В апреле стало известно, что главе Татарстана представили проект строительства крупного многофункционального производственно-логистического комплекса на территории индустриального парка «Тура 2.0» в Зеленодольском районе
Зачем инвестор из Екатеринбурга просит 50 га под Зеленодольском?
Сегодня, 29 июня, в кабмине пройдет инвестсовет под председательством президента Татарстана Рустама Минниханова. Один из самых крупных и таинственных проектов, которые представят главе республики, касается строительства индустриального парка «Дружба».
Первые засветы «Дружбы» появились в апреле этого года, когда во время визита в Москву Минниханов встретился с основателем группы компаний «Брозэкс» Вячеславом Брозовским и генеральным директором проектного бюро R1 Дмитрием Реуттом. Тогда стало известно, что главе Татарстана представили проект строительства крупного многофункционального производственно-логистического комплекса на территории индустриального парка «Тура 2.0» в Зеленодольском районе. Но ни подробностей о проекте, ни тем более первых рендеров на тот момент «засвечено» не было.
После этого потенциальные проектанты и инвесторы ушли «на землю», сделали анализ площадки (об этом кратко обмолвились на видео, опубликованном пресс-службой президента РТ). Финальные акценты должны были расставить на полях ПМЭФ, где Минниханов вновь встретился с Реуттом и Брозовским. Однако, насколько известно «БИЗНЕС Online», из-за плотного графика главы республики обсудить проект детально не вышло, но «принципиальное добро было получено», сообщают источники. Теперь же проект индустриального парка «Дружба» должен пройти официальное представление и благословение на инвестсовете.
Инвестором индустриального парка «Дружба» выступает ГК BROZEX («Брозэкс») из Свердловской области, принадлежит она депутату законодательного собрания Свердловской области Вячеславу Брозовскому. BROZEX крупный производитель и поставщик строительных и отделочных материалов в Екатеринбурге и Свердловской области для оптовых покупателей, активно развивает направление девелопмента. ГК возводила жилые объекты в городе-спутнике Екатеринбурга Березовском, а летом 2022-го сообщалось, что BROZEX строит в Екатеринбурге свой первый жилой дом.
Согласно данным сервиса проверки контрагентов «Контур.Фокус», на конец 2022 года выручка ООО «Торговая компания «Брозэкс» составила 10,8 млрд. рублей, чистая прибыль — 201 млн.
Группа компаний R1 в проекте занимает роль девелопера, она специализируется на проектировании, девелопменте и IT разработках в сфере недвижимости. Генеральный директор и учредитель группы компаний — Дмитрий Реутт. Бюро было основано в 2010 году, специализировалось на проектировании объектов гражданского назначения. За 12 лет компания «Проектное бюро Р1» выросла до 500 сотрудников с офисами в Екатеринбурге, Лондоне, Москве, Санкт Петербурге, Новосибирске, Владивостоке, Воронеже и других городах.
Как пояснила руководитель Агентства инвестиционного развития РТ Талия Минуллина корреспонденту «БИЗНЕС Online», на совете пройдет официальная презентация проекта, инвестор претендует на земельные участки без торгов. В презентации проекта также говорится, что инвестор и проектировщик просят обеспечить участки необходимой инженерной инфраструктурой в едином с якорными резидентами графике производственных работ.
Отметим, что и для «Брозэкса», и для R1 интерес к промпаркам — не новость. Согласно «Контур.Фокусу», Брозовский является директором и участником ООО «Индустриальный парк «Березовский», который занимается производством металлообрабатывающих станков. Девелопером проекта стала компания PNK Group.
R1 же в 2020 году запустила направление собственных девелоперских проектов в области жилой и коммерческой недвижимости. Портфель проектов включает в себя логистический парк «Высота», индустриальный парк «Про Бизнес парк», производственный комплекс «Титановая долина», логопарк «Кольцовский» (все перечисленные объекты находятся в Екатеринбурге) и прочие объекты логистики с 2016 года.
Терминал для «Яндекса», коливинг и детский сад: что задумали на 50 га «Брозэкс» и R1?
В распоряжение «БИЗНЕС Online» попала презентация индустриального парка «Дружба». Судя по ней, проект предполагает собой не просто складские и логистические мощности, но комплексную застройку на площади 125 гектар. Условно проект можно разделить на три основные части: непосредственно индустриальный парк (заявленная площадь — не менее 50 га), экопарк «Зеленодольск» (площадью не менее 30 га) и жилой микрорайон на 45 га.
Наиболее детализированная частью проекта, которая касается индустриального парка «Дружба». Проект включает в себя логистический парк, зону «Лайт индастриал» и зону малых предприятий (производственные площадки по программе «Промышленная ипотека»). Лайт индастриал — новый для российского рынка формат возведения и функционального обеспечения промышленных зданий на рынке складской недвижимости. Объекты данного сегмента представляют собой специальные сооружения, площадь которых составляет от 200 до 2000 м². В Европе помещения лайт индастриал предполагают индивидуальный вход. Большой спрос на такие современные склады у представителей малого и среднего бизнеса.
