Kostenexplosion für Wohnungskäufer – bis 2035 wird es noch teurer
Die Immobilienpreise in Deutschland werden bis 2035 weiter steigen – aber nicht überall. Welche Regionen profitieren und wo Käufer mit stagnierenden oder sinkenden Preisen rechnen müssen.
Frankfurt – Der Immobilienmarkt in Deutschland hat sich in den vergangenen Jahren spürbar verändert. Nach einem langjährigen Aufwärtstrend folgte 2022 eine spürbare Korrektur. Seither hat sich der Markt stabilisiert – allerdings auf einem anderen Preis-Leistungs-Niveau.
Eine neue Studie zeigt: Die künftige Entwicklung wird stark regional geprägt sein. Während in manchen Regionen mit steigenden Preisen zu rechnen ist, erwarten Experten in anderen Gebieten eine weitgehende Stagnation oder sogar einen Rückgang.
Immobilien: Entwicklung nach der Preiskorrektur
Die Preisrückgänge der vergangenen Jahre markieren eine Trendwende. Seit dem Hoch im Sommer 2022 sind die Immobilienpreise deutschlandweit laut Immowelt um durchschnittlich 11,3 Prozent gesunken – vor allem infolge der Zinswende. Der Anstieg von Bauzinsen von rund 1 auf 4 Prozent innerhalb kurzer Zeit führte zu einem deutlichen Rückgang der Nachfrage.
Seit Anfang 2024 haben sich die Preise wieder stabilisiert. Im Februar 2025 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 3.018 Euro – ein Wert unter dem Höchststand, aber über dem Tiefpunkt von Ende 2023. Gleichzeitig hat sich die Leistbarkeit verschlechtert: Wer sich 2021 noch 100 Quadratmeter leisten konnte, kann sich heute im Schnitt nur noch 80 Quadratmeter leisten.
Immobilienpreise bis 2035: Leichte Steigerungen wahrscheinlich
Eine Studie des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank, die dem Handelsblatt vorliegt, zeigt eine verhalten optimistische Prognose – zumindest für Verkäufer. Die Forscher erwarten bis 2035 inflationsbereinigt einen durchschnittlichen jährlichen Preisanstieg von 0,4 Prozent für Bestandswohnungen in Deutschland.
Diese Entwicklung variiert jedoch stark je nach Region. In acht der untersuchten Regionen rechnet das HWWI mit einem Rückgang von rund einem Prozent jährlich, während in wachsenden Städten wie Leipzig ein jährlicher Zuwachs von bis zu 1,9 Prozent möglich erscheint.
Regionale Gewinner: Leipzig, Dresden und Teile Brandenburgs
Besonders Städte in Ostdeutschland zeigen laut Prognose überdurchschnittliches Wachstumspotenzial. Leipzig steht erneut an der Spitze – begünstigt durch vergleichsweise niedrige Einstiegspreise, Bevölkerungszuwachs und wirtschaftliche Dynamik. Auch Dresden (plus 1,0 Prozent jährlich) und Erfurt (plus 0,9 Prozent) werden als wachstumsstark eingeschätzt.
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Auch im Westen gibt es positive Ausblicke: Konstanz am Bodensee, der hessische Wetteraukreis sowie das Herzogtum Lauenburg in Schleswig-Holstein gehören zu den Regionen mit überdurchschnittlichem Potenzial.
Regionen mit rückläufigen Preisprognosen
Dem gegenüber stehen Regionen mit rückläufigen Preisprognosen. In etwa einem Sechstel der analysierten Regionen stagnieren die Preise inflationsbereinigt. Besonders betroffen sind einige ländlich geprägte Gebiete in Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen, etwa Dessau-Roßlau oder der Vogtlandkreis. Hier erwartet das HWWI einen jährlichen Rückgang der Preise um durchschnittlich 0,4 Prozent.
Ausschlaggebend dafür sind meist demografische Faktoren wie Bevölkerungsrückgang und ein überdurchschnittlich hoher Anteil älterer Menschen, heißt es in dem Bericht. Auch wirtschaftsschwächere Regionen im Westen, etwa im nördlichen Niedersachsen oder Teilen des Ruhrgebiets, gehören zu den weniger dynamischen Märkten.
Metropolen: Stabiles Niveau, aber begrenztes Wachstum
Die sieben größten Metropolen Deutschlands zeigen laut Studie ein geringeres Wachstumspotenzial als viele mittelgroße Städte. Frankfurt, München, Berlin oder Stuttgart erreichen jeweils nur ein inflationsbereinigtes jährliches Plus von 0,3 bis 0,5 Prozent. Hamburg liegt mit 0,21 Prozent am unteren Ende der Großstadtentwicklung.
Das liegt vor allem an den bereits erreichten hohen Preisniveaus, die nur begrenzten Raum für weiteres Wachstum lassen. Gleichzeitig bleibt Wohneigentum in diesen Städten teuer, wodurch die Einstiegshürden für Käufer hoch bleiben.
Besser schneiden kleinere Großstädte mit unter 500.000 Einwohnern ab: Diese erreichen im Schnitt ein jährliches Preiswachstum von 0,6 Prozent – deutlich mehr als in den größten Metropolen.