"Охота" на квартиры в Уфе: как 22-летняя девушка пытается успеть за падающим ипотечным рынком
22-летняя уфимка Аделина рассказала о своей стратегии «охоты» на квартиры и причинах, по которым не торопится с покупкой собственного жилья. Мы решили разобраться в этом вопросе и поговорили с экспертами в сфере недвижимости о том, стоит ли сейчас брать ипотеку или лучше подождать.
«Цены на вторичку сильно упали»
– Я хотела купить жилье еще в начале 2023 года, когда ставка по ипотеке была адекватной. Тогда у меня не получилось приобрести, а в конце прошлого года подняли ключевую ставку, и этот вопрос пришлось отложить на неопределенное время. Но, к счастью, недавно ставки по ипотеке наконец-то упали, и я снова задумалась о покупке квартиры в кредит.
В последнее время я каждый день просматриваю объявления и обнаружила, что купить «вторичку» сейчас в разы выгоднее. За 33 «квадрата» с нормальным ремонтом и мебелью просят от 4,5 до 5,1 млн рублей. А в новом доме за жилье той же площади, но в черновой отделке, попросят все 6 млн рублей – и это в лучшем случае. А ведь еще нужно будет потратить около 2 млн рублей на ремонт, – поделилась Аделина.
Подтверждает тезис о выгоде приобретения квартиры на вторичном рынке жилья и бизнес-тренер «Т-Банка» Оксана Зеленковская. По ее словам, преимущество «вторички» заключается в возможности рефинансирования ипотеки.
– Вторичный рынок недвижимости просел из-за отсутствия спроса. Сейчас он интересен из-за своего дисконта в 10-20%. При этом в перспективе 6 месяцев такую ипотеку можно рефинансировать под процент ниже, повторить эту процедуру также в конце 2026 года. Переплата будет существенно меньше дисконта.
Впереди нас ждет снижение ключевой ставки. Все инвестиционные дома это прогнозируют. Центральный банк в дальнейшем плане видит ее снижение к концу года на уровень 15%, – объяснила Оксана Зеленковская.
Также старший бизнес-тренер «Т-Банка» уточнила, что застройщики, хоть и предлагают выгодную ставку по ипотеке, но в действительности она компенсируется ценой за жилье.
Генеральный директор строительной компании Kronung Group Филипп Шраге отметил, что ипотечные ставки остаются на высоком уровне даже после снижения ключевой ставки. Но в то же время участник рынка напомнил о действующих льготных программах, которые могут существенно облегчить покупку жилья.
– Ситуация на рынке ипотеки сейчас неоднозначная. С одной стороны, ключевая ставка остаётся высокой – 18%. И это напрямую влияет на ставки по рыночной ипотеке, которые доходят до 24-29% годовых.
Очевидно, что в таких условиях ипотека становится крайне дорогим финансовым инструментом. Но с другой – рынок не стоит на месте: действуют льготные программы с господдержкой, семейной ипотекой и региональными субсидиями, которые позволяют получить ставку в пределах 6-12%, в зависимости от условий и застройщика, – рассказал специалист.
Также Филипп Шраге уточнил, что выжидание оптимального момента для покупки квартиры – рискованное дело, так как цены на недвижимость зависят от ряда непрогнозируемых факторов.
– Спрос сейчас стал более отложенным – покупатели внимательно следят за решениями ЦБ. Прогноз регулятора пока сдержанно оптимистичен: к концу года возможна коррекция ставки до 16%, а в перспективе 2026 года – и ниже.
Однако ждать идеального момента – это тоже стратегия с рисками. Инфляция, рост себестоимости строительства и стабильно высокий спрос на первичное жильё (особенно в крупных городах) могут привести к тому, что квартиры просто подорожают быстрее, чем снизится ставка.
Поэтому, если у покупателя есть стабильный доход, возможность подтвердить его и подходящий объект – имеет смысл рассматривать покупку уже сейчас, особенно в рамках субсидированных программ.
А позже, при снижении ключевой ставки, всегда можно будет воспользоваться рефинансированием. По оценкам Kronung, до 20–25% всех ипотечных сделок в последние годы – это рефинансирование. В некоторых банках доля таких заявок временно снижалась из-за высокой ставки, но с июня 2025 года наблюдается рост интереса к перекредитованию – в ожидании разворота ключевой ставки вниз, – поделился мнением девелопер
Эксперт в сфере недвижимости Вера Толчеева считает, что прямо сейчас идеальный момент для покупки квартиры, так как цены на недвижимость ещё не выросли вместе с инфляцией.
