Из-за отмены моратория на взыскание неустоек с застройщиков могут пострадать как девелоперы, так и покупатели
Количество нераспроданных квартир в новосибирских новостройках в 2025 году побило рекордный максимум, а динамика роста цен откатилась на 7 лет назад. За прошлый год цена увеличивалась медленно, застройщики сдвигали сроки сдачи, некоторые проекты банки начали предлагать другим девелоперам. Вторичный рынок, как и последние несколько лет, переживает не лучшие времена, насторожил покупателей и «эффект Долиной», правда, ненадолго. Эксперты прогнозируют, что в новом году произойдет передел рынка, одни застройщики обанкротятся, других поглотят федеральные компании, а вторичные квартиры в новых домах вполне могут стать конкурентами новостроек. Читайте в материале НГС, что происходило на рынке недвижимости, чего ждать в 2026 году и почему в некоторых проектах цены могут резко снизиться.
Цена растет медленно
По данным сервиса «Яндекс.Недвижимость», медианная цена квадратного метра на рынке новостроек в Новосибирске в середине декабря составила 172 тысячи рублей. По сравнению с ноябрем прирост составил 1,1%, а за год — 9,7%. Это меньше, чем в среднем по всем городам-миллионникам. Медианная полная стоимость квартир в новостройках в декабре составила 8,9 миллиона рублей, за месяц она увеличилась на 3,8%, а за год — на 9,5%.
Динамика покупки строящегося жилья на протяжении года была нестабильной, но с общей тенденцией на снижение. В 2025 году на первичном рынке заключено 22 877 договоров, в 2024 году — 30 168, сообщила во время пресс-конференции в агентстве ТАСС Светлана Рягузова, руководитель управления Росреестра по региону.
По словам управляющего агентством недвижимости «Жилфонд» Александра Чернокульского, на первичном рынке произошло затоваривание: предложение значительно превышает спрос. Например, по области распродано всего 27% строящегося жилья. Большое количество квартир зависло и в уже сданных домах. При этом средняя цена продолжает расти: за год стоимость квадратного метра увеличилась со 127 до 143 тысяч рублей. Чаще всего в новостройках покупатели берут однокомнатные и двухкомнатные квартиры.
В среднем цены на квартиры выросли на 6−9%, это меньше, чем в целом по городам-миллионникам
Независимый аналитик в сфере недвижимости и автор телеграм-канала «РОП» Сергей Николаев замечает, что дешевые квартиры вымываются, на рынке остаются более дорогие варианты, цены повышаются за счет субсидированной ипотеки и ипотеки без первоначального взноса. Со ссылкой на статистику портала «Мир квартир», аналитик отмечает, что рост цены квадратного метра в новостройках за год составил 6,7%, в прошлом году показатель доходил до 15,4%. Цена с декабря 2000 года по декабрь 2025 года выросла в 25,5 раз, с 6,6 тысячи рублей до 169,5 тысячи рублей за квадратный метр.
«В 2025 году динамика цены квадратного метра в новостройках Новосибирска откатилась на 7 лет, к 2018 году, но тогда рост цен продолжился более высокими темпами. Сейчас настало время неопределенности», — пишет Сергей Николаев в телеграм-канале «РОП».
Застройщики при этом выводят на рынок меньшее количество жилья. По сравнению с прошлым годом ввод отстает на 9,1%, кроме того, девелоперы затягивают сроки сдачи — у 30% объектов в Новосибирске сроки уже нарушены, еще порядка 20% не сдадут дома вовремя.
О том, что ввод жилья снизился сообщал и министр строительства Дмитрий Богомолов. По итогам 11 месяцев в регионе ввели более 2 миллионов квадратных метров жилья, из них почти 1 миллион — МКД.
«Подвигов мы совершать в этом году не планируем, подвиги были. В 2023 году — более 3 миллионов, в прошлом году — почти 2,6 миллиона. Идем на снижение», — объяснял министр.
Ввод жилья в 2025 году снизился, в будущем на рынок будут выводить всё меньше квартир
В «Яндекс.Недвижимости» отмечают, что снижение числа реализуемых квартир происходило в первую очередь за счет продажи более бюджетных и компактных лотов в условиях активизации спроса. Спрос, по словам опрошенных НГС экспертов, вырос после того, как анонсировали ужесточение правил по семейной ипотеке. При этом фактически цена выросла несильно: застройщики привлекают покупателей разного рода акциями, например, предлагают паркинг или кладовую в подарок, а порой и скидки.
