стране сократилась на 19% и составила порядка 479 млн кв.м., а объем ее продаж снизился на 25% по сравнению с 2023 годом.
В четырнадцатом пятилетнем плане на 2021–2025 годы Министерство жилищного строительства Китая поставило цель — предоставить 8,7 млн единиц субсидируемого государством арендного жилья. По официальным данным, к концу 2023 года было поставлено две трети от запланированного объема, но при этом ожидается, что доступность жилой недвижимости в будущем будет только расти. Рейтинговое агентство S& P Global подсчитало, что социальное жилье составило 8% первичных продаж в крупных городах в 2023 году и может достичь 20% в 2026 году.
В целях урегулирования ситуации Пекин начал выпуск сверхдлинных облигаций [бумаг со сроком обращения 30 лет и более — Прим. ред.], а также снизил минимальный размер первоначального взноса по ипотеке. Городские администрации получили разрешение выкупить непроданную недвижимость и использовать ее в качестве доступного жилья.
Жилье для всех
Такие меры поддержки — это шаг в правильном направлении, но они все еще ничтожны по сравнению с масштабом проблемы, считает экономист Moody’s Analytics Гарри Мерфи Круз. «Щупальца рынка недвижимости проникают глубоко. Когда сектор страдает, боль ощущается по всей экономике», — говорит он.
Власти Китая надеются, что со временем увеличение доступа к жилью может окупить часть избыточных площадей, построенных в годы бума, и стимулировать внутреннее потребление за счет снижения потребности домохозяйств в сбережениях.
На сегодняшний день в Поднебесной существует три основных типа доступного жилья: государственное арендное; субсидируемое государством (рассчитанное для новых городских жителей и молодежь); дома с долевой собственностью (они ориентированы на семьи с низким доходом в городских районах).
Правительство Китая рассчитывает, что города с населением более 3 млн человек возьмут на себя лидерство в развитии доступного жилья. Большую часть финансирования обеспечивали местные органы власти, но поскольку кризис недвижимости нанес удар по бюджетным доходам, в дело вступают центральные власти.
В 2023 году Министерство финансов выделило 42,5 млрд юаней ($5,87 млрд) в виде субсидий на 2024 год на проекты строительства доступного городского жилья. Уже в январе Центральный банк Китая заявил, что увеличил квоту выделенных дополнительных кредитных средств (PSL) на 500 млрд юаней ($69 млрд) для строительства доступного жилья, обновления городов и развития инфраструктуры. В мае регулятор также запустил механизм рекредитования на 300 млрд юаней ($42 млрд) для доступного жилья. Банки могут использовать эти средства для кредитования государственных предприятий, чтобы они покупали нераспроданные квартиры по «разумным ценам» и превращали их в доступное жилье.
Китайские власти также надеются, что зарождающаяся индустрия инвестиционных фондов недвижимости сможет помочь привлечь социальный капитал для строительства доступного жилья. Кризис в сфере недвижимости продолжается несколько лет и сопровождается подавленными настроениями потребителей, сокращением иностранных инвестиций и снижением доверия местных предприятий. Чтобы привлечь покупателей жилья и поднять падающие продажи, китайские застройщики даже дарят покупателям подарки (новые автомобили, бесплатные парковочные места, телефоны и другие потребительские товары).
Экономический застой
Как отметила в своей научной работе востоковед Юлия Погудина, жесткие ограничения на продажу домов и квартир в Китае действовали задолго до начала жилищного бума. В 80-е годы ХХ века местные власти начали активно вкладывать деньги в строительство, чтобы выбраться из столетий экономического застоя. Благодаря уступкам правительства в стране был создан общенациональный рынок жилой и коммерческой недвижимости. Власти предполагали, что в рамках «агрессивной урбанизации» переезд сельского населения в города обеспечит большое количество рабочих мест и налоговых поступлений в бюджет страны, и, следовательно, экономика начнет расти.
Уже в начале ХХI века цены на недвижимость в Китае подскочили, равно как и располагаемые доходы жителей городов и поселков. Это дало колоссальные плоды в виде быстрого роста ВВП: в нулевые годы показатель неоднократно превышал 10% в год, хотя еще в 1970-м году почти в пять раз уступал ВВП СССР (сейчас ВВП Китая почти в 10 раз превышает показатели России).
Для населения покупка квадратных метров стала защитным активом, так как никто не верил, что рынок будет сокращаться. В то же время девелоперы, сколотившие состояние на продажах жилья, не собирались останавливаться на достигнутом. Подъем в сфере строительства и девелопмента способствовал экономическому росту Китая на протяжении 30 лет. По некоторым оценкам, на пике своего развития стоимость недвижимости в стране составляла $60 трлн., что сделало ее крупнейшим классом активов в мире.