– Мой совет – ловите волну снижения ставок на вклады и ипотеку, пока цены не взлетели вслед за инфляцией. Пока банки адаптируются, инфляция уже давит на рынок недвижимости: дорожают стройматериалы, рабочая сила, логистика. Значит, цены на квартиры поползут вверх, – поделилась мнением Вера Толчеева.
В то же время, в отличие от других специалистов, она советует рассмотреть вариант с покупкой жилья на первичном рынке недвижимости.
– Присмотритесь к рынку новостроек с возможностью взять новую квартиру или дом в траншевую ипотеку, или рассрочку на период строительства и зафиксировать текущую цену.
Фиксируйте цену квартиры – ищите спецпредложения от застройщиков: летние скидки за раннее бронирование, парковки, кладовки в подарок при покупке квартиры. Или выбирайте рассрочку на срок строительства с переплатой 0%, небольшим первым взносом от 5%. Платите равными частями, а остаток – можно «переоформить» в ипотеку при получении ключей, когда ставки упадут, или погасить, если есть возможность, – отметила эксперт в сфере недвижимости.
В то же время нужно понимать, что даже в условиях определенной «оттепели» на рынке недвижимости, покупка квартиры для многих всё равно остается невыполнимым квестом. Так, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак заявил, что в Башкирии для приобретения жилья в ипотеку необходим доход выше среднего.
– Для входа в ипотеку людям потребуется подтвердить банку доход в 193 тысячи рублей. Однако средняя зарплата жителя Башкирии, по данным Росстата, к началу лета не превышала 72,3 тысячи рублей. То есть, чтобы купить среднюю по региону квартиру, нужно зарабатывать в 2,6 раза больше.
Кредитную заявку человека со средним доходом региональные банки просто отклонят. Даже если мы умножим среднюю зарплату на два, семье из двух супругов всё равно не хватит этих 144,6 тысячи, чтобы приобрести недвижимость в ипотеку. Получается, что рассчитывать на жилищный кредит покупателям квартир, не имеющим «старую» недвижимость, по-прежнему не приходится, – поделился мнением эксперт.
Также Ярослав Баджурак отметил, что даже при рефинансировании кредита объем выплат по ипотеке достигнет внушительной суммы.
– Если приобрести в ипотеку по ставке 22% одну квартиру для себя, то за время кредита придётся выплатить сумму, равную почти четырехкратной стоимости недвижимости. Очевидно, что на таких условиях желающих брать ипотеку найдется немного, даже с перспективой рефинансировать кредит в дальнейшем, когда проценты снизятся весомее, – поделился мнением исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру».
Но в то же время Ярослав Баджурак подчеркнул, что льготная ипотека вполне доступна уфимским семьям со средними доходами. Также эксперт обратил внимание, что в 14 городах Башкирии доступна семейная ипотека на вторичное жилье.
– Взять и обслуживать льготную ипотеку вполне по карману уфимской семье со средними по региону зарплатами, так как им потребуется подтвердить банку доход в 76 000 рублей.
Всем жителям Уфы, которые подпадают под условия госпрограмм, мы советуем не медлить с покупкой квартиры в новостройке. Кстати, в Башкортостане семейные заемщики могут приобрести с господдержкой не только новостройки, но и «вторичку» – в 14 городах, где нет массового строительства. Речь идет о Баймаке, Белорецке, Бирске, Благовещенске, Давлеканово Ишимбае, Мелеузе, Туймазах, Янауле, Агидели, Межгорье, Кумертау, Салавате, Сибае. Правда, по условиям расширенной на «вторичку» семейной ипотеки купить можно только квартиры в домах, построенных не ранее 2005 года. Это усложняет задачу, ведь основа жилфонда во многих небольших городах – частный сектор, – объяснил Ярослав Баджурак.
Правда ли, что вторичка выгоднее?
Мы зашли на сайт продаж «Авито» с целью изучения уфимского рынка недвижимости. Отметим, что в ходе поиска не было поставлено никаких фильтров.
Наибольший интерес вызвало объявление о продаже квартиры в центре города. В доме 1972 года постройки можно приобрести недвижимость площадью 31 кв. м за 5,49 млн рублей. Отметим, что за данную сумму реализуется квартира со свежим ремонтом и мебелью. Последняя смена собственника была осенью 2024 года, потому вполне вероятно, что жилье изначально приобреталась с целью дальнейшей перепродажи. Купить «убитую» квартиру, сделать ремонт и выставить подороже – старая схема.
Что касается новых жилых комплексов, то там цены уже значительно выше. За 35 «квадратов» попросят более 6 млн рублей. При этом нередко речь идет о черновой отделке.
Вместо итогов
Брать сейчас ипотеку или подождать, когда ставки по кредитам снизятся – решать вам. Однако эксперты прогнозируют, что в ближайшем будущем процентные ставки по ипотеке действительно пойдут вниз.