Das Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen macht deutlich, wie groß die Probleme beim Wohnen und Bauen sind. Was aus Sicht der Experten nun passieren muss. Eine Analyse.
Berlin – Es ist eine Analyse mit sehr bitterem Ergebnis. In Sachen Wohnen und Bauen ist es um Deutschland schlecht bestellt. Das macht das Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen deutlich. Der Neubau ist „in der Krise“, die Auflagen sind zu hoch und die „Bauwirtschaft ist eingebrochen“, klagt der Bericht deutlich an.
Am Dienstag übergab der zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) mit dem traditionellen Frühjahrsgutachten von Wissenschaftlern und Branchenkennern die aktuelle Lagebeschreibung des Bausektors an die Bundesregierung. „Die Wirtschafts-Nachrichten dieser Tage zeigen keine kleine Delle oder vorübergehende Verstimmung. Sie sind das Zeichen einer strukturellen Schwäche“, sagte Iris Schöberl, ZIA-Präsidentin, bei der Übergabe in Berlin. „Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Deutschland steckt in einer strukturellen Krise. Die Immobilienwirtschaft leidet darunter“, so Schöberl weiter.
Zu wenige Wohnungen für Rentner und Schulen fehlen 68 Milliarden
Einige Bereiche des Gutachtens machen die Probleme deutlich. „Aktuell fehlen 400.000 bis 500.000 Wohneinheiten im Segment Seniorenwohnen“, heißt es im Bericht. Rentnerinnen und Rentner sind von der Wohnkrise besonders betroffen, da sie oft spezielle Anforderungen an ihr Zuhause stellen müssen. „Auch im Bereich des barrierearmen Wohnens besteht eine erhebliche Versorgungslücke. Bis 2035 könnte die Lücke auf 3,7 Millionen Wohnungen anwachsen“, so das Hammer-Urteil der Weisen.
Nicht besser ist es um die deutsche Bildungsinfrastruktur bestellt. „Bei Bildungsimmobilien gibt es einen massiven Investitionsstau, vor allem bei Schulen mit rund 68 Milliarden Euro erforderlichen Investitionen und Kindertagesstätten mit 11 Milliarden Euro“, heißt es im Bericht. „Das tatsächlich im Jahr 2025 geplante kommunale Investitionsvolumen summiert sich auf lediglich 13,3 bzw. 3,7 Milliarden Euro, bei weiter steigendem Bedarf.“
Neuer Newsletter „Unterm Strich“
Was? Exklusive Einblicke in den Politik-Betrieb, Interviews und Analysen – von unseren Experten der Agenda-Redaktion von IPPEN.MEDIA
Wann? Jeden Freitag
Für wen? Alle, die sich für Politik, Wirtschaft und Gesellschaft interessieren
Wo? Direkt in ihrem E-Mail-Postfach
Wie? Nach einer kurzen Registrierung bei unserem Medien-Login USER.ID hier kostenlos für den Newsletter anmelden
Auch im klassischen Wohnungsbau sieht es düster aus. Die Branche kommt nicht auf die Zahlen, die nötig wären, um den Bedarf zu decken. „Die Bautätigkeit bleibt gedämpft, da der massive Einbruch der Genehmigungen und die Insolvenzen im Baugewerbe mit Verzögerung bei den Fertigstellungen ankommen“, beschreiben die Immobilienweisen in ihrem Gutachten. „So dürften 2025 nur knapp 235.000 Wohnungen fertiggestellt worden sein. Für das Jahr 2026 ist nur von 215.000 fertiggestellten Wohnungen auszugehen.“ Immerhin: Die Baugenehmigungen stiegen zuletzt – sie sind Indizien für die künftige Neubauentwicklung.
Für die Fachleute ist angesichts der vielen Probleme klar, dass es weitere Anstöße für mehr Neubau braucht, etwa durch Deregulierung. „Es muss jetzt heißen: Think Big“, so Schöberl vom ZIA. Kleine Reformen reichen ihr zufolge nicht mehr. „Ein Gebäudetyp E, niedrigere Erwerbsnebenkosten, einfachere und einheitlichere Planungs- und Genehmigungsverfahren sowie verlässliche Regeln schaffen die Voraussetzungen für bezahlbaren Neubau, Umbau und Umnutzung – so werden Investitionen in altersgerechte Quartiere, Wohnen, Handel und Wirtschaft wieder angestoßen.“
Wirtschaftswissenschaftler Lars Feld vom Walter Eucken Intistut blickte bei der Vorstellung des Gutachtens auf die gesamtökonomische Entwicklung in Deutschland: „Die wirtschaftliche Dynamik insgesamt wird gebremst: Investitionen werden zurückhaltender getätigt, Innovationen verzögern sich, Unternehmen können ihr Potenzial nicht vollständig entfalten, und die Wettbewerbsfähigkeit des Standorts auf nationaler wie internationaler Ebene leidet“, so Feld. „Kurz: Ohne gezielte Reformen droht ein nachhaltiger Wachstums- und Produktivitätsverlust.“
Was tun für mehr und günstigeren Neubau?
Der Bundesregierung sind die beschriebenen Probleme bekannt. Im Koalitionsvertrag werden zu hohe Kosten und Bürokratie sowie zu wenig Verfügbarkeit von Wohnungen für die Menschen klar benannt. „Wir kurbeln den Wohnungsbau und die Eigentumsbildung durch eine Investitions-, Steuerentlastungs- und Entbürokratisierungsoffensive an. Zur Stabilisierung des Wohnungsmarktes wird der soziale Wohnungsbau als wesentlicher Bestandteil der Wohnraumversorgung ausgebaut“, so die von Schwarz-Rot beschriebenen Ziele im Koalitionsvertrag. Mit dem Bauturbo hat das Bauministerium bereits einen wichtigen Schritt in diese Richtung getan – so die Hoffnung. Klar ist aber auch: Vorgängerregierungen hatten meist ähnliche Ziele – und scheiterten in den vergangenen Jahren trotzdem allesamt an den selbsterklärten Neubauzielen. (Quellen: Eigene Recherche: ZIA, Frühjahrsgutachten, Koalitionsvertrag 2025)