Новостройки Севастополя: рынок массового жилья и контраст с Москвой
В Домклик сообщили, что по результатам августа текущего года наибольшая доля в предложении первичного жилья в России приходится на нижние ценовые сегменты рынка — «эконом» и «комфорт».
Жильё в российских новостройках делится на две основные группы: массовое и повышенного качества. В свою очередь массовое жилье делится на классы стандарт и комфорт, а жильё повышенного качества – на элитный сегмент и бизнес-класс.
Как следует из исследования аналитиков «Домклик», по предварительным итогам августа, 85% всей экспозиции новостроек в стране приходится на ценовые сегменты «эконом» и «комфорт».
А в половине регионов с наиболее развитым рынком первичного жилья на новостройки эконом- и комфорт-класса приходится более 90% экспозиции.
«Практически везде на рынке новостроек преобладает жилье комфорт-класса, за исключением Воронежской и Челябинской областей, где превалирует «эконом» — его доля занимает 48,5 и 62,2% объема предложения соответственно», — рассказали аналитики.
Москва сохраняет лидерство среди российских регионов по концентрации предложения элитных новостроек. Относительно высокие показатели также зафиксированы в популярных туристических регионах: в Краснодарском крае (4,2%) и Калининградской
В «Домклик» отмечают, что медианная площадь жилья в новостройках увеличивается от наиболее демократичного ценового сегмента к самому высокобюджетному: эконом-класс — 43,2 кв. м; комфорт-класс — 45,1 кв. м; бизнес-класс — 52,5 кв. м; элитный класс — 66,4 кв. м.
При этом статистика «Домклик» показывает, что в ряде регионов предложение относительно доступного жилья представлено более просторными квартирами. Так, в Омской области медианная площадь объектов эконом-класса составляет 62,4 кв. В Краснодарском крае сегмент «эконом» с медианной площадью в 56,2 кв. м превосходит по этому показателю все остальные ценовые классы.
Также в число лидеров по площади доступного жилья вошли: Пермский край (54,4 кв. м); Самарская область (52,2 кв. м); Тюменская область (50,5 кв. м); Калининградская область (50,2 кв. м).
«При этом серьезной разницы в количестве комнат между классами не наблюдается: и эконом, и комфорт чаще всего представлены однокомнатными квартирами, а более премиальные сегменты — двухкомнатными», — заключили в «Домклик».
Структура предложения в Севастополе
В 2025 году севастопольский рынок новостроек демонстрирует ярко выраженное преобладание массовых сегментов. Основной объём экспозиции приходится на комфорт-класс — именно он формирует основу предложения и отвечает за баланс между доступностью и качеством.
Метраж: от студий до трёшек — в Севастополе значительную долю занимают студии и малогабаритные квартиры 20–30 кв. м, однушки чаще встречаются в диапазоне 35–45 кв. м, двушки — 50–65 кв. м, трёшки - 70–90 кв. м, а квартиры свыше 100 кв. м почти отсутствуют и сосредоточены во вторичке. В целом преобладают компактные форматы до 60 кв. м.
Квартиры класса комфорт продаются здесь по цене от 9,6 до 23,5 млн руб. Применяется инновационный подход к архитектуре и строительству: использование только современных и качественных материалов, дизайнерские холлы, эргономичные и вентилируемые фасады, которые отлично вписываются в прибрежный ландшафт.
Удобные планировки: это просторные кухни и гостиные, тихие спальни, большие окна. Для сохранения пространства квартиры предусмотрены отдельные кладовые. Инфраструктура: район насыщен кафе, ресторанами, магазинами, аптеками и другими сервисами спа-центры, бассейны, тренажерные залы и стадионы для занятий спортом.
Важный нюанс: дом находится у моря и для активного отдыха рядом есть современный скейт-парк, аквапарк, яхт-клубы, сапсерфинг, организованные велосипедные и беговые дорожки. Севастопольские квартиры комфорт-класса уже можно считать на несколько баллов выше московских по качеству, так как имеют экологическое преимущество.
Жильё эконом-класса или его ещё называют «стандарт» представлено ограниченно: чаще в периферийных районах, либо в проектах с минимальным набором инфраструктуры. На бизнес- и элитный сегменты приходится не более 10–15% предложения. Эти проекты локализованы в центральных кварталах и на побережье, где востребованы квартиры с видом на море и развитой внутренней инфраструктурой.