По словам эксперта в сфере недвижимости Романа Петренко, спрос на новостройки есть: главное, чтобы ожидания покупателей совпали с ценой. Например, один из застройщиков после презентации своего нового проекта сначала предлагал квартиры за относительно среднюю стоимость, но из-за повышенного спроса резко поднял цены на 1−1,5 миллиона рублей.
«Кто успел на старте продаж, тот и съел. Цена стала такой же, как в новой Москве. Покупатели сразу начали отказываться от квартир и бронировать варианты в домах поблизости», — замечает Роман Петренко.
При этом хорошо год прошел для тех застройщиков, которые возводят жилье экономкласса. Покупатели, изначально ориентированные на более дорогие варианты, перешли в комплексы подешевле и часто рассматривают квартиры с ремонтом от застройщика. Эксперт замечает, что под конец года девелоперы активизировались.
«Полгода назад компании очень осторожно запускали проекты из-за большого количества нераспроданных квартир. Откладывать больше некуда, семейная ипотека изменится, застройщики и покупатели торопятся», — замечает Роман Петренко.
Вторичка — серьезный конкурент
На вторичном рынке спрос остается стабильным, замечает Александр Чернокульский, ажиотажа точно нет, но нет и стагнации, сделки проходят в обычном режиме. Предложений на рынке остается много, время экспозиции увеличивается из-за высокой ипотечной ставки. Сделки чаще всего проходят либо за полностью наличный расчет, либо с небольшой доплатой через кредит: в случае, когда продают один объект и почти сразу же берут новый.
«Еще одна закономерность — за последние 5 лет сильно изменилась структура предложения. На вторичном рынке появилось большое количество объектов в новых домах, зачастую с современным ремонтом. Такие квартиры активно конкурируют с новостройками», — объясняет Александр Чернокульский.
На вторичном рынке появилось большое количество вариантов в новых домах. Такие квартиры могут вполне конкурировать с новостройками
Роман Петренко замечает, что вторичный рынок до сих пор переживает не самые лучшие времена, снижение ключевой ставки ситуацию почти не изменило. Ориентируются покупатели в основном на свои сбережения, а их не так много, поэтому чаще всего страются сэкономить.
«Выбирают варианты либо с очень хорошим ремонтом по рыночной цене, либо с простым ремонтом, но ниже рынка, — рассказывает Роман Петренко. — Бедная вторичка и так на лопатках лежала, а произошла ситуации с Долиной. Покупатели начали осторожничать, после решения суда рынок оживился, но всплеск был недолгим».
По словам Сергея Николаева, вторичный рынок прирос в течение года примерно на 5% — ниже уровня официальной инфляции. Чаще всего на вторичку идут те, кто может купить квартиру только на свои накопления. Расти рынок будет скачками, после снижения ключевой ставки покупатели могут понести свои средства с депозитов в недвижимость.
«Последние пару лет рост цен идет за счет вымывания дешевых квартир. Темпы роста цен на вторичное жилье побили минимум за последние 5−6 лет. Разница в цене между новостройкой и вторичкой примерно 24%, дисбаланс создали при помощи семейной ипотеки», — считает Сергей Николаев.
Александр Чернокульский предполагает, что при дальнейшем снижении ставки покупатели будут всё чаще обращать внимание на варианты в новых домах с ремонтом и уходить от застройщиков к готовому жилью. В таких квартирах можно жить сразу, а не ждать несколько лет, пока достроят комплекс. При этом «эффект Долиной» рынок не подкосил.
«По ситуации больше хайпа, чем каких-либо глобальных событий. Люди спрашивают, как подстраховаться, но механизмы, чтобы снизить риски покупателей, были всегда. Из-за этого массовой остановки сделок нет», — отмечает управляющий агентства «Жилфонд».
По его словам, единственное изменение, и то незначительное, — покупатели более осторожно относятся к пожилым продавцам, но и до истории с Ларисой Долиной подобные сделки были под тщательным контролем.
После резонансного случая, считает эксперт, ужесточений на вторичном рынке не будет: случаи с оспариванием сделок по недееспособности продавца были и до этого, у покупателя есть инструменты для защиты, а государство сейчас не может тратить свой ресурс на регулирование сделок.
