Обвал ипотеки и спад строительства: что происходит на рынке жилья Дальнего Востока

В начале 2025 года Дальневосточный федеральный округ столкнулся со снижением темпов жилищного строительства. К примеру, за первые четыре месяца в Приморье введено на 26 % меньше квадратных метров жилья по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что поставило край в число отстающих субъектов ДФО. Параллельно резко сократилось и ипотечное кредитование: количество выданных кредитов упало в 1,7 раза, составив лишь 2,6 тысячи договоров за квартал.

Обстановка в ДФО

2024 год стал рекордным для Дальнего Востока по объемам жилищного строительства. Согласно данным Минвостокразвития, в округе было введено 4,7 млн кв метров жилья. Приморский край стал лидером среди регионов ДФО, обеспечив 27,7 % общего объема (1,3 млн кв метров).

Однако в январе-марте 2025 года весь Дальневосточный федеральный округ столкнулся со снижением темпов жилищного строительства (–2,8 %, 1,2 млн кв. м). Приморье вошло в число регионов-аутсайдеров, заняв четвертую позицию с конца рейтинга. Более существенное сокращение показали только Амурская область (–64,4 %), Чукотка (–48,8 %) и Сахалинская область (–43,4 %). Исключением стали Магаданская область (+70 %), Хабаровский край (+67,6 %) и Якутия (+43,5 %). Эти территории продемонстрировали рекордные темпы роста среди субъектов ДФО в начале 2025 года.

Меньше многоквартирных домов

Согласно данным Приморскстата, в первом квартале 2025 года в регионе было введено в эксплуатацию 3 116 жилых помещений суммарной площадью 309,3 тысяч кв метров. В этот показатель включены как многоквартирные дома, так и индивидуальные жилые строения, возведенные на садоводческих участках.

«Это на 26 % меньше, чем в I квартале 2024 года. В краевом центре построено 50,7 тысяч кв метров жилых домов – в 3,5 раза меньше соответствующего периода прошлого года», – говорится в сообщении.

При этом лидерами по темпам жилищного строительства в Приморье стали Хорольский, Михайловский, Хасанский и Октябрьский районы, вместе с городами Большой Камень, Спасск-Дальний, Находка и Дальнереченск. Однако географическое распределение новостроек неравномерно: свыше половины введенного жилья расположено в Надеждинском районе, Уссурийске и Артеме, в то время как доля Владивостока составляет всего 16 % от общего объёма.

Предпочтение частным домам

Параллельно с сокращением многоэтажного строительства Приморье фиксирует бум ИЖС. Как отмечают эксперты Приморскстата, этот сегмент становится драйвером рынка: только за первый квартал 2025 года введено 246,2 тысяч кв метров частных домов – на 17 % больше, чем годом ранее.

Такой рост соответствует общерегиональной тенденции: по всему Дальнему Востоку объёмы ИЖС увеличились на 18 %. Специалисты объясняют эту динамику несколькими факторами: доступностью земельных участков, развитием инфраструктуры в пригородных зонах, а также переносом спроса с многоквартирного жилья из-за роста ипотечных ставок и сокращения предложения от крупных застройщиков.

Ипотека

Статистика ипотечного кредитования в Приморье за первые три месяца 2025 года показывает значительное снижение. Как сообщили в ДГУ Банка России, количество оформленных договоров сократилось в 1,7 раза – до 2,6 тысяч. В денежном выражении банки выдали 12,1 млрд рублей ипотечных кредитов, что на 37 % меньше, чем в январе-марте 2024 года.

Между тем, в феврале-марте 2025 года в Приморье зарегистрирован рост числа ипотечных сделок. Анализ структуры выдачи показывает доминирование «Дальневосточной и арктической ипотеки» – на эту программу пришлось более 70 % от общего объема кредитования в указанный период.

«Положительная динамика ипотечного кредитования в марте могла быть связана в том числе со снижением рыночных ставок, временным повышением с 7 февраля 2025 года уровня возмещения банкам по льготным программам, а также снижением с 1 марта 2025 года надбавки к коэффициентам риска по определенным ипотечным кредитам», – сообщили в Дальневосточном ГУ Банка России.

Структура ипотечных кредитов в Приморье показывает преобладание покупки квартир в новостройках: на такие сделки пришлось 8,7 млрд рублей (70 % от общего объема). Кредиты на индивидуальное жилье составили 833 млн рублей (6,9 %). По состоянию на апрель 2025 года совокупный ипотечный портфель региона достиг 323,2 млрд рублей, увеличившись за год на 9,7 %. При этом доля просроченных платежей выросла в 2 раза – с 0,2 % до 0,4 % в годовом сопоставлении.

Прогнозы

«Мы сейчас достаточно долго находимся в ситуации «дорогих денег». Высокая ставка ЦБ подразумевает высокую стоимость кредита, и рынок становится более избирательным. Это просто адаптация к изменившейся ситуации. Условно говоря, в погожий ясный майский день все вышли на улицу, но тут подул ветер, и все укутались – такая у нас сейчас ситуация», – прокомментировал кандидат экономических наук Максим Кривелевич.

Однако несмотря на экономическую ситуацию, люди не перестанут покупать жилье, добавил эксперт. По его прогнозу, рано или поздно ставки вернутся к менее пугающим значениям, также с рынка уйдет какая-то «спекулятивная составляющая». После этого начнется новая волна роста, считает Кривелевич.

«Это будет не завтра, я бы сказал, даже не в этом году. Этот год будет очень спокойным. Да, с преобладанием жилищного строительства. Кроме того, нужно понимать, что есть крупные проекты, которые строятся несколько лет, и впоследствии дают большой вброс квадратных метров. Не надо придавать избыточного значения статистическим данным», – отметил эксперт.

В целом аналитики считают, что на Дальнем Востоке продолжат строить и вводить жилье, перспектив полной заморозки крупных проектов не ожидается. Что касается цен, то значительных скачков ожидать не приходится, ни в большую, ни в меньшую сторону. Увеличение себестоимости строительства и спрос, который, несмотря на снижение, остается стабильным, будут поддерживать стоимость недвижимости и способствовать ее небольшому росту.

Фото: ФедералПресс / Евгений Поторочин