Алексей Чадаев ставит правильный диагноз про перекосы на рынке жилья.
Но, видимо, из-за профдеформации («советник министра транспорта») слишком много внимания уделяет проблеме транспорта. Уж точно не на 80% всё зависит на рынке ИЖС от транспорта. Хорошо, если процентов на 25-30.
https://t.me/chadayevru/4468

Я сам внутри рынка недвижимости пожил и знаю его изнутри – работал и в жилом МКД, и в ИЖС, и коммерческом девелопменте (отдельная тема, как-нибудь напишу, как принимал участие в ESG компании из Топ-3 застройщиков ещё в 2022 году). И жена у меня была директором по маркетингу крупного девелопера, и старшая сестра была в рынке, и тесть. В общем, прекрасно понимаю, как устроен рынок.

Так вот, главная проблема в самом устройстве рынке, в его слишком сильной завязке на административные интересы. Транспорт – лишь следствие.
МКД – это главные кормления как лично региональных администраторов, так и местных бюджетов.
ИЖС же – вольница. От МКД (человейников) администрация получит личный кошт, деньги от продажи (долгосрочной аренды) земли, оброк в виде детсадов, школ, больниц, пожарных депо, перекладки инженерной инфраструктуры, дорог и т.п. (все эти затраты на муниципальный оброк вкладываются в цену новостроек). Налоги на имущество квартир, платные парковки – как пополнение местных бюджетов.

От ИЖС они не получат ничего. Школу и детсад для разросшейся субурбии придётся строить за счёт муниципалитета. От продажи земли получат шиш – деньги уйдут частному владельцу земли. Даже налога на имущество получат на порядок меньше: на 1 га можно уместить 500-700 квартир в человейнике, а на ИЖС – хорошо если 15-20 домовладений.

А транспорт и так уже есть нормальный в большинстве субурбий. Недавно описывал пример окраины Долгопрудного, посёлок Шереметьевский (шесть остановок на электричке до станции метро).
https://t.me/tolk_tolk/27214

В малых городах от ядер застройки ИЖС до центра поселения можно дойти пешком, в средних регцентрах – за 10 минут на машине.
Проблема транспорта есть, только если вы коттеджный посёлок в 100 км от Москвы или другого города-миллионника забабахаете.

И при всех административных поблажках для МКД (человейников), народ всё равно выбирает ИЖС и «вторичку». Мы слишком сосредоточены на новостройках за счёт медиа-истерии к этому сектору. Но самом деле 80% всех сделок с жильём у нас происходит сейчас в секторах ИЖС и «вторички».
Кстати, если выдернуть костыль льготной ипотеки, то уже 95% придётся на рынок ИЖС и «вторички». МКД сейчас искусственно поддерживается только за счёт льготной семейной ипотеки и маткапитала.
МКД тогда останется только для сегментов премиум и элита (и частично – для бизнес-класса).

(Льготная ипотека раздула огромный «пузырь» на рынке новостроек – разница в цене схожих лотов на «первичке» и «вторичке» достигла 30-60%, тогда как до 2019 года средние цены и динамика прироста на новостройки и на «вторичку» были схожи)

Так что нет, не транспорт проблема для расширения субурбий (ИЖС). Проблема – в искусственном, административном поддержании сектора новостроек. Ну просто потому, что семейной паре с ребёнком не дадут ни 6-процентного кредита на ИЖС, ни права использовать маткапитал на него. Не построят детсад и школу в субурбии.
PS Отдельная тема – что застройщики ИЖС пока ещё не поняли того, что спрос на дома надо смещать в сегмент 60-70 кв. м и участка в 3-4 сотки (для многих семей с одним ребёнком это на первых порах будет достаточно – вместо 28-35 кв. м в человейнике МКД).

Telegram

ЧАДАЕВ

Как вы знаете, я недавно стал, помимо "Ушкуйника", ещё и общественным советником министра транспорта. И в связи с этим начинаю тут в блоге отдельную рубрику #транспортный_цех — по теме. 1. Когда говорят, что у России будто бы есть какая-то проблема с демографией — сообщаю ответственно: её НЕТ. Потому что если бы БЫЛА — мы бы не строили жильё, состоящее примерно на 80% из одно-двухкомнатных клетушек, рассчитанных на что угодно, только не на семью с детьми, в многоэтажных человейниках на окраинах больших городов, и не отчитывались бы валовым вводом этих "метров квадратных" как большим достижением стройкомплекса. Почему это происходит? Потому, что страной управляют по таблице, а не по карте. Нам говорят: очень низкая безработица. По таблице — так. Но если посмотрим по карте — видим, что подавляющее большинство мест приложения труда сосредоточено именно в крупных городах. Причём с радикальным разрывом в системе отношений работодатель-работник, измеряемым далеко не только в зарплатах. Я близко познакомился с…