Одни выживут, другие обанкротятся
Основной драйвер недвижимости — демографическая ситуация, отмечает Александр Чернокульский, сейчас количество рожденных детей сильно меньше, чем 10 лет назад. Значит, у меньшего числа семей возникает необходимость переезжать в квартиру побольше или менять съемное жилье на собственное. При этом каждый год сдается большое количество квартир, предложение растет, а спрос на недвижимость и платежеспособность снижается.
«Из-за роста цен у покупателей остается меньше денег на обслуживание ипотечного кредита, тем более при высокой ставке. Снижение платежеспособного спроса и увеличение предложения не может говорить о том, что рынок будет активно развиваться. Ситуация изменится только в том случае, если реальные доходы населения начнут расти», — объясняет Александр Чернокульский.
Эксперт допускает банкроство застройщиков в ближайшие годы, но считает, что покупатели новостроек сильно защищены: благодаря эскроу-счетам деньги не будут потеряны. Банки в целом ситуацию будут регулировать, возможно, выделять дополнительное финансирование, чтобы достроить зависшие дома. Доводить до банкротства и остановки строек — никому не выгодно.
«Риск у покупателя новостроек сейчас минимальный, это, конечно, не бесплатно. Нагрузка легла на застройщиков, а они расходы переложили на покупателей», — добавляет эксперт.
В будущем на рынке можно увидеть серьезное снижение цен в отдельных проектах, но гнаться за дешевой стоимостью не стоит. Можно пожалеть: остаться без квартиры и с обесцененными деньгами
Еще одним ударом, который в будущем может обернуться банкротством застройщиков, стала анонсированная отмена моратория с 2026 года на штрафные санкции за перенос сроков сдачи. Вице-премьер Марат Хуснуллин объяснял введенное разрешение антикризисной необходимостью: для того, чтобы дома точно достроили, а в стране не появились новые долгострои и обманутые дольщики. Из-за моратория застройщики зачастую сдвигали сроки сдачи, чтобы наполнить эскроу-счета, а многим покупателям, в том числе в Новосибирске, приходилось платить за ипотеку и съемную квартиру.
Эксперты замечают, что отмена моратория приведет к разделу рынка: останутся те застройщики, у которых и сейчас всё хорошо. По словам Сергея Николаева, на рынке решили включить сепаратор.
«Застройщики разделятся на тех, кто выживет, и на тех, кто не выживет. В зоне риска находится значительная часть. Дисбаланс создали, теперь его нужно исправлять, возвращать на круги своя. Следующий год — год структурных изменений. В строительстве — передел рынка», — прогнозирует Сергей Николаев.
По словам аналитика, успешные девелоперы будут увеличивать свою долю на рынке, у неуспешных банки заберут проекты себе. Часть застройщиков может обанкротиться, возможны и уголовные дела за нарушения сроков ввода, некоторых местных игроков могут выкупить федеральные структуры.
Эксперт напоминает, что во время предыдущего кризиса число замороженных очередей в домах доходило порядка до 120 штук. Страдать при этом будут и дольщики, и застройщики. Для покупателей это означает одно — появятся дольщики обманутые по закону, банк будет обязан вернуть средства со счетов-эскроу, но получат их покупатели без индексации, на них купить подобные варианты не получится, напоминает Сергей Николаев.
«Год будет сложным, те, кто погнался за дешевизной, купил квартиру, надеясь на русский авось, могут сильно пожалеть», — предупреждает аналитик.
После того, как снизят ставки, произойдет фильтрация: у надежных застройщиков цены вырастут, а у ненадежных — снизятся. В это время начнутся ножницы цен, когда стоимость аналогичных объектов будет отличаться на 30−60%, но гнаться за дешевизной не стоит, иначе можно остаться с обесцененными деньгами и без квартиры.
Ранее НГС писал о том, что механизм эскроу-счетов, который должен защищать дольщиков, на растущем рынке работал хорошо, но на падающем превратился чуть ли не в убийцу застройщиков. Девелоперы попали в замкнутый круг, когда продажи встали, а серьезно снижать цены на жилье нельзя. При этом и сами покупатели оказались в западне: при банкротстве застройщика деньги со счета вернут без индексации.