Новые торговые центры пустуют из–за стратегии "мягкого запуска": первыми открываются якорные арендаторы и фудхоллы, а полноценной загрузки приходится ждать вплоть до года.
Громко открывшийся в декабре 2025 года ТРК "Голливуд" заполняется арендаторами довольно медленно. Посетители видят на всех этажах комплекса множество свободных помещений.
В ожидании арендаторов
Как убедился корреспондент "ДП", полноценно заполнен в "Голливуде" по факту только первый этаж. А вот на третьем работает всего около 10 магазинов. На открытии ТРК сообщали о 80%–ной загрузке, однако визуально пока торговый центр заполнен примерно на 60%. В ближайшее время в "Голливуде", судя по вывескам и данным Nikoliers (управляющая компания объекта), ожидается открытие кинотеатра "Киноград", ресторанов "The Бык", "Текстура" и "Чабрец", магазинов "Буквоед", Guess, "Юниор", "Два мяча" и "Купи слона".
"На данный момент заполняемость по открытым дверям составляет около 70%, — утверждает генеральный директор ООО “ТРЦ Голливуд” Александр Селищев. — Мы фиксируем высокий интерес как со стороны гостей, так и со стороны ретейлеров. Посещаемость на текущий период достигает 40 тыс. посетителей в день".
Практически полностью заполнен фудхолл. Это подтверждает общий тренд — сегмент развлечений и общепита в торговых центрах города становится одним из ключевых.
Обычная логика
Директор федеральной компании "Этажи" в Санкт–Петербурге Юрий Изосимов отмечает, что средняя заполняемость на день открытия в новых ТЦ в России составляет 75–80%. Часто это оправдано выбранной стратегией "мягкого запуска". Сначала открываются "якоря" и фуд–корт для генерации трафика, затем — основные галереи. Это позволяет оптимизировать операционные расходы и подстроиться под реальный спрос.
"Показатель 75% стал новой приемлемой планкой. Инвесторы и девелоперы оценивают успех проекта не по цифре в день открытия, а по выполнению плана по заполнению через 9–12 месяцев", — уточняет эксперт.
По словам регионального директора департамента торговой недвижимости NF Group Евгении Хакбердиевой, ретейлеры, как правило, принимают решение о выходе в объект, когда определён пул ключевых арендаторов, понятны параметры трафика и портрет покупателя. За последние 10 лет подход ретейлеров к оценке площадок заметно изменился: модель "зайти, а дальше посмотреть" больше не работает.
Что касается ТРК "Голливуд", здесь ситуация в целом укладывается в рыночную логику последних лет. Очевидно, что 2025 год был непростым для рынка. Сроки открытия объекта неоднократно переносились, и часть арендаторов скорректировала свои планы — в том числе перераспределила бюджеты в пользу других проектов или сдвинула сроки запуска магазинов, считает Евгения Хакбердиева. Она замечает, что текущая фактическая заполняемость не выходит за рамки сложившейся практики для новых торговых центров.
Ретейл не спешит
Независимый консультант по недвижимости и ретейлу Владимир Каличава отмечает, что есть много причин, почему ТЦ в последние годы открываются с относительно невысокой заполняемостью. Большинство из них лежит вовсе не в области макроэкономики или покупательной способности. Но каждый конкретный случай надо разбирать отдельно — какие именно ошибки были допущены (локация, концепция, планировочные решения, брокеридж) и на какой стадии.
Владимир Каличава поддерживает мнение коллег, что завести арендатора в уже открывшийся ТЦ легче. Но есть нюансы. Когда ТЦ открыт, ретейлер сам подсчитает реальный, а не заявленный трафик, запросит у коллег по цеху реальные продажи и размер среднего чека. А потом сопоставит эти данные с данными по другим ТЦ, на основе чего сформирует прогноз по продажам и приемлемую коммерцию.
"А вот когда ТЦ ещё не открыт, дать точный прогноз будущих продаж намного сложнее. Далеко не все это могут качественно сделать, поэтому многие предпочитают дождаться открытия, чтобы принять взвешенное решение. Если только их качественно не убедить на более ранней стадии", — заключает он.
Вторая половина 2025–го и 2026 год — это время переосмысления концепции офлайн–размещения для большинства сетей ретейла и общепита. Как отмечает основатель и управляющий директор РСТЦ Олег Войцеховский, ретейл сконцентрирован в основном на оптимизации "каменных" магазинов, повышении эффективности и сокращении (не всегда в явном виде) их количества. Основная часть этой оптимизации проходит в регионах, но отражается и на формате столичных ТЦ, где одновременно увеличивается доля новых арендаторов всевозможных неторговых направлений.
Районные ТЦ могут открываться заполненными сразу на 100%, но доля ретейла при этом будет не очень большой. Поэтому уместно назвать такие центры "общественно–торговыми". По прогнозам РСТЦ, в ближайшие 5–10 лет соотношение между торговлей и общественными пространствами в ТЦ придёт к пропорции 50 на 50 (а в районных ТЦ — и до 35 на 65%). Это касается Москвы, Петербурга и крупных региональных городов.
"Однако такая перестройка — это дорогостоящий процесс. Потребуется время на адаптацию и вывод арендного дохода на приемлемый уровень. Ни один проект, где есть существенная доля социальных функций, не может выжить без поддержки властей", — заключает Олег Войцеховский.