По мере того как стоимость недвижимости росла, а домохозяйства набирали все больше долгов, Пекин пытался охладить рынок жилья и обуздать рискованное поведение бизнеса. На фоне этого напуганные китайские потребители постепенно начали отказываться от покупки недвижимости.
Хотели как лучше
О возможном «пузыре», который сейчас сформировался на китайском рынке недвижимости, эксперты начали говорить еще несколько лет назад. Сегодня исследователи признают, что в 2000-е годы рынок уже был сильно перегрет в мегаполисах наиболее развитых восточных регионов страны — Пекине, Шанхае, Ханчжоу, Нинбо и Чанше. Позже ситуация распространилась и на небольшие города. Резкий рост цен на жилье образовался из-за существенного увеличения спроса со стороны инвесторов и населения, которым было достаточно просто получить кредит на покупку недвижимости из-за мягкой политики банков.
Спрос продолжал расти еще долгое время, даже несмотря на «охлаждающие» меры правительства — налог на недвижимость, повышение процентных ставок по кредитам и ограничения на продажу жилья иностранцам. «Растрясти» рынок помогла пандемия и жесткие ограничения по всей стране. После смягчения мер имущественный рынок начал быстро восстанавливаться — этому в том числе способствовали дешевые кредиты. В то же время местные городские администрации, значительная часть доходов которых зависит от продажи государственной земли, подстегивали строительство, что помогало выполнять амбициозные цели коммунистической партии по растущей экономике.
Долг для финансирования строительства рос в геометрической прогрессии: в 2009 году китайские девелоперы выпустили облигаций на $675 млн, тогда как в 2020 году — уже на $65 млн. Тогда власти стали опасаться, что строительный сектор слишком сильно зависит от заемного капитала, а спекуляций на рынке становится все больше, и в 2020 году решили ограничить кредитование девелоперов.
Для этого в стране был введен комплекс ограничений под названием «Три красные линии». В рамках этих правил заемщик должен был отвечать трем определенным требованиям к уровню задолженности: коэффициент «долг к активам» должен быть не менее 70%, «долг к капиталу» — не менее 100%, «денежные средства и их эквиваленты к краткосрочному долгу» — не менее единицы.
Кампания правительства имела кардинальные последствия, поскольку большая часть компаний не соответствовала как минимум одному из условий меры. В итоге ограничения вместе с пандемией привели к тому, что рекордно разбогатевшие ранее застройщики лишились огромной доли прибыли, а выплачивать долги им становилось все труднее. Тогда же появились первые просрочки по выплатам долга у крупных игроков на рынке: 30 из 50 крупнейших застройщиков имели к 1 сентября 2023 года серьезные просрочки по кредитам.
Бизнес в тени
Вскоре партия осознала свою ошибку и на фоне слабого восстановления экономики после пандемии снова стала давить на банки, призывая наращивать кредитование застройщиков. Главным опасением было то, что финансовая система Китая может развалиться из-за массовых дефолтов.
В какой-то момент кризис приобрел новые обороты: в стране стало слишком много невостребованного жилья — цены и количество сделок падали, а застройщикам было просто неоткуда брать деньги на достройку объектов. Чтобы брать дальше средства в долг и не попасть под правила, китайские застройщики решили обратиться к теневому банковскому сектору. Строительные компании начали открывать зарубежные фирмы, в основном в оффшорных зонах и брать займы под круглогодичные обязательства застройщика (кроме двух дней в году) в так называемых «теневых банках», которые не попадают под правительственное регулирование любой из стран.
Используя такую схему компании продолжали брать займы, но чтобы не попасть под санкции не делали этого 30 июня и 31 декабря, в те дни, когда регулирующие органы Китая снимают финансовые отчеты. И данная схема, в принципе, работает до сих пор. Для сравнения: теневой банкинг Китая оценивается в $1,5-$15 трлн, в то время, как в США и Европе — $15-$25 трлн.
По оценкам специалистов, на сегодняшний день, в Китае построенного жилья хватит на то, чтобы с комфортом расселить около 3,7 млрд человек, при населении в 1,4 млрд. То есть можно переселить почти все население Индии. Перенасыщение рынка недвижимости достигло таких масштабов, что правительству и застройщикам уже пришлось неоднократно прибегать к сносу недостроенных зданий в целых районах и даже городах.