Источники «БИЗНЕС Online» утверждают, что для «Брозэкс» проект — исключительно инвестиционный, компания не планирует размещать в будущем индустриальном парке собственные производственные мощности или склады под свою продукцию, все построенные объекты предназначены под аренду или выкуп (такая возможность предусматривается для объектов в зоне малых предприятий, которые планируют продавать с использованием промипотеки).
«Якорным» объектом парка станет терминал на 80 тыс. «квадратов» и тысячу рабочих мест. В презентации арендатором терминала указана компания «Яндекс». Однако подтверждения этой информации пока нет, на запрос нашего издания в компании не ответили.
Проект предполагает комплексную застройку, поэтому только терминалами и складами дело не обойдется. Так, в зоне «Лайт индастриал» запланировали центр обучения площадью 2 тыс. м2, коливинг (зона временного проживания) на 200 номеров для вахтового персонала, детский сад на 30 мест.
Вероятно, в этой же зоне разместится и центральный сквер, а также медицинский центр, однако, конкретного местоположения объектов на презентации нет. Соединять склады и офисы будут велодорожки и пешеходные связи. В презентации обещают, что найдется место для спортивных и общественных зон, кафе, магазина.
Экопарк «Зеленодольск», по мысли инициаторов проекта, должен соединить жилую застройку в районе трассы А-295 с индустриальным парком и, огибая его, уйти в Осиново, захватив осиновское озеро и пляж. Деталей по экопарку немного, на рендере размещены зоны для пешеходных троп, катании на коньках и санках, кемпинга и многое другое. Немного данных и по жилому микрорайону. В презентации сказано, что в планах — построить дома среднеэтажной застройки с общественными пространствами и инфраструктурой (садиком, школой). Жилой микрорайон на 450 000 м² комфортного жилья рассчитан для 6000 сотрудников и их семей.
Реализация проекта предполагается в несколько этапов. Все начнется с терминала (фулфилмент-центра) на 80 тыс. «квадратов» для приемки производимой продукции и ее дальнейшего распределения. Согласно презентации, первую очередь объекта планируют ввести в сентябре 2024 года, вторую очередь будут строить в 2024–2025 годах.
Вторым этапом (с 2024 по 2026 годы) запланировано строительство производственных зданий для легкой промышленности малого, среднего, крупного предпринимательства с благоустройством и инфраструктурой. В третью очередь планируется построить еще один блок производственных зданий для легкой промышленности. На этот этап закладывают период с 2025 по 2027 годы.
«Брозэкс» и R1 отказались давать комментарии «БИЗНЕС Online» по поводу проекта в Туре.
Зеленодольский район масштабно застраивается, но многие жители ездят на работу в Казань. Району необходимо около 30 тыс. рабочих мест, в том числе высокотехнологичных, чтобы жители могли работать и «проявить себя» рядом с домом, без утомительных поездок в столицу РТ
«Миллиардные» инвестиции и отток миграции: что ждут от проекта в Зеленодольском районе?
Соль проекта — в инвестициях, однако пока известно только о вливаниях в первую очередь проекта — строительство терминала. Его оценивают в 1,75 млрд рублей, инвестором выступает «Брозэкс». «Это собственные и заемные средства. Далее сумма будет многократно выше», — прокомментировали нашему изданию в пресс-службе Зеленодольского района РТ. Интерес екатеринбургских инвесторов татарстанскими площадками там объясняют удачным расположением «Туры 2.0»: парк стоит на М-7, рядом — миллионник Казань, а вместе с ним и высокий потенциал рабочей силы.
«Кроме того, парк будет обеспечен инженерной инфраструктурой в рамках проекта «Большой Зеленодольск», — добавили в пресс-службе района. Источники издания утверждают, что именно соотношение логистики и кадров стало отправной точкой для возможной посадки проекта в Зеленодольском районе: инвестор рассматривал площадку с доступными сетями, удобной логистикой и наличием трудовой силы и учебных заведений, которые могли бы оперативно подготовить кадры под промпредприятия. У Зеленодольского района все для этого есть, кадры можно готовить в механическом колледже и ресурсном центре на базе колледжа.
«Мы высоко оцениваем экономический эффект от данного проекта: это новые рабочие места, налоговые отчисления, диверсификация экономики и уход от монозависимости, по направлению к которому мы движемся все эти годы, развитие малого и среднего бизнеса», — добавили в пресс-службе района.
Еще один «плюс» предполагаемого проекта — борьба с маятниковой миграцией. Зеленодольский район масштабно застраивается, но многие жители ездят на работу в Казань. Району необходимо около 30 тыс. рабочих мест, в том числе высокотехнологичных, чтобы жители могли работать и «проявить себя» рядом с домом, без утомительных поездок в столицу РТ. Новый индустриальный парк может помочь в решении задачи. К тому же, по словам источников «БИЗНЕС Online», инвесторы обещают работникам парка зарплаты «выше, чем в среднем по республике».
