Worauf Eigentümer bei der Sanierung achten sollten – und wo Fallstricke lauern

Rund 60 Prozent der Wohnhäuser in Deutschland wurden vor 1978 gebaut – also bevor es überhaupt eine Wärmeschutzverordnung gab. Die energetische Bilanz ist entsprechend schlecht: hoher Heizbedarf, alte Fenster, kaum Dämmung. Trotzdem werden viele Gebäude nicht saniert, da Eigentümer vor hohen Kosten und komplexen Förderprogrammen zurückschrecken. 

Nicht alles auf einmal

Nicht alles muss auf einmal geschehen. Bereits mit überschaubarem Aufwand lassen sich spürbare Verbesserungen erreichen. In älteren Häusern liegen die größten Energieverluste nämlich meist an wenigen Stellen: undichte Fenster, ungedämmte Dächer oder Kellerdecken, veraltete Heizsysteme.

Wer etwa Fensterrahmen abdichtet, Heizkörpernischen dämmt oder Rollladenkästen nachrüstet, kann dem Wärmeverlust unmittelbar entgegenwirken, ohne großen Baustellenaufwand. Solche kleineren Maßnahmen sind ein idealer Einstieg in eine langfristige Sanierungsstrategie.

Die Sanierungsstrategie planen

Mit den ersten Maßnahmen rückt zugleich das große Ganze in den Blick. Welche Sanierung am sinnvollsten ist, hängt immer vom jeweiligen Gebäude ab. Drei Faktoren spielen die Hauptrolle:

• Bauweise: Häuser mit vielen Außenwänden oder schlechter Dämmung bieten meist mehr Einsparpotenzial als kompakte Neubauten.
• Energetischer Zustand: Je älter und undichter das Haus, desto stärker die Wirkung einzelner Schritte.
• Standort und Klima: In kälteren Regionen lohnt sich eine gute Dämmung noch stärker.

Eine optimale Sanierung erfordert also individuelle Planung. Dabei ist wichtig, dass nicht jede Verbesserung an der Gebäudehülle ansetzen muss. Auch moderne Heizsysteme können schon im unsanierten Zustand erhebliche Energieeinsparungen bringen. Bei einer ganzheitlichen Sanierung kann es ratsam sein, sich professionelle Unterstützung eines Energieberaters einzuholen, um sich individuell beraten zu lassen.

Förderprogramme clever nutzen

Der Staat unterstützt Sanierungen über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Doch viele Eigentümer missverstehen zentrale Punkte, mit teuren Folgen. Da Fördergelder oft über den wirtschaftlichen Erfolg einer Sanierung entscheiden, sollte man sich daher frühzeitig informieren. 

Bei Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle, zum Beispiel dem Austausch von Fenstern oder der Dämmung von Fassade, Dach oder Kellerdecke, beträgt der Fördersatz zwischen 15 und 20 Prozent. Gefördert werden dabei aber nicht die Gesamtkosten, sondern lediglich sogenannte „förderfähige Kosten“. Mit Vorlage eines individuellen Sanierungsfahrplans liegen die maximal förderfähigen Ausgaben für Effizienzmaßnahmen bei 60.000 Euro pro Wohneinheit, ohne Sanierungsfahrplan bei 30.000 Euro. Das bedeutet: maximal 4.500 bis 12.000 Euro Förderung, nicht mehr.

Höhere Fördersätze sind bei technischen Maßnahmen möglich. Für Wärmepumpen, Pelletheizungen oder Fernwärmeanschlüsse gibt es Zuschüsse von 30 bis 70 Prozent, bezogen auf 30.000 Euro förderfähige Kosten. Die Förderung beträgt je nach Maßnahme also zwischen 9.000 und 21.000 Euro. Für Photovoltaikanlagen und Batteriespeicher gilt diese Förderung jedoch nicht. Hier greifen nur die EEG-Vergütung und regionale Programme, abhängig vom jeweiligen Bundesland oder der Kommune.

Beispiel: Ein Eigentümer saniert zwei Wohnungen in einem Altbau. Er dämmt die Kellerdecke (6.000 €) und das Dachgeschoss (12.000 €) – also 18.000 € förderfähige Kosten für Maßnahmen an der Gebäudehülle. Bei einem Fördersatz von 20 % erhält er 3.600 € Zuschuss. Zusätzlich wird eine Wärmepumpe installiert. Investition: 25.000 €. Förderquote: 50 %. Bedeutet 12.500 € Förderung. Insgesamt spart der Eigentümer 16.100 Euro, also fast ein Drittel der Kosten.

Komplettsanierung zum Effizienzhaus

Wer seine Immobilie jedoch umfassend modernisiert und auf den Effizienzhausstandard bringt, kann noch höhere Summen fördern lassen. Bei einer Komplettsanierung winken je nach erreichter Effizienzklasse Tilgungszuschüsse zwischen 5 und 25 Prozent, bei förderfähigen Kosten von bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit. Zusätzlich gibt es Bonusprogramme: 10 Prozent extra für besonders ineffiziente Bestandsgebäude (sogenannte Worst Performing Buildings).

Beispiel: Eine Familie saniert ihr Einfamilienhaus aus den 60er-Jahren vollständig zum Effizienzhaus 70 – inklusive Dämmung, neuer Fenster, Wärmepumpe und Lüftung. Die Kosten liegen bei rund 135.000 Euro, damit bleiben sie unter dem förderfähigen Höchstbetrag von 150.000 Euro. Über die KfW-Förderung erhalten sie 20 Prozent Tilgungszuschuss plus 10 Prozent Bonus für ein besonders ineffizientes Gebäude – insgesamt 40.500 Euro Förderung, fast ein Drittel der Gesamtkosten. 

Die häufigsten Fehler vermeiden

Trotz dieser Fördermöglichkeiten machen viele Eigentümer teure Fehler. Wer mit der Maßnahme beginnt, bevor der Antrag gestellt ist, verliert den Anspruch vollständig. Auch die Reihenfolge der Arbeiten ist wichtig. Wird zuerst die Heizung installiert und erst später gedämmt, riskiert eine ineffizient ausgelegte Anlage. 

Ein weiterer Irrtum ist die Annahme, Förderprogramme ließen sich einfach selbst beantragen. In den meisten Fällen ist jedoch die Einbindung eines Energieberaters Pflicht, weil seine fachliche Bestätigung Voraussetzung für eine Bewilligung ist. Nur bei kleineren Projekten, etwa einem reinen Heizungswechsel, kann die Bestätigung eines Fachbetriebs genügen. 

Auch die Unterscheidung zwischen Zuschuss und förderfähiger Investitionssumme sorgt regelmäßig für Missverständnisse. Man sollte sich daher im Vorhinein genau anschauen, welche Prozentsätze man auf welche Summen bekommt.

Fazit: Schritt für Schritt statt Sanierungsschock

Energetisch sanieren muss weder überfordern noch unbezahlbar sein. Wer Schritt für Schritt vorgeht, sich rechtzeitig informiert und Maßnahmen sinnvoll aufeinander abstimmt, kann erhebliche Kosten sparen und den Wert seiner Immobilie langfristig steigern. Eine Sanierung ist kein einmaliges Projekt, sondern ein Prozess – und jeder Schritt bringt nicht nur geringere Energiekosten, sondern auch mehr Komfort und Zukunftssicherheit.