Апарт-комплекс «GARDEN» предлагает уникальное расположение на первой береговой линии моря, на территории живописного парка Победы. Стоимость квартир от 9,8 до 24,1 млн руб. Этот уголок находится в одном из самых экологически чистых и зелёных районов Севастополя, благодаря чему жизнь здесь наполнена свежим морским воздухом и природной красотой.
Апарт-комплекс «GARDEN» предлагает богатую инфраструктуру и удобства, которые делают это место по-настоящему уникальным. Чистые галечные пляжи, закрытая территория комплекса обеспечивает спокойствие и безопасность, создавая гармоничное пространство для жизни и отдыха.
А как там в Москве?
В Москве структура рынка иная. Здесь предложение сбалансировано между массовыми и премиальными сегментами: на «эконом» и «комфорт» приходится чуть более половины, а на «бизнес» и «элит» — почти 48%. Столица формирует самостоятельный рынок дорогого жилья, который серьёзно влияет на общую динамику цен.
Москва предлагает значительно больше жилья, но цены там существенно выше. В Севастополе предложения ограничены и доступнее, но всё равно дорогие в национальном контексте.
Тип предложения и структура: В Севастополе — компактное жильё (студии, 2-комн.); в Москве — широкий спектр, с акцентом на однушки, их становится больше, а формат элитного стал более нишевым.
Срок сдачи и отделка: В Москве видно активное планирование сроков сдачи и рост спроса на безотделочные форматы. В Севастополе информация менее дифференцирована, но рост предложения указывает на оживление рынка.
Специфика элитного сегмента: Севастополь не предлагает элитное жилье масштабно, а в Москве рынок этого сегмента остаётся динамичным и предлагает сложные форматы — делюкс, клубные дома, удобства, рассрочку и т.д.
Таким образом, Севастополь же ориентирован на массового покупателя. Бизнес- и элитное жильё присутствуют точечно, и в отличие от Москвы, не задают трендов по стоимости квадратного метра.
Динамика цен
Средняя цена квадратного метра в новостройках Севастополя по данным RealtyMag — 175 093 руб. Разброс по районам: Балаклавский район — 190 790 руб., Ленинский —161 305 руб. Гагаринский — 235 852 руб., Нахимовский — 119 641 руб.
Для сравнения: в Москве комфорт-класс стоит около 370 тыс. руб. за кв. м, бизнес-класс — свыше 550 тыс. руб., а элитные квартиры оцениваются в миллионы рублей за квадратный метр.
Кто покупает квартиры в Севастополе
По данным аналитиков, 55–60% покупателей — это жители Крыма. На долю покупателей из материковой России (Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край) приходится ещё 25–30%. Оставшиеся 10–15% — это инвесторы, приобретающие квартиры под аренду или перепродажу.
Ипотека остаётся основным инструментом: более половины сделок заключаются в комфорт-классе, около трети — в эконом-сегменте. Бизнес и элит остаются нишевыми категориями.
Итог
Севастопольский рынок новостроек — это рынок массового жилья, где безусловным лидером остаётся комфорт-класс. Эконом-сегмент сохраняет значимость для покупателей с ограниченным бюджетом, но занимает скромную долю. Бизнес и элитное жильё представлены точечно. В отличие от Москвы, где дорогие квартиры формируют отдельный рынок и влияют на общую ценовую динамику, в Севастополе центр тяжести сосредоточен в массовых сегментах, а премиальные проекты остаются скорее исключением, чем правилом.
В Севастополе преобладают компактные квартиры — студии, однушки и двушки до 60 кв. м, а крупные форматы встречаются редко и в основном на вторичном рынке. Однако класс «комфорт» здесь можно смело назвать «комфорт+», ведь в отличие от Москвы почти из любой точки города открывается доступ к морю, что добавляет уникальную ценность жилью даже при скромных метражах.
Материалы по теме:
Апартаменты в Севастополе: рынок между морем и экономикой
Жилищный вопрос в Севастополе: между арендой и собственностью и при чём тут риелторы?
Есть ли жизнь после 8%: как Севастополь и Крым пережили год дорогих кредитов?