Эксперты напоминают, что крупные игроки рады бы взять складские и производственные помещения в аренду и не вкладывать ресурсы в непрофильные активы, но в Казани и агломерации нет подходящих предложений
«Там, где нет сильных управленческих компетенций, не будет и результата»
Для татарстанского рынка инициатива «Брозэкс» и R1 выглядит логично: казанская агломерация по-прежнему очень привлекательна для бизнеса, но давно задыхается от недостатка складских помещений. Так, в «Туру 2.0» намерены вкладываться «Деловые линии», там же располагаются несколько очередей фулфилмент-центра для Ozon. Эксперты напоминают, что крупные игроки рады бы взять складские и производственные помещения в аренду и не вкладывать ресурсы в непрофильные активы, но в Казани и агломерации нет подходящих предложений.
Полпред российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) в Татарстане Елена Стрюкова считает, что инициатива по созданию нового промпарка однозначно заслуживает внимания. «Рынку нужны и традиционные склады класса А и объекты формата light industrial, совмещающие помещения для легкого производства, складирования, а также имеющие офисную и клиентскую часть, иногда шоу-румы, — напоминает Стрюкова. — Если попытаться оценить инвестиции, то, учитывая чистую стоимость строительства в 50 тысяч рублей за квадратный метр (без стоимости земли и подключений), а также максимальную плотность застройки в 50%, получим 12,5 млрд. рублей».
По словам коммерческого директоа Дмитровского логистического парка Александра Перфильева, подобные концепции по сочетанию производственно-логистических парков с форматом лайт индастриал сейчас очень популярны. Такие проекты пока реализованы только в Москве и Санкт-Петербурге, и насколько они будут экономически обоснованы в регионах, сказать однозначно сложно, рассуждает Перфильев. «Однако Москва и Питер показывают высокий спрос (на такие проекты — прим. ред.), многие находятся в работе, есть и реализованные, — заметил собеседник издания. — Здесь экономика с точки зрения доходности для инвестора выше, чем в стандартных складах. Но реализовать 10 тыс. кв. м одному клиенту это одно, а построить 10 тыс. для 10 клиентов — совсем другое».
При этом для инвестора доходность от строительства помещений для малого и среднего бизнеса превышает обычные склады на 10-25%. «Но строительство „квадрата“ выходит дороже — в таких зданиях полезная площадь меньше за счет обилия дополнительных перегородок между площадями, занимаемыми предпринимателями. Кроме того, нужны отдельные проезды к боксам, дополнительный подход к каждому бизнесу», — перечислил директор Дмитровского логистического парка.
При этом, на объекты лайт индастриал высокий спрос именно на покупку, а не аренду, говорит Перфильев. «Слишком рискованно на условиях аренды размещать в таких помещениях любое производство — это предполагает инвестиции в оборудование, специальную подготовку. Представьте, придет арендатор и скажет — „я прекращаю аренду этого объекта“. Или владелец продает его, а новый собственник решает резко повысить ставку. Склад легко перевезти, производство гораздо сложнее», — объясняет он.
Резкий спрос на такие объекты со стороны производственных компаний собеседник издания объясняет трендом на импортозамещение. Кроме того, приобретая помещение в формате лайт индастриал, предприниматель может получить промышленную ипотеку — льготный кредит до 500 млн рублей по ставке 5%.
«Проект „Дружба“ современный, аналогов в Казани сейчас нет, в „Химграде“ и „Алабуге“ представлены более крупные по площади лоты, — отметил Перфильев. — Если „Дружба“ будет строиться под нужды клиентов, инвесторы найдут покупателей. Самостоятельное строительство производственных площадей для предпринимателей занимает как минимум два строительных сезона — надо подобрать земельный участок, выбрать проектировщиков, получить разрешения и провести все необходимые работы. Появление же таких парков позволит ускорить начало производственного цикла до 6 месяцев, все работы берет на себя девелопер».
Появление складского терминала Яндекса под Казанью в глазах собеседника издания выглядит вполне обоснованно. «В Татарстане есть склады Ozona и Wildberries, логично, что теперь появится и «Яндекс», — заключил он.
Татарстанские власти также подчеркивают своевременность проекта. Уполномоченный при президенте РТ по защите прав предпринимателей, Фарид Абдулганиев напоминает, что создание высокопроизводительных и высокооплачиваемых рабочих мест является стратегическим направлением развития экономики Татарстана. «В районах нашей республики успешно действуют десятки промпарков, которые активно конкурируют за трудовые ресурсы. Предложенная компаниями R1 и „Брозэкс“ концепция индустриального парка „Дружба“ своим комплексным подходом к организации труда, отдыха и обучения сотрудников компаний отвечает современным вызовам. Мы приветствуем такой подход, и уверены, что в скором времени он станет новым стандартом проектирования индустриальных парков у нас в республике и в России в целом», — считает Абдулганиев.
Еще один спикер из отрасли недвижимости считает, что в основе проекта — желание инвестора заработать на коммерческой недвижимости, ради этого «можно любые картинки нарисовать». «С другой стороны, территориально там есть, где построить жилье и парки. Но это уже совсем другие инвестиции», — резюмировал эксперт.